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评论：从成本看楼价 房屋成本造价是决定楼价的最基本因素

2008年5月12日   满堂红房地产网

 

　　２００８年注定是中国的风云年，四年一次的奥运让世界的目关都放在了我国，我国情况将被无限放大在世人面前。经济、人权、政治、民生等等的社会问题将会是世界反华者打击我国的首要问题。做为一名房地产从业者，我的目光同样也会放在本行业。而且最近几年楼价也成为了我国民生问题中的重点。
　　
　　我不是什么经济学家，我也不懂等从国家宏观经济角度，甚至从国家的安稳，国际关系等专业的角度来分析楼市的浮沉。我只是一个丁斗小市民只不过偶然之间进入了这个行业，本质上我还是在为生活，为买房而努力着的小市民，所以我也只能用小市民算算数的办法来看待楼市的浮沉——成本计算。
　　
　　楼价经过０７年的大牛市以后，０８年说得最多的就是楼价到底会跌多少，这也是买房者最关心的问题。其实楼价在０７年的９月份时确实有点水份，当时我们对业主或者说发展商的开价也颇感无奈，但经过了０７年１１月至今年２月的调整后，现整个市场的报价也相对合理了很多，说到这里我想说的是很多人没有留意到的一点，也是很多楼价大跌论者所忽略的一点，决定楼价的一个最基本的因素“房屋的成本造价”是在不断的上涨。
　　
　　首先，地价我想这点基本不用我怎么说了，地王的不断出现，市中心地段或市中心附近郊区的地皮卖一块少一块，以最基本的市场经济学来说物以稀为贵地价的上涨已经是铁定的了。
　　
　　其次，房屋的造价，房屋的造价从０７年至今已经累计上涨了百分之二十五以上。我有一位朋友是做承建的据他说，０７年时承包一项工程除地基每平方米基建市场价约７００元／平米，现在低于１０００元／平方米基本没人敢接，因为现时的工资、材料成本（钢材、水泥等一个星期一个价）、报建费用、杂费都在不断上涨，签的承建合同价太低界时建的就亏定了。而１０００元／平方米的成本只是基建，除此之外还有地基、配套、绿化等等，所有的都要原材料，而稍微有点了解到原材料市的朋友就知道，这两年我国的原材料都在涨，这此都是房子的成本，就算发展商让利但也远远追不上这此成本的涨幅的。
　　
　　最后，再看看资金成本，现时国家为保障购房者已经大幅提高发展商保证金和准备资金，这无疑是提高了发展商的资金成本。还有一点，现时我国的利率高企，发展商从银行贷款开发楼盘，而利率的高企会使得发展商资金成本进一步增加，发展商总不能亏钱开发楼盘吧？！那这部份不可避免的肯定会增加在楼价里。
　　
　　从一套楼房造价的三个最基本因素来看，各位可以先算算你个人买块地来建一间没有任何配套、任何保障的房屋需要多少钱？可以算算现在的楼价是否合理，还有你现在买二手楼是否划算，最重要的一点楼市大跌论者你们可以看看你们的理论是否成立。说实话吧，我也是小市民我发表以上个人看法只是希望广大购房者看清市场形势，不要因为一些不切实际的幻想而错过了最佳的购房时机。
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