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2008年5月9日 焦点房地产网
盘龙谷文化城地属天津蓟县，然而最接近北京平谷，也是不折不扣的“飞地”，绿地集团在地圈地数千亩，意图打造东方文化硅谷城。那么绿地在造城方面的优势何在呢？焦点房地产网专访其京津事业部销售总监李蓟，敬请关注。
【主持人】：各位网友大家上午好！我们今天是在绿地集团北京办事处，对绿地集团京津房地产事业部营销总监李蓟进行现场采访。我们 知道绿地集团作为中国来讲是非常有影响的房地产公司，总部在上海。这次也是第一次在北京有一个自己的办事处，那么对于我们北方的一些 城市或者是华北的房地产业内来讲，很多人知道绿地，但是他在房地产的一些产品或者是品牌，在京津地区大家不是特别的清楚。从您的角度 来讲一下，绿地和其他的公司，尤其和华北的以及和华南的，属于珠三角的开发商相比较而言，绿地的长处是在什么地方？
绿地盘龙谷一期一千多亩正建设中
【李蓟】：北方绿地早就进入了，那么我们是刚刚进入华北或者是刚刚进入京津地区。但是在北方来讲，我们早就进入了。如果各位网友 关心一下绿地集团，绿地集团自己有一个网络系统，可以点击进入的。我们在东北从沈阳一直到牡丹江有超过1000万平方米的开发量。最近刚 刚在哈尔滨有400万平方米的开发量。
【主持人】：那个是市区还是什么？
【李蓟】：既有市区，也有郊区，也城乡接合部的。应该说动作比较大，我们在沈阳也是做了一个大型的产业，在东北地区布局已经是非 常深入了，应该说只要一去东三省都知道绿地。第一个进入的是长春。我们在长春已经经营了5年了，然后向长春的各个主要的区域扩散。第二 个进入的是黑龙江。目前我们在牡丹江有七个项目，开发总量占到牡丹江全市的40%。目前在黑龙江以哈尔滨为原点，然后逐步的展开。在辽宁 就是向四周辐射，这个局已经布的非常好了。在西北你只要到西安去都知道绿地集团。而且我们以西安为原点，在内蒙古呼和浩特、银川都拿 到了地。
【主持人】：绿地的版图上有多少个城市？
【李蓟】：19个省市。项目是不得了，项目大概有60到70个项目。在西南重庆和成都，我们已经做了好多年了。从住宅到商业，到办公的 产品等等都有。在华东地区的话，是以上海为中心，这个是我们最早出发的区域，那么从苏州一路北上一直到南京，然后过了长江到苏北地区 的扬州，我们都有拿地和开发。华北地区其实我们最早进入的是郑州，现在我们叫中原事业部，开发总量也是非常大。目前西南地区我们也已 经辐射到了贵州，最近在广东还在谈一个新的项目，如果落实下来的话基本上在全国的布局基本上就完成了，当然我们在浙江也有项目。那么 我们项目的口碑有几个特征：
第一个是做综合产业的领跑者。这个是我们公司的特点，珠三角有很多企业，比如说大家知道像金地等等，有很多企业是做住宅做的非常 好，或者在市中心做商业做的非常好。那我们一般是所谓的综合产业的一个领跑者的话，我们是以综合产业为主，而且很多的项目是以开发不 被人看好的区域，或者是城乡接合部，或者是新规划的一个区域，但是还没有人进去，就是说我们进去做，我们总是做第一个吃螃蟹的人。这 样的例子非常多，我们在西安做西高地的时候，我们做的时候都没有人看好，但是我们考虑我们做美食广场，我们搞的非常好，大家都不相信 在这个地方能把美食搞好。而且集中了西安所有的美食的客户，影响力非常大。我们在上海也是这样，有好多区域开始进入的时候都是一片农 田，然后我们去做非常庞大的概念性的商业广场，概念性的小型的CBD。比如说我们在上海的闵行，就是一个非常落后的地方，我们搞了一个涵 盖商业、办公、酒店和部分住宅的项目，做的也非常成功。集中了中国大陆可知的那些知名的商家。
【主持人】：在中国的房地产企业一个版图上，万科可能就是做住宅，像大连万达就是做商业。绿地你们的长处是做综合体？
【李蓟】：对。我们基本上是以达到综合体为主，单纯的做一个单一的产品非常少。即使我们的切入点在开始的阶段以住宅为切入口，我 们在南昌、西安、郑州等等都是这样，但是后期也会发展成综合产品。所以我们做综合产业还是我们的特长。
【主持人】：东北的产业当中住宅占到多大的比例？
【李蓟】：目前我们在长春也好，在牡丹江也好，我们起始阶段都是以住宅为主。因为这些地区不像其他的一些大城市，相对来说人口比 较疏散，那么我们就先做住宅，然后再做商业。在人口比较密集的区域，比如说在南京我们就是以商业项目为主要切入点，比如说在南京有3栋 大楼，都是超级的摩天大楼，其中有一栋是超过400米的摩天大楼，是江苏的标志性建筑，是世界第七高楼。目前在中国境内，一个开发商来开 发400米的超级摩天大楼只有绿地。剩下的都是在上海，上海的这些摩天大楼都是外国的财团，或者是中国自己的一些政府控制的财团，或者是 政府的影响力在做，开发商去盖的只有绿地，包括我们在郑州，郑东新区我们盖了300多万平方米项目，目前在中国是最大的，在全世界也是排 得上号的，前十五名是可以挤进去的。办公楼的3栋楼涵盖了办公、酒店、还带有部分的娱乐功能，围绕这个办公我们还有一些商业的设施，就 是比较高端业态的商业设施的布局，所以这个就是一个CBD。它有办公、有酒店、有商业嘛，而且这个位置在南京的新街口，这个是市中心的位 置。
【主持人】：我们还是回到关于绿地在造城方面的长处，我们知道北京的营销总部，在蓟县有一个很大的设想和规划，就是盘龙谷。那么 我们想知道绿地类似像盘龙谷这样的产品线，在以往开发过程当中有没有类似的产品吗？
【李蓟】：非常简单，第一个现在地产开发已经进入到了概念化的时代了，纯粹的地产开发很难引起大众媒体的注意，也很难吸引客户。 住宅开发现在发展到目前的中国现状来看，其实我觉得对提升当地政府形象、财政收入不见得有多大的一个帮助，它可能是一种透支的行为， 就是政府通过我土地批租的方式我拿到眼前的利益，但是从长远来看是有问题的，这个在很多城市都有这样的问题。我开发完了，仅仅是5年以 后就又落后了，而且这个也不利于整个区域的协调发展。如果政府从长期来看的话，觉得这样的开发，纯住宅的开发对当地并不是特别有利。 比如说北京的顺义、通州等等等等，好多地方都是非常重要的别墅区。但是这个别墅区有一个什么特点呢？没有配套。
【主持人】：在北京有一个词就是叫睡城。
【李蓟】：对。但是它产品做的很不错，但是就是没有配套，没有配套是不符合中国人的习惯，这个可能在美国、加拿大可以，但是不符 合中国人的特点。那么中国人就喜欢热闹，好多香港人到加拿大以后又回来了，为什么？他不习惯，那边什么都没有。香港多热闹，要什么有 什么，生活也便利，中国人就是喜欢图热闹。据我了解，包括我的亲戚在那边买的房子，现在都要回到北京的市区，他不方便。无论是教育、 医疗、还是平时的业态都不方便，所以现在也进入了这样的一个概念化地产的开发的一个阶段。
那么所谓概念化就是我要把这个作为城市功能来开发，那么这个城市定位为什么样的城市，这个是最重要的，要让它产生经济的作用，能 够帮助当地政府经济能够发展，解决它的就业的问题，也就所谓的和谐发展的问题。
【主持人】：就是跟当地政府一起把一些资源消耗掉，就是杀鸡取卵。
【李蓟】：我们就是通过经济的手段来打造这个。
【主持人】：比如说呢？
【李蓟】：为什么我们在蓟县开发这个项目呢？应该说我们在江苏昆山，就是靠近上海的这样一个区域，它实际到上海的时间和距离，和 蓟县到北京的时间差不多。
【主持人】：高速就是50公里左右？
【李蓟】：但是非常的拥堵，可能京津高速通了以后，还比昆山到上海可控。
【主持人】：平谷区的区长在接受采访的时候说6月底可能要通车，可能是50公里。
【李蓟】：进入北京的东部区域，从那个地方过来不怎么堵车，而不像东部到西部。
【主持人】：那做这样的产品交通要便利？
【李蓟】：对。第二要贴近大都市，我哪怕不在这个大都市，但是要贴近这个大都市。所以我们在昆山有一个绿地21城，我们这个项目大 概是12平方公里的开发规模。当初我们并没有把它作为一个综合性产业来打造，只是它是一个非常庞大的，环境比较优美的住宅飞地，所谓飞 地是什么意思？就是我利用你这个地方来为上海的客户打造一个城。
【主持人】：那蓟县是不是也是这样的飞地？
【李蓟】：对。我是利用天津的蓟县这块地方，来为北京的客户量身打造一个产品，当时我们是以住宅概念为切入点，这个项目做的非常 成功。我们引进了上海的医院、学校，而且引进了上海的电话，包括解决了小区来往上海和昆山之间的交通问题。
【主持人】：是靠大巴吗？
【李蓟】：就是我们自己运作的大巴来解决这个问题，并且帮助当地政府我们修了100米宽的一条绿地大道。因为它这个地方是靠近上海， 但是又远离昆山的市中心。原来是两不管的地带，虽然靠近上海但是也属于上海管辖，所以是一块飞地，这样的话就把整个区域就提升上来了 ，很多开发商都过来了，来了以后昆山就利用我们这个概念打造一个华侨国际商业港，就是以绿地为契机，打造了一个政府行为做的华侨国际 商业港，也是面向上海的，现在做的非常好。所以我们也是以这个为经验、为蓝本到蓟县来做，既然政府要做这个事，如果让政府单独的来做 ，不如我们和政府一起来做这个事。
【主持人】：因为做企业不可能纯粹为政府或者是为当地做事，你们利润来源构成是什么情况呢？
【李蓟】：这个是这样，土地非常的简单，我们就是通过招拍挂来拿的。第二就是我们树立了一个标杆以后，会有很多的开发商进来竞相 开发，这样总体形象又改变了。
【主持人】：你们企业的利润是什么？
【李蓟】：我们的利润是住宅和商业两部分构成的。
【主持人】：这个比例是多少？
【李蓟】：这个不方便说的，就是说住宅和商业构成了我们的利润比例。
【主持人】：哪个占的更大一些？
【李蓟】：单纯从这个项目来讲，当然住宅的利润会更大一些，因为住宅的面积开发量大，商业部可能有那么大的开发量。我不可能6个平 方公里给你做商业，我看北京这里CBD区也没有6平方公里。但是没有商业这个住宅做不好，所以一开始我们把麦当劳给拉进去。人家都不相信 人都看不到的地方，麦当劳怎么可能会进来，但是后来真的进去了，这个是我们绿地集团做的事。
【主持人】：盘龙谷区域和其他的项目比较有什么特点呢？
【李蓟】：时间距离和空间距离跟到北京、上海都差不多了，这个是第一个特点。第二个优势，就是在天津和北京两个大城市之间，可控 人口有3000多万。还有一个优势是有山有水。昆山是有水，但是山不是特别的明显。天津是没有山，但是只有蓟县这个地方是有山，北京这个 地方非常缺水，只有平谷、蓟县这一带水量非常充足，所以是有山有水，确实这个是比昆山有优势的地方。
劣势就是：昆山是长三角的版块，经济早就发展起来了。工农商业非常的发达，老百姓非常的有钱，这个已经发展起来了，这个是昆山的 优势。但是正因为有这样的优势，所以也为蓟县做了一个未来发展的一个模式的一个样板，也为我们的客户做一个很好的规划。就是说你别看 它现在怎么怎么样，一旦发展到昆山这样的话，你想有这个理财或者是投资的概念都来不及了。所以它是一个所谓的先发优势，还有我们国家 现在提倡环渤海的开发，我觉得昆山是一个很好的样板。如果大家目光长远的话，是可以发现它的未来的一个潜力优势。
【主持人】绿地有信心把它做好吗？
【李蓟】：对。就是既然来了我们肯定会做好，人也罢、财也罢，这个都不是问题，这些都是小问题，这个不是大事情。那么决定大事情 的是，我只能这样说，可能在三个经济的增长地带，如果是珠三角、长三角、环渤海地区在于某些节点、某些阶段整个政府基层的办事效应是 否能有更快速的一个提高，来服务于对整个区域进行开发的一些单位，这个不仅是我们，也包括其他的一些单位。可能在市场意识方面还是有 一些问题，但是这个不方便说。
【主持人】：就是说从企业本身主观来说，现在盘龙谷在业内非常的清楚，就是你们想打造一个环渤海和亚太地区的一个东方文化硅谷的 概念。你们在做这样定位的时候，有没有考虑过它未来的一些风险，因为现在北京已经有产业基地了。
【李蓟】：北京的文化产业基地是比较单一的，只能说是基地，有的甚至连基地都谈不上，就是它只有单一的功能。一个文化产业基地要 搞熟的话，很简单你就有人才能生存，你没有人怎么生存？但是它没有人、没有城市功能。北京大兴、怀柔到处都是影视基地，十几个我都去 看过，甚至我跑到星光外景拍摄基地，我打车去的，他们说我一年都没有看见有打车过来的。说明它是比较单一的，没有把文化的各种元素集 中在一起，来整合成这样一个经济运作的概念，然后更没有配上城市运作的功能，这个文化基地是不可能做好的。比如说最好的文化产业基地 ，你可能会想到美国好莱坞，那么你想到美国好莱坞的同时，你会想到什么？除了内景、外景的拍摄基地以外，你还会想到各种各样的东西。 提到好莱坞，肯定会想到比佛利山庄，它是一个高尚人士的聚集区，不仅是包括文化、包括电影、电视、文化艺术的各类人群，也包括很多富 豪的一个聚集区。但是我提到北京的某某某影视基地，你会想到什么？这个地方大概没有什么人。就是拍戏的时候大家去一次，没有戏的时候 他的经营都有困难。如果不是政府来支撑它的话，他的经营都有困难。所以这里面还是有很多政府的行为在里面，它没有通过市场的运作来维 持它的生存，我们完全是我用市场化的手段来运作这个文化产业，这个优势比较明显。当然我们也需要政府的支持，最近政府正在拟定有关文 化城的优惠政策，在不断的将来我们的优惠政策也会出台，这个优惠政策也是足以能够来吸引广大的电影、电视等等相关的文化制作单位来落 户于盘龙谷区域。
【主持人】：绿地特别能拿的出来的品牌精神是什么？
【李蓟】：我们绿地做了很多的户外广告，这里面就是说：为百姓营造美好生活。再浓缩一下就是安居乐业，你让他安居，你要让他乐业 ，所以我们正在干安居乐业的事。
【主持人】：当时去昆山的这些上海人，他们为什么要去昆山？或者是将来到你们盘龙谷去的这些人，不管他是去做商业还是去买房子， 或者是定居或者是做文化产业方面的一些工作，他们为什么过去？
【李蓟】：因为这个产品就是来解决他为什么要去的问题，我不是说产品做出来以后我再来考虑我吸引哪些客户群，我做产品以前我就考 虑到我吸引哪些客户群了。昆山华侨镇这个地方是非常贴近上海这样一个地区，上海的地方人口密集度太高，人流、车流、再加上平时的工作 也非常的紧张，所以导致大家都?蟹浅４蟮纳畹难沽Γ顾枷搿⒖占涞难沽Γ飧鲅沽Φ嚼ド揭院罂梢缘玫侥承┏潭鹊幕航狻?
第二点就是非常的简单，就是成本太高。生活的成本太高，几万块钱的房价。现在上海大量的都是全国各地来的白领，他刚刚进入上海或 者是大学毕业，或者是刚刚大学毕业的上海人，你让他现在在远郊买一套房子都买不起，因为远郊都要一万多。那怎么办？这个是为这些白领 解决一个非常好的居住的问题。
还有就是我有一个别墅的梦想，我一直想买一个自己理想中的别墅。但是我没有钱，很简单，上海市中心的别墅根本没有人买得起，联排 200平米左右的别墅都要500万左右，那已经是非常偏的地方了，都要这个价，你还不要说是更大面积或者是独栋，这个一般人买不起，那这个 梦想可以通过昆山来实现。
第三个是养老。养老需要良好的空气、安静的社区氛围，当然我们也配套了很多的设施，包括我们引进了上海的医院、学校，还有养生概 念我们都引进去了，所以解决了市区人想实现又无法实现的梦想。比如说我想买别墅，我买不起，但是我在昆山可以买。我想拥有一套上海的 住宅，我没有能力，但是我又在上海工作，这样我就可以在昆山买房子，而且交通也解决了，我们的大巴就在上海的中山公园。所以昆山这个 项目是从客户的角度出发而量身定做的。那我们这个文化城也是同样的道理，比如说我在那边盖一片房子，联排也罢、独栋也好，小高层也好 ，盖完了以后谁去？或者是我去干什么？你要告诉我一个理由，我去干什么。
【主持人】：没有文化概念的话，看重的就是有山有水？
【李蓟】：其实有山有水就算我卖的好，第一这个是没有人气的地方，有山有水你天天看也烦，偶尔看还可以。但是有山有水，又有实现 自己梦想的机会，或者是实现自己理想中工作这样的机会，那样就可以留住他，那么你的商业、办公各个方面就可以发展起来，你整个城市功 能就可以完善。所以我们做这样的一个产品的时候，我们要注意我们到底要人家来买房，那么他凭什么来买房。你要告诉大家一个理由，我觉 得我们不仅是要给他房子，而且要帮助他来实现梦想这样的一个机会。可能在北京无法实现这样一个梦想，但是在这样一个区域，我不敢保证 你100%可以实现梦想，最起码你的机会会大一些。那么北京最大的优势是什么？就是文化和艺术。而且所谓的北漂，这些人也是从低端到高端 都有，就是有全国各地过来的人才来实现自己的梦想，那么我们就是冲着北京的这个优势，再利用当地自然生态的优势做一个契合，来打造这 样一个文化的概念，有了这样的概念，解决乐业的问题才能让他安居。就是这样的。
【主持人】：因此时间关系，对咱们绿地集团和绿地的精神，包括绿地在造城方面的经验，我们暂时告一段落。我觉得非常有收获的是能 够通过跟李总的一个沟通，介绍绿地造城方面成功的一些经验，也为将来我们盘龙谷这个项目，或者是蓟县这个区域未来的前景为大家增加了 很多的信心。
就是说要实现你的梦想，可能需要一些基础。但是在蓟平的盘龙谷区域，这样的话你会花更小的代价来满足你的梦想。而且绿地集团能够 通过和当地政府共同的努力，来解决一些长远利益的问题，这个也是值得尊敬的企业行为。
【李蓟】：我加一点，这个还不是和当地政府的合作，这是两会期间列入天津市的重点推进工作。天津的市委书记、市长都是非常的关注 。
【主持人】：我们也是觉得这样的企业精神也为各方面的长远利益达到一个契合，也就是所谓的和谐。最后再次感谢李总接受我们的访谈 ，也感谢各位网友的关注！而且我们对蓟平区域的一个持续报道，还会持续一段时间，希望大家继续关注，谢谢！
【李蓟】：谢谢！
