向上还是向下？5月，是此前每年惯常的楼市销售旺季，去年全国一些城市房价加速上扬即从5月开始。因此，不少开发商期待今年的“红五月”能够结束持续数月的观望格局。然而，从刚刚过去一周的数据来看，多数城市的成交量依然低迷，价格也未出现反弹。
有太多的地产商惴惴不安。显然，博弈仍在继续，5月这个敏感的时间节点，已被无数的眼眸聚焦。5月的成交量及成交价格，可能将决定今年房地产市场走向。
5月北京楼市：节点时刻成交不振
好景不长。令开发商极度兴奋的回暖销售态势仅仅持续了3周，之后又一路下滑持续至今。
4月，根据北京房地产交易管理网的统计数据显示，北京住宅期房网上日均签约量仅为354套，比去年同期减少了215套。
5月是传统的楼市黄金交易季节的开始，本月的成交量和成交价格对于观察全年的房地产市场运行趋势，有重要参考意义。从现实情况看，今年的5月具备更为重要的时间节点意义。自去年10月以来，各大城市楼市先后进入观望，迄今已持续半年多时间。这超过了2003年以来任何一年持续的观望时间，包括2003年因“非典”导致的观望。
但至少到目前为止，暂时还看不出北京楼市强劲反弹的迹象。
低迷仍在持续
可以说，今年“五一”的销售情况大大出乎开发商意料。虽然所有的项目都在正常销售，但是北京市房地产交易管理网的信息显示，“五一”期间，北京房地产市场网上销售日平均签约期房为195套，日平均网上签约现房24套，这些销售数据要比传统的销售淡季的销量还要少。
从另一方面看，根据北京市房地产交易管理网统计数据，4月取得批准预售许可证的项目为55个，批准住宅套数12742套，环比上涨近一倍；反观成交量，总体商品住宅成交6048套，环比下降21.9%。供应翻番，成交量却下降两成。
开发商为了迎接“五一”黄金销售期，纷纷选择在4月推出新盘，形成了供应小高峰。“链家地产”市场研发中心认为，出现这种局面主要在于：一季度商品房销售状况不佳，住宅同比下降36.1%，市场观望情绪仍旧存在；其次，房产销售过程中的供需配对具有一定的周期，4月的预购客户仍需要一定时间才能下定。
和讯网的一份市场调查结果显示，几乎所有的纯新盘，价格均低于所在区域邻近项目的价格。按照以往的惯例，每年的4月份和5月份通常为年销售量最大的月份，去年4月住宅期房网上日均签约达569套，5月为478套，其中4月的销量为去年售房最多的月份。
而从交易记录显示来看，网上的日均签约量均在400套以下徘徊。多数开发商认为，4月份住宅供应量相对去年同期较少，是其销售量减少的原因，事实上，居高不下的房价则是销售量锐减的主要原因。
“2007年起，特别是3、4月份，北京房价一直上涨，房屋成交量及价格都不正常。”SOHO中国董事长潘石屹如是说，在他看来，出现调整是正常的。潘石屹分析指出，去年三项政策会对今年的房地产市场产生影响。首先是去年下半年二套房贷款限制；其二是加强保障性住房供应；此外，“90/70”政策性住房的供应量不断加大。
开发商：继续打折？
事实上，北京的房地产开发商也在暗中打起了优惠打折促销大战，95折9折屡见不鲜，甚至出现买房送宝马。据中大恒基市场部调查，目前北京楼盘在打折的项目超过了八成，在“五一”节期间约有30家楼盘开展了购房优惠活动。很多只有以前房地产不景气时的分期首付等开发商的营销手段也再现京城。
21世纪分析师孟奇认为，如果再有几家地产商跟进万科、恒大等降价，降价效应扩散或放大，5月将会出现集中降价潮。
本周，SOHO中国三里屯项目“亮相”。记者在现场了解到，亮相并非开盘，只是邀请新老客户参观样板间。在销售形势严峻的当口，老潘此举是否带有“探市”的意味？
“对三里屯SOHO这个项目我们不用试市场的水温。”老潘似乎很有信心。同时，针对促销打折现象，潘石屹指出，“目前开发商资金链非常紧张”。
5月时间窗口
据了解，北京4月份共计有46个项目开盘，其中纯新盘上市7个，其余为老项目后期，新增供应面积136.52万平方米。项目开盘整体均价为11661元/平方米，4月份均价万元以上的项目占比达50%，其中均价12000元/平方米以上的楼盘整体占比为41.3%.高价位楼盘占比增加是上个月房价上涨的主要原因。
本月以至今年的房价走势如何，业内人士的态度相左。潘石屹认为，由于8000元/平方米以下、90平方米户型的住房供应量大，其价格下调压力更大。
中原地产总经理李文杰则认为今年的房价仍是稳中有升的。此前他曾对记者透露过，有个别项目正在酝酿如何降价。事隔半月，他表示，目前尚未有项目正式降价，因为开发商“不甘心”。
此前，北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾向媒体表示，房价将在今年年底成为对冲通货膨胀的方式出现爆发性的增长，年底房价将开始大幅增长。
日前，全国工商联地产商会会长聂梅生在接受2008博鳌房地产论坛主办方访谈时表示，在2007年部分城市地价飞涨，房价透支了未来的情况下，2008年房价涨幅将会回落。一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。聂梅生建议，政府不宜继续出台对房地产从紧的政策。
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北京土地成交量锐减
在刚刚过去的4月份，北京土地公开交易市场仅成交一幅土地，即4月1日， 深圳招商房地产有限公司与北京嘉铭房地产开发有限责任公司联合体以16.5亿元竞得昌平区东小口镇陈营村住宅及配套设施、商业金融用地的国有土地使用权。再往前看，3月份也仅成交3幅土地。
“银行不给贷款，销售也没什么起色，你让我拿什么买地去？”一位开发商十分无奈，他表示即使有了钱，也要投到去年拿的项目上。年初，SOHO中国董事长潘石屹针对王石的房价拐点论提出自己的“土地拐点”论,一语成谶。
显然，土地市场正在发生急剧的变化。“恨不得谈完第二天就签合同”，潘石屹对《第一财经日报》表示， SOHO中国接触的“地主”从4月份开始情绪变得越来越焦急，要价也开始降低。土地的交易市场正在趋向宽松。
清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家朱凌波认为，近期北京销售量急剧下滑，由此导致房企现金流量大幅减少，这是造成开发商不再急于扩张的主要原因。
按照北京市国土局土地整理和储备中心计划，今年第二季度5、6月份，北京尚有41块地等待入市，总建筑面积约680万平方米，其中28块地为住宅用地，其中包括今年1月意外“流标”的黄金地块朝阳区广渠路15号住宅用地。
这些土地的集中面市能否使目前土地成交量稀少的现状发生逆转，还尚未可知。
广深楼市：回暖还是乍暖还寒
在第一个缩短版的“五一”小长假，业绩不佳的广深楼市，到底是乍暖还寒，还是燃起重生的希望？
“回暖论”与持续调整论正面交锋，销售现场的人山人海又与平淡的销售数字形成落差。在王石公开表示今年5、6月份将成为开发商能否扛得住本轮周期性调整的关键后，“五一”能否开门红，或许将反映各地楼市乃至不少开发商在5月这个时间窗口，未来是向上突破还是走下坡路。
降价促中小户型成交量回升
从广州阳光家缘5月1~4日的成交数据来看，十区4天内成交前20名的楼盘合计成交657套，日均成交164套以上，相比4月底日均成交50套左右的水平明显提升。而在6日，作为“五一”销售最多的限价房项目保利西子湾一天内成交132套。
而在深圳，虽然春交会上出现了过去数月来在销售现场少见的人山人海场面，不过三天成交量分别为208套、151套、185套，与4月最后一周日均150~280套的成交相比略为逊色。
而满堂红、合富置业方面则表示，广州二手楼市开始局部回暖。由于房主大多愿意以低于市价5％的价格出让，不少低价单位以及中小户型销售迅速。一些5500~7500元/平方米的中小户型，还出现了捆绑成交的个案。
至于在开发商方面，定位于中低档，以及以中小户型为主打的楼盘，大多录得良好成交记录。如碧桂园宣布“五一”三天集团整体销售额达9亿元。限价房保利西子湾以及单价7500元/平方米的市区山水楼盘保利林海山庄、保利林语山庄等新货开售，均进入广州的签约套数最多的前5名楼盘。
至于走豪宅路线以及未推行降价措施的开发商，在这个黄金周少见斩获。
开发商：该降的都降了
关于房地产行业未来走势的判断，王石此前在公开场合宣布：“万科该降的都降了，应该不会再降了。”他认为，跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。
虽然富力、雅居乐、金地、SOHO中国等4个月来都没有新增土地，万科却在此阶段快速增加了10个项目，而且其中有7个是通过收购或者合作方式取得，不少合作地块的价格还远低于其他开发商在拍卖市场上拿到的同类地段价格。
而保利地产的董事总经理宋广菊则表示，她一直不认同业界的拐点论，“除非中国的经济出现向下的拐点了，地产才会出现拐点。现在的地产只是放慢了增长速度，并没有出现倒退。”
她还认为，目前楼价下跌只是对于此前楼价泡沫的正常调整，但是从1~4月的成交来看，其实在广深地区楼价仍是比去年同期上升的，只是比去年下半年出现回落。
业内专家：
降价还远远不够？
但是，相比开发商的乐观，一些业内人士却显得非常谨慎。
深圳市房地产研究中心副主任王锋在春交会一次论坛上提醒开发商，不要指望房价在节后马上可以反弹起来。深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕甚至直言，“五一”期间实际成交量没有明显上升，说明了开发商的降价还远远不够，回暖只是假象。
对于广州楼市，知名房地产专家韩世同和赵卓文都认为，“五一”期间广州楼市高价盘看者寥寥，打折盘人头涌动。两人都认为整体低迷、局部热销的状况还将持续下去。
但是，合富辉煌首席市场分析师黎文江却认为，未来广州的整体楼价，特别是中心城区洋房和以别墅为代表的稀缺豪宅在价格方面作出让步的可能性已经不大，楼价回调的局面将只会在外围区域产生。随着供应量的进一步提升，市场成交会随之放大。
对此，韩世同并不赞同：“去年楼价大幅飙升时有大量的投资客入场，与少量自住客共同推高楼价；现在大量的投资客已经被套或撤场，单靠少量自住型买家难以维持高价市道，高档楼盘还会继续降价。”
赵卓文更表示不看好未来数月的广州市场，他认为，除非开发商的资金压力缓解、市民对楼市信心回升、政府的限价房及经济适用房供应量减少、广州的工作倍增计划实现等四大条件满足，才能够将楼价下降的趋势扭转。
“2008年，预计90%以上的珠三角房企不能完成此前定下的全年工作计划，从5月开始调低业绩目标将是必然的选择。”赵卓文表示。
