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2008年5月5日 广州日报
广州二手楼市3月开始回暖，成交宗数环比翻两番，是近5个月以来的第一个成交高峰。
满堂红成交数据显示，在经过2月份的低潮后，二手楼市在3月份开始回暖，成交宗数环比翻两番，基本接近去年10月份的水平，与去年高峰期的9月份只相差两成左右，是近5个月以来的第一个成交高峰。此外，3月份连续购买两套或以上物业的买家占总成交1.5%左右，比2月的0.7%翻一番。满堂红置业专家分析，3月楼市回暖迹象增强了购房者入市的信心，而且部分投资者已开始低价吸纳，宏观调控后的投资潮或已暗暗涌现。德诚行有关人士也证实，天河北某些楼盘也开始有投资客入场，显示投资者认可目前楼市回调的价位。
回顾去年8月~10月的疯狂时期，广州二手楼市部分区域呈现投资泡沫化，如番禺区投资客与用家之比为3∶7；在花都，这个比例更高达4∶6；盘踞天河的投资客则是高端炒家，动辄动用几千万来扫货。一些市场人士以地产行业通行的“观灯法”已看出当时的楼市泡沫。目前，番禺和花都的投资客大部分已退场，不幸高位接货的部分炒家也只能转售为租。
去年底投资客集体“潜水”，现在某些区域出现投资客暗涌，投资客的态度对于刚性自住需求为主的广州二手市场有特别的意义。记者采访有关市场人士，扫描去年泡沫化严重的区域及目前投资暗涌出现的区域，为有意进行房产投资的读者提供参考。
今天：低价吸纳是硬道理
从成交数据分析，投资者购房主要集中在中山八路、南洲路、工业大道、洛溪板块、广园中、赤岗等板块，面积60平方米以下，总价在40万元以下，显示在楼市低迷的今天，投资者选择相对偏远的地段低价物业。
满堂红专业人士分析，一是因高端物业总价高，在楼市走势未明朗时风险很高；二是中山八路、工业大道、洛溪板块等都是居住氛围浓厚，而且楼价不高，在这一轮楼市调整中部分物业价格下降幅度比中心城区的大，不少是极具吸引力的笋盘；三是青睐小户型，总价不高，而且颇受租客欢迎，租金回报可观。上述地段未来升值潜力都相当大，如南洲路、工业大道有广佛地铁，广园中有白云新城(新城博客，新城新闻，新城说吧)的带动，赤岗板块可借力城市中轴线和使馆区得好，虽然现在交通、配套等有所欠缺，但楼市发展前景相当理想。据德诚行人士透露，最近两个月已多了投资者看楼，一些投资者选择刚刚出证的伊顿18 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）“试水”，成交单价每约1.3万/m2左右，比该区域1.5万~1.7万元/m2的市场价有所折让，促使投资者入场。
满堂红客户麦先生3月成交了两套物业，面积在30平方米以下，分别位于工业大道北和周门小区。麦先生表示，因户型较小，而且是楼梯楼，总价分别是11万元和18万元，投入不大，而且两地段租赁需求旺盛，一房更是供不应求，小区一房租金在600~1000元/月，投资回报率在6%~7%，相当理想。而且两物业都是业主急售套现的盘，比市场价低1万~2万元，相当划算。
昨天：投资讲求“快进快出”
番禺：
满堂红番禺区营业总监胡国敏2002年入行，亲眼目睹了番禺楼市数年间翻三番的全过程。他说“2002年的楼价也非常低，洛溪均价一两千，大石的一千出头。随着番禺区域配套的完善，炒家在2004年才开始进场。”据他观察，番禺投资客一般拿几十万到100万元投资房产，买几套房子快进快出赚取利润，有些“空手套白狼”的投机者，以几万元付首期做委托公证，希望在公证有效期内快速出手。
据21世纪不动产前进分行周经理介绍，投资者一般有10%的利润就脱手，依靠委托公证，巧妙地从买家变成卖家，避免承担税费。有番禺市场人士透露，广州碧桂园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）是番禺投资大鳄盘踞之地，两个投资者操控着广州碧桂园二手市场，每人手持二三十套单位，以默契的出手价把该盘二手单价从2007年初5000元/m2抬高到去年10月8000元/m2。
2007年年底，房贷新政出台，番禺区大部分投资者已出货完毕，但也有少数投资者压货太多而被套牢，一个投资者就曾拿着价值1000万元的房产请中介公司快放，最终出手不过几套。胡国敏表示，投资者急售的单位都比住家放的物业低5%，价格也比较好谈，而且投资者一般都瞄准小区优质单位，所以出货速度也比较快。
天河：
德诚行龙口西分行经理陈学文2004年就一直在天河区工作。他认为天河区炒家占10%左右，集中在天河北至珠江新城周围，由于这些区域楼价非常高，汇集了一帮高端投资者，这些人一般同在朋友圈子中，互相交流投资信息。对长线投资者来说，他们没有“退场”的概念，天河北及珠江新城的房子租价高，他们可选择放租来度过市场盘整期，投资收益率在4%~5%，跑不过CPI，至少可以跑赢银行存款利率。
据陈学文透露，千万元级的投资者基本上做价值投资，短期的市场动荡对他们影响较少。这类投资者一般拥有装修公司或有相熟的装修公司，为买进的房产“扮靓靓”，提高售价或租值。据一位家具店老板表示，不少投资者找上门来为投资房产进行装修，10多套房产都用一个模式的装修风格，规模化“装修”可以节省成本。
投资客 上演分段置业
随着楼市回暖，市场走势逐渐明朗，部分投资客开始回归。目前重出江湖的基本是之前调整期内暂时观望的长线投资客。在二次房贷等调控政策的引导下，这部分回归的投资客以一次性付款居多，因此投资预算为数十万元左右，多选购易出租易转手的中小户型单位，在一定程度上促进了中低价段二手房市场交投气氛升温，当中尤其以总价在20万~40万元之间的二手房最受欢迎。
20万元：买一房一厅投资风险小
居住在白云区松柏新村的黄先生，3月初购入景泰新村一套40平方米的一房一厅，总价19.8万元左右。现在已放租，月租金约900元，投资回报率约5.4%。黄先生表示，现在楼市开始回暖，政策没有大的变化，而且业主“漫天要价”的时代已经过去，便打算入市。为了降低投资风险，黄先生将预算定在20万元，最多不超过25万元，目标锁定在家附近的景泰、云苑新村附近。
合富置业投资点评：目前二手楼成交总价在20万元以下的物业，主要分布在白云、芳村，还有海珠区、天河区及老城区的部分楼梯楼顶层物业，成交集中在单间和一房一厅，及部分紧凑小两房。这类盘源因市场租赁需求大，投资成本小，将来转手套现容易，最适合作长线投资。当然年轻人或工薪阶层过渡性置业自用也可，一般有5%以上回报算比较理想。
30万元：市中心一房与市郊两房的抉择
家住海珠区的唐先生，近期眼见市场走势明朗，可手中的预算只有33万元，由于自住的房子是用房贷买的，若再申请房贷就得承受高利息，权衡之下他打算买套小单位。最终目标锁定在西华路一套低层一房一厅和白云区新市的高层两房一厅，两者的投资成本、回报率差不多。最后，唐先生决定买西华路那套房子，除了老城区地缘因素外，他打算把户口迁到那边，让女儿到荔湾区上学。现在唐先生一家还住在海珠区，西华路的房子先租出去，租金为1300元/月，回报率约5.7%。
合富置业投资点评：近期成交总价25万~35万元左右的二手房主要分布在海珠、荔湾和白云一带，如白云区机场路沿线、同德围、海珠区江南大道，以及荔湾区西华路、花地湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等片区。对于靠近商圈的机场路、西华路等区域二手房，自住投资两相宜。目前市中心30万元左右的盘源主要以小户型单位居多，而在白云等楼价相对实惠的区域，30万元的预算能买到两房或紧凑小三房。若以长线投资价值而言，商圈附近的小户型物业投资价值相对较高一些。
40万元：投资天河电梯楼小户型物业
张先生选择近期再度入市二手楼市场，预算大概在40万元左右，目标锁定在电梯楼以及楼龄较新的单位。由于经常在天河一带活动，因此对东圃、天河公园、珠江新城这些区域比较熟悉。最后他买了东圃南国嘉园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)一套房子，花了30多万元，并通过中介公司租出去，月租金1600元，回报率也有5%。
合富置业投资点评：在二手楼市当中购房预算在40万元的可选盘源相当丰富，买家可根据自己的需求选购。近期30万~40万元总价段成交比例达15%以上，选择自住的人士不妨考虑买6000~7000元/m2左右的两房或紧凑小三房，而投资人士这样的预算也能选购到中山大道沿线等其他热租区域的电梯楼小户型物业。
“韩流”抵穗聚居四地
现在已经有越来越多韩国人在穗经商、工作、学习，短短数年之间，市内已崛起了天河北、五山、新港西、桂花岗、远景路等多个韩国人聚居的热点板块。
天河北：众多韩籍高管聚居
天河北中央商务区现时外籍租赁市场目标客源一般是区内上班的日韩籍高管人士。合富置业专业人士介绍，如位于天河北路与龙口西路交界的希尔顿阳光，距天河北中央商务区不远，在日韩等外籍商务租客群具较佳的口碑，该盘住客可享受酒店式管理服务。租赁以大单位为主，三房租金8500~11000元/月。而协和新世界 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)也是租赁较旺楼盘之一，一房带家电租金约3500元/月，两房带家电租金约4800~5000元/月。另外，距天河北不远的汇景新城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）是众多韩籍企业高管聚居的楼盘，如棕榈园复式单位租金约25000~35000元/月，而普通三房租金约9000~14000元/月。
新港西路：韩国人身影多了
近两年随着新港西布料市场、轻纺商城的建成使用，使聚集在新港西一带的韩国人身影逐渐多了起来，韩国餐厅、发廊、小食店也随之开业。新港西路各种生活配套较完善，再加上有地铁的效应，吸引众多在该路段商圈工作的人士租住。合富置业专业人士介绍，新港西一带有众多优质楼盘聚集，为租赁人士提供广泛的选择。目前租赁单位以两房以及三房物业为主。商品房两房租金大多在2000~2500元/月之间。如顺景雅苑 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）位于布匹专业市场内，两房租金约2500元/月，是该区域最旺租的楼盘之一。
远景路：变身韩国风情一条街
远景路一带近期更涌现起一条富有浓郁韩式风情的“韩国街”。据了解，该条韩国风情街商圈已发展了很多特色餐饮店，直接吸引众多韩国人聚居。现时远景路商圈周边聚集了一批韩籍租客，他们拥有较好的经济承受能力，比较喜爱一些素质较好的租盘，如又一居 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、万方园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、翠逸家园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）等大盘较符合其需求。如万方园一房相当热租，租金约2000元/月，而又一居两房及小三房单位最旺租，两房租金约2500元/月，小三房租金约3500元/月。
华南板块：星河湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）韩人最多
华南板块近年不但受到本地白领的青睐，也吸引众多外籍人士移居。据了解，如祈福新村 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、星河湾等楼盘都是外籍租客聚居热点，尤其以星河湾吸引最多韩籍人士关注，近年更有韩国商会举办相关活动。据合富置业专业人士介绍，星河湾两房租金约2800元/月，三房租金约3500元/月，韩国人比较喜欢租住三房或以上的大户型物业
