2008年5月4日 新浪房产
刘乾坤：谢谢。现在我们目前筹备以来，已经1个多月的时间，距上次访谈是快一个半月了，现在在日本目前的筹备工作已经接近尾声，主要是两个方面，一个是冲绳，一个是东京，冲绳的活动有两大部分，一部分是峰会，论坛的有关题目已经准备完毕，会议地点是在2000年的日本八国峰会会址叫做万国精良会馆，非常非常漂亮，所以相关的议题已经确定，除了上次公布的议题以外，还有一些专门针对中国的议题，有最近比较热的休闲、度假类型的，比如说像半山半岛，像青岛的龙滩，从07年开始兴起的特别热的休闲度假式别墅项目，这种单元的小论坛。还有关于商业地产的单元论坛，这是已经确定的。
另外在冲绳还确定的内容包括考察的项目，大概有一些港口，包括它的开发区和五星级酒店，甚至还包括当地的一些项目，也是像半山的别墅项目，参观他们的各种细节、管理、设计。尤其值得一提的是在冲绳的接待，冲绳这次是高度重视中国赴日考察团，他们会以最高的规格来接待我们，是叫做冲绳小姐，是冲绳比较高的接待礼仪，到机场来铺红地毯，目前确认的冲绳县的县长都会对我们的考察团团员进行一对一的会见。在冲绳当地考察的项目已经全部落地，包括需要参观的日本房地产企业的总部，比如说像森景地产，这是考察的两个企业总部，是跟企业领导人之间，他们的不动产会所株式会社的会长。
我们考察的项目有人类宜居城市，也是一个届城考察项目，在多摩市，还有台厂、青山道、六本木，项目的考察以及讲解，以及涉及到的考察内容我们都定得非常详细，这是我们非常大的成果。第二就是在日本东京方面，现在日本的皇室有关成员也会参与，包括日本的不动产协会也是跟全国工商联房地产商会也是合作单位，他们也参与我们日本方面的筹备。
总体来讲，这次的活动最大的特点就是特别特别务实，玩的机会很少，主要是针对目前国内房地产开发商他们存在的一些困惑、问题，一些前瞻性的问题进行实际、一对一的考察、学习和借鉴。总体来讲，日为中用，为中国的房地产持续、健康、稳定地发展能够提出一个样本，一个可借鉴的模板。这次在考察内容上我们下了非常大的工夫，绝对不是走马观花、旅游式的，是实实在在的有内容、有实体的东西。
一会我们日本方面的协调人，日中经济发展中心理事长、日本城西大学研究生院教授张纪浔先生也会更详细地介绍一下具体考察的落实情况。谢谢。
主持人：刘总，现在赴日考察团的规模是不是也在不断扩大之中？哪些人员已经敲定会参加此次活动？
刘乾坤：我们做之前还特别担心这个活动是不会成形，还忐忑不安的，进行到现在我们觉得非常欣慰。昨天我们接到了外地两个报名电话，一个是辽宁的朝阳集团董事长亲自打电话来，说要报名，去两个人，还有北京的开发商自己打电话来，就是通过我们新浪网，看到我们的专题打电话过来，所以也特别感谢新浪给我们提供这样的平台。各地的报名情况非常好，截至目前看到信息打来电话报名的我们统计了一下，有15个人，咨询的电话我们现在接到的有200多人次，我们每次咨询都有详细记录。北京这边主流的开发商，有的已经表示明确的意向，有的是正在咨询中。譬如说像山水文园的董事长李哲、中坤集团(企业专区,旗下楼盘)董事长黄怒波，比如说像星河湾的副总裁梁上燕、孔雀城的安逸安总，我们还都在沟通，可能报名的情况会最终超过我们的预期。目前我们对这个活动抱有非常大的信心。
主持人：大家对这个活动还是抱以很高的期望的，奥运会也临近了，今天刚好是奥运倒计时100天，节能减排是房地产及其相关行业的热点话题，在日本房地产发展当中是非常重视这一块的，我们是不是通过本次峰会能够有所收获？
刘乾坤：说到节能减排，奥运以来一直是非常重要的话题，奥运里面最重要的就是绿色奥运、人文奥运、科技奥运，这不仅是口号，具体落实到场馆建设、会务组织各个方面。现在地产方面，像全国工商联房地产商会一直在倡导一系列的活动，就是关于绿色和节能减排的。我们总说中国资源的稀缺，中国这两年尤其是高度的建设导致资源的紧张，日本在70年代以后这个问题就得到充分的重视，大家知道70、80年代爆发过两次石油危机，也导致了两次我们说西方社会的某些程度上的经济危机，从那个时候开始日本的房地产界政府都把节能减排、绿色建筑放到了非常高的位置，当然不是说之前就不重视，从日本的腾飞起来，大家都知道日本这个国家有非常值得我们中国学习的地方，它一直以来都有忧患意识，它是地小、人多的大国，所有的东西全部依赖于进口，石油、煤炭、矿产绝大多数都是来自于进口，它的忧患意识是它的传统，它知道这个国家资源匮乏，而且它是全球第二大经济体，从70年代以来就跃升全球第二大经济体，目前GDP是4万多亿美金，就相当于中国的接近4倍，中国这么大的经济体，它排名第二。
70、80年代的时候日本就经历过目前中国经历过的问题，就是资源紧张，它感觉到它不能完全依赖于进口和国家的发展，这是一种意识，这个意识很重要，我们必须要在整个社会甚至到房地产界要有这种意识，我们对这种政策不能有任何的拖延和姑息，我们对这种意识的重视程度还远远不够，大量的建筑、建筑材料有没有做到节能减排的标准，最重要的是意识。日本除了忧患意识以外，除了政府层面大量的法律法规，日本的房地产政策调控力度一点都不比中国少，刚才说到的节能减排和地震制度，当有微震，立刻就会下发加强建筑的稳固性、抗震性要求，你可能刚建的建筑就要推掉重来，它的建筑抗震标准是8级地震，这是非常可怕的事情，我们知道这个是在建筑成本方面会增加非常大的，我们知道北京的具体政策在抗震性方面也有一些要求。
第二个政策影响最大的就是节能减排，它对于建筑的材料、设计、绿色性能包括整个室内装饰装修，都有非常明确的标准，在材料、建筑各个方面贯彻到的法规非常多。企业界也是一样，首先是大企业，三菱等企业都是率先倡导响应政府的号召，这是社会的共识，尤其是像建筑行业涉及到钢材等很多装修材料，建筑行业的建筑节能带动很大一块的建筑节能，所以整个大的企业就开始积极响应，开始细化自己内部的建筑节能的标准，这样形成一种风气。我们讲了两个方面，一个是社会意识，第二就是政府在这方面有前瞻性的举动，进行政策的管理、法律的管理和引导。我们想一些办法来减少资源的损害，中国现在这方面是刚刚起步。我们这次参观的节能减排就是一个重点，看看他们室内室外的装修、建筑材料的引用，包括减排，对于室内空间的设计、室外采光，怎么用自然光，日本民族的特点就是细节，他们把节能减排不是停留在口号上，停留在法律法规、政策、建筑设计以及物业管理的各个环节细节之中。
主持人：您觉得现在我们国家在节能减排方面遇到的比较大的困难是什么？
刘乾坤：我觉得最大的困难还是我们整个社会没有形成风气和意识，大家一想到节能减排，就容易流成口号。第二是节能减排是一个单体的法律或者政策，没有细化到从节能减排到我们相应的政策补偿，没有这样一个系统的东西。
第二大问题就是企业，我们现在说中国现在一些大企业，尤其是像万科、万通、中海、复地这样大型的房地产开发企业，我觉得应该承担更多的社会责任。自己在自己的企业内部有没有提出节能减排、绿色建筑的操作准则或者标准，有没有具体到项目的规划和物业服务的一整套节能减排措施，目前来看，这方面我觉得中国大企业做的已经很多了，但是还是不够，因为谁让他们是大企业，大企业就要负起更多的责任。
主持人：我听说现在日本比较流行的主流户型是80平米左右的三居小户型，而且比较注重人性化设计以及个性化展示，现在我们国家对小户型的需求也是蒸蒸日上的，您觉得日本在小户型的设计方面有哪些经验值得我们学习？
刘乾坤：每个去我日本的人，回来都会讲一个笑话，就是日本的五星级饭店，标准间面积是多大呢？12-15平方米，一个五星级标准间包括床、电视、床头设施，我们想12平米怎么能放得下一张大床呢，但是这就是现实，日本东京五星级标准间就是12-15平米，我们很难以想象的，12平米就是我们直播间的三分之一。还有70平方米小户型，我们去看过，进去住的感觉非常地不可想象，比如说卫生间的设计，它没有一点点浪费的空间，让你感觉70平米是非常舒适的，如果一个人或者两个人住完全够用了。我记得前两天是在新浪乐居的发布会上，万科的肖莉副总裁一直在提出几个概念，人均GDP在3千美金的时候，日本70%是小户型，这是非常有趣的现象，我们也看过日本的相关数据统计，日本在东京室内70平米小户型的一套房子，现在的市价应该是在100-150万美金，这是一般的，不是特别好的，也就是说在1千多万人民币的区间。一方面是它的价格确实高得让我们难以想象，另外一个反差就是小户型的设计从细节到整个的布局非常好，一个地方都没有浪费。
而目前我只能说相比而言，中国的小户型设计还是两方面，我认为所有的事情，中国没有什么做不到，第一是意识，我们这些开发企业，我们真的是抵触小户型的政策还是我们去迎合，这是第一个，就是意识的问题。万科企业还是能够做到表率的，他能够主动提出人均GDP3千美金的时候，就应该向日本学习，它就是在70、80年代的时候以小户型为主。第二除了这个意识以外，我们怎么样在设计上体现，能够做到不浪费0.1或者1平方米，这样我们才能告别现在房地产的粗放式和粗糙发展阶段。
主持人：房价是老百姓非常关心的问题，随着奥运临近，不管是期房还是租赁，包括奥运场馆周边的房价都在涨，您认为奥运过后房价会有平稳的下降还是会像大家讨论的会出现拐点？
刘乾坤：这个问题也很好，我觉得现在大家也看得到，这个拐点的说法是不精确的，经济学上我们说拐点，每个人的脑子里都有一个拐点的说法，大家知道最近刚刚有一个相对比较权威的报道，就是社科院房地产蓝皮书，我觉得大家多看看这个报告里对拐点的定义可能更好。对于普通老百姓说的拐点和经济学说的拐点，以及像王石说的拐点，我想大家说的不完全是一个东西，拐点这个词不能一概而论，我不对拐点下判断。蓝皮书的观点我是认同的。
就像奥运本身对中国经济整体的拉动一样，其实经济的拉动微乎其微，因为中国的经济体系相对来说还是比较小的经济体，奥运的场馆建设、道路建设就可以拉动整个奥运经济、拉动整个中国经济，也是一个笑话。同样，北京市房地产会不会因为奥运的召开和闭幕而受到大的起伏呢？我觉得也不太会。我觉得最关键的房价的问题还是取决于它既然是房价，肯定还是受基本的供求关系在推动，虽然有投机的成分，就像我们说的任何一个投机，最基础的是刚性需求，是所有的价格的浮动的支撑点和它的平稳期，我觉得说价格，我的观点是奥运会后第一房价不会出现特别明显的变动或者是回落、上涨，这个都不太会，基本的还是要受刚性需求的影响。奥运会之后中国的老百姓就不住房子了？或者说奥运会老百姓就更多地买房子了，这些都说不过去，可能会有一个短暂的变化，但是我觉得不影响基本的情况。
所以从这个角度来讲，奥运会不会对中国的房价产生实质性的影响，实质的影响还是在于我们现在整个房价对于老百姓购买力的承受能力之间的落差到底有多大，而不是取决于奥运会这样一个外来的东西对我们经济的影响。说到这里要特别强调一点，奥运会的影响就像它对中国实体经济的影响，我们就理解为它是中国走向全球大国的一个开始，或者说是全世界的一个狂欢，仅仅是这样，不要想成他对中国经济有实质的影响。
主持人：欢迎日中经济发展中心理事长、日本城西大学研究生院教授张纪浔先生来到我们的直播间。刚才我们谈到奥运会对于中国、北京房价的影响，您认为奥运会对于整个房地产行业的发展态势会不会有比较大的影响？
