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2008年4月28日 上海搜房网
4月25日，“2008第三届中国商业地产&写字楼年会”在上海证大丽笙酒店盛大举行。众多政府官员、专家学者、地产大腕、国内外商家齐聚一堂，共同探讨中国商业地产发展之道。会议间隙，搜房网独家专访了仲量联行亚太区董事陈立民。
仲量联行亚太区董事 中国业务发展总监 陈立民
2008年第一季度已经过去，房地产市场上虽然拐点论、剧变论闹得沸沸扬扬，但是也仅仅局限于房地产开发商、学者之间的唇枪舌战，购房者、投资者显得格外冷静，政府面对房地产市场这盘大棋也迟迟没有出招。关心中国房地产的每一个人都想解开心中的这个疑问。恰逢第三届中国商业地产&写字楼年会来临之际，搜房网先人一步独家专访年会嘉宾仲量联行亚太区董事、中国业务发展总监陈立民。关于房地产市场的宏观调控问题，陈董看得比我们都要深远。
今年是宏观调控落实的一年
“国家目前亟待解决的是通胀问题。我们国家是发展中国家，中低收入者占了社会组成的绝大部分。通胀的火头一旦燃烧起来，造成的危害将层级递增。”国务院总理温家宝在答中外记者问时，也很坚定地提到，今年的首要任务就是抑制通货膨胀。
“今年包括房地产的宏观调控在内的一切问题都要服从这个总方针。”陈董对国家的政策了解得很深入，“所以前两年出台的针对房地产市场的政策在今年都会一一落实。”清除房地产市场的泡沫正符合抑制通胀的总方针。
实际上，针对商业地产的宏观调控政策并不多。这与商业地产市场本身比较稳定的发展态势和较强的抗风险能力密切相关。但是限外政策切切实实改变着商业地产的格局。
“限外令”为本土开发商创造机会
“从去年下半年开始，外资收购的行动就几乎停滞了，很多开发商建好了商业项目等着出手，限外政策一出台就变得套现无门了。”
虽然这道政策给国外的投机热钱套上了紧箍咒，但是我们仍然看到外资收购案间或出现在眼前。前两天，凯雷投资集团刚刚收购了上海济南路8号。对此，陈董表示：“在欧美经济衰退的大局势之下，全球范围之内，仅剩中国的房地产市场仍然被看好。”追逐利润的海外资本自然不会轻易放手。但是凭着多年征战商场的经验，海外资金拐着弯、兜着圈子进入中国。
“我们现在看到的外资收购国内项目的形式不外乎三种。
其一是历史产品，就是在限外政策之前，项目本身已是海外控股，收购的实质是外资之间的项目买卖。
第二种，是海外资金公司层面的收购和合并。
第三种，是本土开发商伙同境外资金进行项目拍卖，拍得了再组成项目公司。”
将境外资金挡在土地门槛之外，最直接地落实了限外政策，陈董说这给本土开发商创造了展现的舞台。“限外政策给了本土开发商抬头的机会。去年的土地拍卖市场上一半以上的土地都是由本土开发商拍得的。从今年下半年商业地产的供应，可以清楚地看到，几乎全都是本土开发企业的项目。”
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银根收紧 市场供应量萎缩
钱，牢牢地卡住了房地产企业的脖子。
对商业地产影响较大的另一项宏观调控政策就是信贷的收紧。陈董说，央行一再拔高信贷的门槛，开发商和投资者贷款的难度越老越高，直接结果就是房地产市场的供应量下降。“开发商有土地，可是没有流动资金来开发建设，拍得的土地没有产出，市场供应量自然就下降了。深圳最能代表中国房地产市场的总体情况，由于地理位置靠近香港，房地产发展很早也很快，但是上的快也下的快。”陈董的意思就是看着深圳就可以看到很多城市房地产市场的未来。“现在深圳的开发商手里有土地，可是银行不给贷款，施工队看不到钱就不开工，房子达不到预售标准就不能卖。”
陷入了这样的恶性循环，难怪近来媒体爆出多家大型房地产企业账面数字急速萎缩的窘境。资金链就是房企的血管，血液不能新陈代谢，生命岌岌可危。
谁说宏观调控对房地产市场效用不大？最显著的效果就是优胜劣汰。“万科、金地、绿地这些大型房企近年来在很多城市最近不断扩充，大吃小现象明显。中小企业受资金链的制约更加明显，所以信贷收紧对他们是致命的。结局只有两种，倒闭或者被收购。”陈董的话让我想起了上个月潘石屹抛出的“百日剧变论”，两者的论断惊人的相似。不同的是潘石屹抱着一贯语不惊人誓不休的目的，戏剧化地夸张了这个“大鱼吃小鱼”的现象。
期待房地产与金融市场的成熟对接
今年是中国房地产市场最缺钱的一年。许多二线开发商手头的资金根本不够开工，没有产品出售，资金就无法回笼，这就是资金链出现了问题，于是“融资”成了救命稻草。这不是单个开发商面临的问题，而是中国的房地产市场和金融市场尚未成熟的表现。
“新加坡凯德置地最成功的不是房子造得有多好，而是它完善的管理体系和内部资金的良性循环。”陈董以凯德置地为例，详细解释了房地产市场与金融市场的对接。
“简单来说，凯德置地分为三个部分：开发公司—房地产经营基金—房地产信托基金。对一个项目来说：第一步，开发公司进行基础建设；第二步，经营基金接手进行营运，包括重新布局、产品优化来抬高租金，这期间需要3到5年的时间；第三步，信托基金接手成熟的产品，可以在房地产市场出售给公众了。这种体系保证资金永远都在流动，信贷市场、金融市场的波动不会带来太大的影响。开发公司再也不用担心房子囤积在手中，没有流动资金进行下一个项目的建设了。最关键的是这3团队是由凯德置地统一管理协调的。”
凯德置地的管理体系本身就是一条典型的资金链。但是这背后隐藏着凯德置地雄厚的经济实力和新加坡金融市场的制度化。所以陈董说，中国的房地产市场和金融市场之所以还没有对接，原因不在开发商和投资者，这是时间和过程的问题，毕竟中国的房地产市场走的路还很短。
这又绕回到宏观调控的政策上来了。有人认为，中国的房地产调控力度太小，成效不明显。可是笔者认为，温水里煮青蛙才能把青蛙逼出去，才不至于使其尸体永远漂浮在这个水缸里，这缸子水也才能清澈起来。逐渐深入的调控政策正不动声色地改变着中国商业地产的格局。
