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2008年4月28日 新浪天津房产
图为金地天津总经理助理李飏先生在新浪直播间拍照留念
图为金地天津总经理助理李飏先生
主持人：各位网友、各位现场的来宾大家好！这里是新浪房产2008春季天津房地产交易会现场，非常高兴大家关注我们的“乐居、乐业、乐生活”系列访谈活动，今天我们有幸请到了金地天津总经理助理李飏先生。您好，李先生。
我们今天在访谈的最开始，不妨来先回顾一下房地产行业的一个发展历程。因为今年2008年对于中国来讲是一个不平凡的时间点，北京2008奥运会、改革开放30年，房改20年，取消福利分房10年。在这20多年的发展当中，房地产行业也发展国民经济的支柱产业之一。这里有一组数据，我们先来分享一下。1991年商品房建设投资243亿元，1997年全国房地产开发投资3106亿元，完成商品房竣工面积1.56亿平方米，高达25281亿元，商品房竣工面积5.82亿平方米，通过这组数据可以看出，在这20年的发展当中，上升和成长是行业发展的主题词，我想您作为行业的资深人士，有着十年的从业经历，我想请问一下，在您的经历当中，您感受最深的是什么？
李飏：首先非常感谢新浪房产提供这个机会，跟广大网友交流，刚才主持人的题目还是希望了解一下房地产发展十年二十年也好，一个大概的历程。这个问题，我想还是一个非常大的题目。我个人虽然有10年左右的从业经历，要非常宏观、非常全面的概括一下，对我还是比较难的题目。我谈一下自己粗浅的想法。
我想房产发展的历程，同样是改革开放和各个行业发展历程都是相似的，从无到有，从小到大、从弱到强，我想跟中国的汽车产业、跟中国的家电产业，包括新闻媒体的传媒产业，都是同样的发展历程。开始，大家停留在一个低层面的竞争，或者说停留在一个低层面的需求简单的供应上。
首先，在很早之前，我们市场在引导供应，这句话怎么说呢？先看市场有怎么样的需求，可能老百姓就喜欢小砖房，喜欢要六层房子，我们就去做这种产品；觉得市场有拆迁的需求，我们就要供应相应的经济适用房；市场上有建设出现了商品房需求，我们就盖一些低水平的商品房；市场有投资性的需求，我们就做一些简单投资型的产品。这种完全是被动的，受需求所引导的。
可能今后一段时间，随着市场竞争日趋激烈，或者说行业发展日趋成熟，开发商能够主动为市场提供一些产品，比如说，大家渐渐认为，大概在2000年或者更早一点时间，天津市当时一年全年的消化量只有300万平米，天津市商品房也就300万平米，户均100平米的话，也就是3万套房子。这样做起来大家觉得非常困难，是不是市场饱和了，当时房价很便宜，位置好一点的能到4000元/平米，差一点的只有2000元/平米，出了外环可能也只有几百块钱一平米。当觉得做这个行业非常艰难，觉得这么小的市场，这么低的房价，大家还有什么利润？
当时出现了一些品牌开发商，他们有意识、主动长期地做一些产品，创造一种需求。我印象中，当时是98年，在北辰区万科做了一个万科华苑新城，他在当时周边卖1000块钱的情况下，做华苑洋房的产品，一下子市场就被这种全新的产品形式和全新的社区建设方式所惊讶。怎么还有这么做房地产的？包括开发商，很多购房者，很多原本没有什么购房需求，或者他觉得自己在周边住一个六层的小砖房已经很满足的购房者，他也会去看看，一下子就被产品所吸引而成交。
大概那个项目发展了两年左右，市场又饱和了。因为陆续又有产品跟风，好像市场又出现了一个瓶颈。所以，当时我觉得万科就在万科华苑新城那边，又做了一个全新的联排别墅的产品。当时联排别墅在卖3600块钱一平米，现在看起来是非常低的一个价格，但当时边儿上的住宅大概卖1200元/平米，我觉得其实当时的市场是完全靠产品拉动了某一个市场。而且当时，我们有一个提法，越是市场越好的地区，比方说，当时的上海或当时的一些某些一线城市，它不需要你做什么产品的功课，只要你把房子盖起来，照样是排队，排队一抢而空。市场没有给开发商这种做压力和动力的情况下，很少有开发商会自发地来提升自己产品的附加值，来提升产品的性价比。
当然恰恰在在这个时间，我想全国城市可能有不同的情况。在天津，我想也是经历了几个跳跃。从全年卖300平米、600平米，到现在销量1000左右，这种跳跃直接导致的结果是市场供应增多了。同样的开发商，他对市场竞争加剧的这种认知，他有动力来提供更好的产品。
大家可以反过来看一下，我们从2000年到2008年这种历程，越是市场艰难的时候，越是我们城市会涌现出大量优秀项目的时候。越是市场红火的时候，反倒是这个城市的项目千篇一律、大家都比较雷同，找不出各自的卖点的时候。我们现在能够耳熟能详的一些项目，包括我刚才提到的项目，包括一些梅江的项目、市中心的一些项目，都是在这种市场经受风雨的时候、市场比较艰难的时候产生的。
图为金地天津总经理助理李飏先生接受专访
我想整个的十年左右的发展历程也是整个市场成熟的一个历程。开发商成熟的一个历程。当他知道市场是否好坏的时候，就表明这个市场真正成熟了，它能够通过产品来创造某种需求。
我们可以举另外一个例子。比如没有网络之前，我们觉得获取信息也是很方便的，看看报纸，听听广播，也能获取。但是发现网络出现了，我们不上网就会觉得一天少了什么。我们先用这种方法获取信息的需求，还是先有了网络新闻或是网络互动的产品？我想还是产品引导了需求。
所以，刚才主持人说10年、20年这个变化，我想这个变化应该是大家互相成熟的一个过程。包括我们的消费者，也逐渐成熟起来。最早从他到售楼处都会像销售员提一些我们现在看起来都不用提或者不用想的问题，当时还要被提出来。现在我们的消费者都非常成熟，无论从购买行为，还是专业知识，都具备了非常非常充分的准备，再进行他的购买。包括我们的市场主体，我们的政府、规划部门、土地部门、房改部门，他们大概也历经了10年到20年的时间来完善了相应的法律法规，来完善市场监督制度，完善后期的管理服务的监督，所以只有这种全面的成熟，开发商成熟了，消费者成熟了，包括政府成熟了，我们的市场才能发展得更良性。十年也好，二十年也好，还都是一个非常短的过程。
而且中国的房地产，它首先脱胎于一些国有性质的一些企业，一些国有的房管站，盖一些国家的房子或者是政府的房子、企业的房子。后面逐渐地出现了一些民营企业、股份制企业、外资企业。整个中国的房地产可能较之其他的行业，我们跟汽车行业相比，我们从国外能够直接借鉴或者学习的东西比较少。我记得天津有个项目，在这里就不提了。它跟北京的一个项目用了同样是美国全年的住宅规划的一个获得一等奖的规划方案，但当它拿到天津的时候，我要做原汁原味的美式风情，它就做了一个别墅社区，但发觉这个别墅社区从户型到里边的规划，它完全不太符合国人的一个需求。后期它又会增加很多国内的设计师和规划师去重新调整这个产品。
我举这个例子的意思就是说，因为房地产这种产品的特性和政策的一个紧密的联系，包括我们中国土地所有权制度、购买制度也好、信用制度也好，都有非常多的中国特色。我们可以从国外直接照搬照抄的东西非常少。这不能从德国引用一个大众、或者一个奔驰，从法国引用一个标致，从美国引用一个什么牌子，久而久之可以用到我们的国内生产上，可以做到全球同步发售。但房地产不行，房地产无论从产品、服务，到各种管理、软件都做不到如此。作为我们开发的主体，难免会走一些弯路，因为在摸索的过程中没有什么太多成熟的经验可以借鉴。
我想这是房地产一个非常重要的特点。这给我们政府、给消费者提了更高的要求，很多东西要你自己去看，自己去摸索。我想可能十年二十年也很短，中国房地产发展五十年一百年可能才能真正算一个成熟的产业。
我想这个问题我先谈这么多。
主持人：我觉得您刚才对于房地产行业的发展变化给出了一个非常全面的分析，对于开发商来讲，在初级阶段，现在到了满足受众需要，提供更高端、更品质化的产品，我们购房者也越发地理性和专业，这是行业主要的变化。回顾房地产二十多年来的发展，可能用一句话来概括是非常恰当的，就是跌宕起伏且螺旋上升，它也是随着体制改革和政策的变迁，而相变相行的。随着进来信贷政策、土地政策的出台，咱们购房者也越发地理性，市场上这种观望的情绪非常严重，构成了一个买卖双方互相观望的一个对峙的状况，您觉得这种对峙的状况会到什么时候终止，对于未来天津房地产市场的一个走势，您做如何的分析和判断？
李飏：最近也有很多的观点，比如说王石先生提出的观点也好，或者很多媒体所说的也好，购房者现在有观望情绪。我想其实大家都不要把这个刚才我说的房地产商的角色跟普通的购房者的角色完全独立起来。其实在有一点是相同的。就是我们都想做好房子，做一个居住品质化高的社区，但是因为利益的决定了供给和需求之间的矛盾。
我想从去年10月中下旬一直到今年年初的时候，可能市场还是经历一定的波折。从整体成交量来看，跟去年的同比大概跌到了20%左右的成交量。但是价格也有20%左右的一个上升。我想相对来讲还是比较正常的一个市场波动。我觉得刚才也在谈20年的一个问题，我觉得20年，还有一个非常关键的一点，房产的性质发生了一些微妙的变化。从以前的消费品，房产已经变成了一个保值增值的投资品，其实是一个保值增值的一个产品，不动产的保值增值的属性，无论在是宏观经济是好还是不好，它的这种良好的属性还是会得到最充分的展示。
其实2008年温总理也说了是中国经济最困难的一年，而且房地产也从来没有过像今天这么序曲关注股市的变化，去关注原材料为价格的变化，去关注人力成本的变化。有很多天灾人祸的东西很直接的影响某一个项目或某一个房产的特性。
我们可以随便举一个例子，去年冬天的大雪，我们非常不愿意看到的天灾，但由于大雪原因，阻碍了多少农民工返回他的工作岗位，造成了多数项目的拖期，这种拖期，要靠更多成本来补回来。因为跟客户签了契约是一定的，房子在建设之前就已经卖掉了，在整个建造过程中，所有的市场风险，都需要房地产商扛着，原材料价格的增长，刚才从三四千块钱一吨，随着人力成本、国家税收政策的调整，都会造成这种大规模的一种变化。
所以，在这里面房地产商还是要承担巨大的风险。购房者也会考虑它的风险，比如一万块钱买的房子会不会明天变成八千了。我想适当的波动，比如10%或到20%的涨也好，跌也好，购房者都应该心里承受的准备。但也应相信，房子永远不会像股票，一下子跌到一半，或者被腰斩，或者说跌到发行价，或者被停卖了。房子不会，它的属性决定了即便在经济环境最恶劣的条件下，房地产永远是保值增值最可靠的一个产品。
我想，也还是用刚才的观点，市场会逐步成熟，开发商会成熟，消费者也会成熟。当这种双方共同的成熟，导致市场的供需更加理性的话，那么说这种对峙和观望可能就会缓解。我想全国不同的城市会有不同的情况。在天津这个城市，我们一致认为天津的市场还是非常好、非常良性的。因为大量的刚性需求，一次置业也好，改善性需求也好，这种需求是非常正常、非常良性的。
至少这种需求存在且保证这个市场还有一个比较大的需求量。而且天津接下来会有很多国家宏观政策方面的利好，我想这些都会支持天津市场不断向好。我想开发商也好，老百姓也好，都能承受，大家也要做好这种波动的准备。只涨不降的市场或者只降不涨的市场都是不存在的。
还是举汽车的例子。以前车价永远在降，但最近几个月个别车型也在涨。受成本影响、营销影响，所以，我们要承认商品房作为一个投资品的属性也好，需要承认它的涨跌。总体市场还是向好的。
我在其他场合也提到一个观点，市场它只存在四个变化：一种变化是大跌，一种变化是小跌，一种变化是小涨，一种变化是大涨。从目前来讲，我们预测大涨和大跌是没有任何意义的，没有任何依据的。
如果我们只从小涨跟小跌去预测，我个人去预测，是小涨。因为这里面它蕴含了大量的经济方面的利好，成本方面的增加，很对市场方面的一些前站。我想这个问题我就说这么多。
主持人：我想对于市场的走势，您从房子的保值增值本质的属性、政策的利好、经济的发展给出了一个乐观的预期，也是非常全面客观的分析，近来继拐点论之后，一个观点也是引发了行业的口水战，那就是潘石屹提出的“百日剧变论”，他认为在当前紧缩信贷紧缩和融资困难的情况下，房地产行业将面临剧变，大量的企业将面临整合，您认同吗？您觉得在这样的市场条件下房企怎样才能生存下去？
李总:百日剧变也好，拐点也好，最近提得比较多。但这个所谓的房地产企业洗牌的论点，也不是这两天被提出来的。我想大概提法已经被提了两三年了。包括前两段时间好的时候，同样有这种说法。比如土地价格攀升、资金越来越少，拿地的行为不复存在了。或者说，开发的难度越来越大，因为国家宏观调控政策，对开发商的自有资金比例要求越来越高，当时这种洗牌就已经存在了，在天津市的市场已经发生了巨大的变化。
大家在发现来参加展会的朋友也会发现，越来越多的外地企业，换句话说，叫全国型企业，在这个市场崭露头角。我们熟悉的本土企业却越来越少。我相信这也是洗牌的一个过程。像房地产这种行业，我觉得全国性的品牌能剩个四五十家就够了。当然这些企业会更多占据一二三线这种城市，在一些相对地级市或者县级市也好，可能还会有一些稍微小规模一些的企业存在。从更大范围来讲，市场还是主要被这种全国化的企业所占据和引导。
潘石屹先生所提的是不是100天会产生比较大的影响，我不了解他的理论依据和计算方法，但这种变化是必然的。因为股市的变动也好，或者金融政策的变化也好，这种变化是必然产生的。但它究竟会影响哪些企业？究竟会使这个企业更好还是更坏，这些都是需要进一步观察的。有些企业会以此为契机，来吃下一些相对来讲市场能力相对弱一些的企业来提高自己的资源。但有的企业会在这样的竞争中掉队，会转做其他行业。
我相信这种变化是必然的。但是到底是不是100天？是半年的周期还是一年的周期，还是进入了新一轮的增长，我觉得不是特别明朗，还是说这些企业干脆进入了四线城市，更小的城市。因为在很多一线城市，城市化进程已经达到了百分之六七十。它进程的脚步会放慢，但有一些小型城市它城市化会达到百分之二三十，它的速度就会非常快。包括前些日子，我听到一些企业，它会更多关注四线城市，或者更小的城市。他们会到这种城市迈进，去做更多的工作，他们的开发模式、资金链在那样的城市会得到更大的发展空间。
我想这同样可能也是一种分工。那些品牌开发商，哪些去占三四线城市，这也是有一个分工的。这可能都是需要进一步观察、判断的。现在做太多的判断我想还为时过早，如果说具体到一个个体的开发商来讲，我现在倒是想提个倡议，就是少做一点预测，多作一点实事，多去关心你的产品和服务，对单一项目影响不会太大。只有把你们的工夫做到，自然市场就会青睐你的。
今年从3月份开始，市场在不同的楼盘已经有了不同的表现。包括格林，很多一线开发商它的楼盘在3月份已经取得非常好的销售业绩，已经和去年的同期基本持平或者更好一点，我想这是自己挖潜的一个结果。市场竞争来了，那还是把自己内功做好，我想还是对市场负责的态度。
主持人：就像您说的，随着市场和行业的发展，房地产企业从最初的粗放的状态，越发地走向节约化，从最早的建造者、开发者，现在走向了一个对资金的运作和管理。我们下面就来谈一谈项目，因为我觉得在您的从业经历中，可以接触很多这方面的东西，近来我们新浪房产和《国家地理》杂志推出了“2008世界睁大眼睛看中国最美丽100个楼盘”的评选活动，您认为一个美丽的楼盘它应该具备什么要素？如果一个外地人到天津来参观一个住宅项目的话，您会推荐哪些？您来谈一谈您的看法，好吗？
李总：这可能是个相对轻松一点的题目。我们来表扬表扬房地产行业自己的这种项目。但这个题目是最美丽的楼盘，我想美丽可能有很多的内涵和外延。在这里我们还是要鼓励能为它所在的地区、为他所在的城市，提供附加值、增量的项目。换句话说，我不太认为，水上公园里面盖一个项目，或者在北京某个公园盖一个项目，这种项目它是真的值得赞扬的。因为有太多太多先天的优势，完全不是因为建造者自己的主观能力去做的。我更想希望大家去看一看那些像原来一片空地上，或者当时城市周边状况不太好的地区所建立起来那些优秀的项目。如果说推荐一些，我想这个可以有几个。
首先，我想推荐万科的水晶城。水晶城那个项目在业界、在购房者也好，有非常好的口碑。这个项目我想它应该是跟天津城市人脉联系最紧密的一个项目。当时它的周边环境没有什么可以借鉴，当时它在梅江南，梅江南的一些水面它根本借不上，它是在一个工厂的原址来做的这个项目。大家去那里看看，可以在那里找到一些天津五大道的一些影子。水晶城挖掘了天津购房者在骨子里对洋房文化、异域文化的一种青睐。这是我第一个推荐的。下面基本都成熟了，而且物业管理公司也成熟了，应该是值得一看、值得借鉴的项目。
另外我还想向大家推荐我们自己的格林世界这个项目。金地格林世界的建造大概用了3年的周期，现在有1000户的业主已经入住了。我们那个项目应是属于城郊的结合部，2005年拿地的时候100万一亩，当时天津的开发商认为金地是不是做得有点冒失？当时因为是毛地出让，所以周边的城市形象也不好，如果大家有机会，现在可以去看一下，很多业内的朋友也拿跟水晶城去做比较，也问过我同样的问题，我们跟洋房的比较可能我们的项目更温暖、更亲人，可能会感到更像一个家，这可能一个体会。
我想我们也好，水晶城也好，这种项目对于城市的意义也好，对于所在边区的意义也好，完全是它因为这个项目的本身，带动了地区价值的提升，使自己变成了一个风景，也不是截取别人的风景。我想无论是开发商也好，城市的旁观者也好，这种做法都是值得尊重的。
我们还涌现了许多地标性的项目，这些项目也会给城市带来非常大的一些变化。我们在这里也希望市场也好，政府也好，能鼓励这些项目，能做一些地标性的东西，能做三四百层，这些项目都值得鼓励的。天津要做环渤海中心，要做中国发展的第三极，我们要有这种气魄、这种动力，去做这种挑战。这种项目有很多，大家可能在房展会也能看到一些，希望大家能为这些项目去鼓掌，更多关注他们。
主持人：我想你提到的这些好楼盘，它肯定是从客户的需求出发，在每一个细节上都体现出人文关怀，生活在这里的人们更加的快乐、更加的舒适。说到快乐，我们新浪房产和易居中国战略合作，最近提出的“乐居”理念，它就是倡导以居住为核心的快乐生活，我想请问您一下，如何理解这个“乐居”的理念，您觉得这个理念的提出对于行业的发展和百姓的生活有着什么样的意义？
李总：当然刚才我谈了，随着行业的发展，房屋从简单一个挡风挡雨的居所，变成了承载了太多生活希望和梦想的住区，我觉得这是非常大的变化。从开发商也好，媒体也好有这个意识，能为购房者提供产品和服务，我觉得是个非常好的现象，也代表了整个这个行业发展的趋势。我觉得随着这个行业的发展，要有好的物业管理，新建材新材料的应用到环保的一些理念，有很好的抗御市场风险的能力，有很好的保值升值的能力，给我们提出了更高的愿望和要求，我想开发商应该去积极迎接这种挑战。
我们是非常认可“乐居”这种理念的。在这里我还是想再强调一下开发商自己要做的一些事情。首先，我觉得提一些低水平的要求，自己做的事先不要说给居住者的生活有多少加分的因素，先要做到不减分，先把房屋的质量搞好，先把自己的停车位、先把自己的景观、自己的物业管理搞好。按天津说，就是不给老百姓添堵的事，要做加分的事。
另外，我在这里不是推卸责任。其实，房地产商做不了这么多事情。我们到底是不是真能够做到，因为现在很多媒体、舆论也好，给房地产商附加的任务太多了。我们其实很多时候在面临很多的两难或者更多难的选择。比如停车位，政府对于停车位是有比例要求，户均100平米以上要到1比1，100平米以下是1比0.7，你要做地面停车位，现在更多的越来越居住者喜欢地面停车位，觉得离家近，大家有没有考虑过你做越来越多的停车位，你的景观就没有地方了，没有草地，没有树，没有各种园林，没有各种雕塑，当然还有一种办法，像地下停车位，往地下去挖，但其实多挖一层会合到成本里去。
我想在这里开发商其实也面临很多困惑。包括我们提供的一些服务，我们是服务多一点好，还是少一点好，我们有时候确实面临一些两难选择。我举个小例子。很多朋友们一起探讨，我们要不要在电梯里装摄象头。很多人觉得，我有隐私，我带谁回家，我每次上楼提什么东西，物业都知道了。这是不是我的隐私？有些小区发生过类似事件，比如在电梯也好、公共区也好发生了一些刑事案件，因为没有装摄象头无法取证，业主就不满意。所以在这里，我觉得任何事情可能都需要大家共同来做一个判断，也希望购房者能理解开发商，绝大部分开发商都不是奸商，都希望把房子做好，把生活做好。很多城市都卖了自己的项目，他做这个项目，完全是在打造自己的家园。
我想很多事情如果开发商没有做到，在这里包括如果我们公司没有左舵，在这里代表公司向我们的业主或者向市场也好，表示一下抱歉，但其实我们的出发点和初衷都是好的，我们都希望把这个小区做好，只不过因为阶段性的制约也好，主客观环境的制约也好，没有做到尽善尽美。我们还是希望朝着这方面去努力，我给我的物业公司提供的要求是要提供润物细无声的服务。有机会去看看香港的机场或迪斯尼乐园，你不需要服务员的时候你一个也看不到，他不像国内的某些厂商，保洁人员永远挡住在你前面，你要走路的时候，永远有他来阻挡。当你不小心把水杯碰到地上的时候，第一个时间保洁人员就出现了。这就是我们追求的一种境界，当客户需要你的时候，你站出来。有生日祝福短信，这种初衷肯定是好的，要提供这种更人性化的服务，但反过来说，客户是不是需要，是不是打扰了客户的生活，都要反复斟酌。
我想我们在做的过程中面临很多抉择，我相信这种抉择也是一种动力。我们在座一些成本会议，你到底是哪是在材料多投入一点，、景观多投入一点，整体的项目形象多投入一点，其实是在帮客户花这个钱。
随着我们房地产商的逐步成熟，我们花钱会花得越来越到位，越来越好。
主持人：我想从您的谈话中，我们也非常深的感受到金地集团专业务实、追求完美的企业文化和态度，从小区的景观到车位，甚至小到电梯里的摄象头都想着为业主提供更细节、更人性化的体验。我想这跟我们的“乐居”理念也是相吻合的，我们的目标也是为了让人们生活得更好、更舒适。新浪天津房产也会以“乐居”理念为出发点，来推出产品，为企业和用户之间搭建一个平台。
我想在访谈最后，也请您给我们新浪天津房产，给我们的“乐居”文化一句鼓励，好吗？
李总：在这里我再次感谢新浪房产提供机会跟网友也好，跟房交会参展的普通消费者做这么一个互动，希望媒体以后，希望新浪作为领袖级的这种媒体，我希望能够更多的参与机会，为我们和购房者之间打造一个更好的平台，传达到购房者耳朵里，也希望能够把更多客户的声音、市场的声音能传达到我们作为开发商的这边。同时也希望新浪房产能够越办越好，能够取得更大的成绩。
主持人：好，谢谢您。还是我们那句口号：仁者乐山、智者乐水，仁者智者皆乐居；想买房，到新浪。感谢李先生接受我们的采访，谢谢各位网友的关注。谢谢！
