2008年4月25日 新浪福建房产频道
----新浪福建房产专访华辰企业总裁-魏传瑞先生
随着福州住宅产业的不断升级和此起彼伏的地产市场变化，连续几年的地产市场狂热，置业的需求不断在被激化。一个过热的市场逐步的在07年底趋于理性的回归。在自住的同时又有投资的渴望，在大宗消费的理性思考下，观望气氛充斥着整个国内行业市场，有人说机会和风险并存，当行业面临着风险、压力、突变的情况下，谁也无法预期结果，但也预示着行业的优胜劣汰正悄然开始，这是市场生存的循环规律，但机会与挑战也随之来临。一个城市的变化和发展有诸多要素影响，但首要是人的居住和城市的基础设施建设，是改变城市外貌和环境最大的动因，一片商圈的形成乃至成熟，必将为城市的繁荣和发展带来积极的促进和影响。福州的商业地产似乎迎来了曙光，一个个福州的新商圈框架逐步在形成，未来将是一片商业繁荣景象。
海峡西岸的经济发展一片生机。国家的重视和政策性支持海西发展建设，台湾的大选尘埃落定，福州市政府的大力推进西岸中心城市等规划出台。我们展望福州的未来商业地产的发展将提速在即。对于今年地产的冷冬和商业地产的乍暖，我们或许体味到了某些发展的潜力和声音！
为此我们访问了今年最大的商业地产项目，君临盛世茶亭商业地产的投资商，华辰企业的总裁-魏传瑞先生，让我们一起倾听一位地产风云人物的业内观点。
福州商业地产的新脉动
2007年榕城地产也经历了9.11，有人说07年也是地产行业的转折年，这场地产霜冻直接和国家政策调控关系密切，谁也未曾预料到高热的榕市地产忽然间降温，封盘惜售的营销策略和旺季日销亿元的好景一去不复返了，忽然间行业和消费者们都冷静了下来，地产行业开始高管会议开始研究市场，消费者们持币观望，国内各大媒体开始争相报道楼市的低迷，从北到南从东到西，一股寒流就像湖北百年不遇的雨雪灾害把整个市场都凝固了，在这样一个非常时期，就有一家地产企业迎难而上，为这个07年的冷冬注入了一股暖流，这就是“华辰”！
在2007年华辰举办了商业地产投资洽谈年会，行业正好遇冷，面临的压力和考验是很多地产企业不能逾越的挑战。这次商业年会的举办成功，也得到政府、各界人士以及广大业主的热烈响应和支持，并得到社会各界的广泛好评。
华辰商业地产洽谈年会的召开，也标志着华辰企业的地产开发转型的开始，对此最有发言权的魏总，袒露洽谈年会的初衷和效果。
我们07年底，举办了华辰商业投资年会，目的是能够引起社会各界人士对福建和福州的商业地产进行关注，那么最重要的是能够促使海峡西岸的商业地产开发，增强商贸经营平台，这是我们当时的举办年会的初衷，魏总如是说。
这样的商业洽谈年会，在福州也是规模比较庞大的一次，那么具体效果如何呢？我们听听魏总的见解，那么当时经过两三个月时间年会的酝酿和相关的信息发布。到最后闭幕的时候，国家侨联副主席福建省侨联主席，国台办福建副主任都莅临了这个闭幕式，觉得华辰的商业年会举办和举行对海峡西岸、台湾以及华侨影响巨大，让他们来福州创业和投资，来寻找很好的商业平台又多了一个选择，他们觉得举办的非常好。
高瞻远瞩的商界思维之华丽转身
华辰通过大气魄大手笔的地产商业运作，又迎来了2008年的华辰商业年。为此福州最大的旧城改造项目——君临•盛世茶亭项目也全面启动，也被誉为“海峡西岸第一街”。将作为今年华辰乃至福州的重点商业建设项目手把头筹，那么如何定位这样一个地产商业年，如何塑造这样一个商圈经济，让我们一起走近君临盛世茶亭。
今年华辰商业年的启动，主要是华辰企业经营的一次华丽转身，经过近十来年的房地产开发和运营，福建华辰和福州华辰已经对商业地产开发有了自己的一套成熟的经营策略。为了更好的把商业地产做大做强，先是整合了一支优良精干的团队，一个企业必须以自己的优势来整合企业的发展，那么以2008年华辰商业年开始就注定福建华辰和福州华辰今后就要专注开发商业地产。这是我们举行2008华辰商业年的最主要目的，同时这个商业年刚好遇到我们2008年奥运会，喜庆的两会相逢。这次台湾的大选落定新党从新执政，那么对于海峡两岸的三通是非常明朗的，对于2008华辰商业年把福州商业以及海峡西岸第一街的开发，对于作为今后与海东台湾商业交际的一个平台，也是个非常好的设想和契机。
区域发展的背后涌现商机
据新浪福建房产在网友和业主的调查中，有些网民对我们华辰的其他项目也非常感兴趣，如君临•天华、君临•晋安商业中心、君临•芭莎、君临•香格里等，借这次专访的机会去体验华辰2008年的地产全攻略。
那么我们做商业，从2002年开始，君临芭莎到君临天华和君临晋安商业中心，到现在的海峡西岸第一街。那么晋安商业中心是在东区，以建材为主导，作为建材的航母来引领整个晋安区的建材一条街，使它能够提升到高品位的建材集中区的商业中心；
君临天华是以台江固有的批零经营业态，我们都知道台江作为通商的码头，一直是作为福州的对外的一个窗口，那么它确实由批零结合的业态组成，我们看到农贸成功的案例和中亭街成功的案例，他们很多都是一个窗口产生后面是批发市场的繁荣；
君临天华就是以这种业态进行台江商圈的整合，提升整个台江商圈的经营业态；
君临芭莎与步行街接轨以后成为台江商圈的又一个重要组成部分。
福州商业地产迎来了春天
在今年，我们看到华辰旗下所有项目全面进入火爆销售季，也迎来了华辰地产的丰收年，对于今年的市场变化和未来预期，华辰会怎么做呢？
我们做商业地产，华辰的君临天华我们预计5月底就可以竣工。晋安商业中心预计在10月底竣工交付。盛世茶亭海峡西岸第一街前面的多层部分今年也可以交付，那么今年华辰的项目都到了一个丰收的季节，对于今后我们认为商业地产将前景无量，特别是福州。
我们看到原来的珠三角就从香港和澳门回归以后，珠三角的整个商业地产蓬勃发展，主要因为港澳人士的投资和开店。比如说我们台湾早期来的都是大的投资商，他可以选择全国各地和长三角及珠三角进行投资，但是中产阶层以下他可能就会选择福建，一个小时飞机的航程跟去北京、上海没什么区别，那么他在这个地方兴业发展，完全需要一个平台。
特别是台湾小本经营的商家非常之多，将来的福州特别是我们海峡西岸的沿海城市肯定需要大量的商业机遇平台。商业地产的发展肯定是个很好的契机。这次我们福州市政协举行了一次听证会，专门对福州的旅游和商业地产，鼓励有品牌的开发商进行商业地产开发，同时要求政府在新的区域和老的区域里面要拿出适合于商业交易和贸易发展的土地给与商业地产开发。福州市政府也做了相应的部属，所以我们认为从福州来说商业地产的发展，现在才刚刚开始。
楼市的磁石效应折射利益比重
这次华辰商业年的新闻发布会上，我们请了很多准业主，如君临天华的君临晋安商业中心的和茶亭即将购买的业主前来参加，听了君临天华和晋安商业中心业主的声音感觉是比较欣慰的，如说君临天华当时在05-06年我们开盘的时候，他们所购买的底层商业面积价位每平方在4.5万元左右，那么现在拿出去二手房交易可以达到8-9万，不到两年时间翻了一倍。
晋安商业中心也一样，在07年购买的时候2万多，现在将近4.5万，他们也觉得跟着华辰购买华辰的商业商铺，和投资商都感到非常有前景。
今天还有一个客户原来买的君临天华，现在想买茶亭街，今天拿了600万现金过来问能不能先定，我告诉我们公司销售部门像这样的客户，我们可以提前预约，等预售证出来以后首先第一个通知他，对于追随华辰的忠诚业主，我也表示感谢对于华辰的信任和支持。业主应该随着海峡西岸经济区的开发深度和台湾的三通，今后对他们来说拥有一个商铺确实是拥有了一只生金蛋的鸡。
旅游带动城市商业经济持续繁荣
作为商业地产和普通地产开发，差异性非常大，上次我们年会的时候，请来了中国商业联盟的秘书长，他谈过在五年以前，开发商之间会问你做过商业地产吗？在三年的时候相互会问，你做了哪些商业地产？现在碰见会问，你的商业地产做的好不好？这个就是商业地产差异演变一个过程体现，商业地产必须要有一个综合的团队，比如我们开发住宅产品很容易，买地开发把产品做好卖掉，只要你对市场有深入了解就没事。
但是商业不一样，要考虑最少要有几个方面的共赢。
第一，城市的政府必须赢，这个商业开启的成功，为城市增添了今后的发展和贸易平台，同时会增加城市的就业和税收；
第二，发展商赢，因为做好了可以出售又可以出租，促进企业良性发展循环；
第三，投资商赢，买你的商铺或者在这里经营的人，他必须有钱赚，如果不赚钱也不可能在此经营和购买店面；
第四，我们消费者必须赢，有这么一个很好的交易平台，我到这里来购物，能够一站式消费从旅游、娱乐、购物到交际和交易等等，我都能在这里完成消费，形成商业固有的社会消费观念，能够使商业提升到对消费者来说娱乐和快乐的消费消费过程很重要，对他们说也是赢；
只有具备了这些条件才能够使你所开发的这个商业地产成为真正的商业交易平台，也促使一个商圈的形成，我们曾经请了很多国内著名的包括上海、北京等商家和消费者以及经营商，探讨一个商圈的形成没有50年以上是不可能的，那么现在高速发展的经济和今天，没有20年也是不可能的，因为人们购物的思维和习惯是需要一个时间过程。比如福州海归的回来也好，国内其他地方人士也好，首先会想到来福州哪个地方去购物和旅游，肯定会想到八一七路、东街口、茶亭街及台江步行街，想到这些才会想还有新的地方吗？那么有很多人可以在游玩的同时变成了购物的客群，有的人是真正的购物，目的性很强，这部分是有限的社会群体，目的性不明的或者来游玩的变成购物群体，这个才是大众的消费，比如我们去美国纽约会到时代广场，到处逛逛到处看看的人最后变成了买东西的人，这些才是真正有购买力的消费群体。所以人家常说拿着卡去消费的人才是真正的大款。
实际旅游人群是消费能力最强的，假如难得来一次到福州玩，索性就在这里买一些其他地方买不到的，这样消费自然就产生了。
人才是企业发展核心要素
对于企业的发展和壮大，人才是首要的核心框架基础，那么华辰在人才和管理及贮备方面又有哪些做法。
曾经有个经济学专家谈起过，人和财的关系和重要性，哪个最重要，最后他论证企业在发展的初期“财”重要，企业在发展的中期进入了稳定的阶段，这个时候“人”重要。
那么对华辰来说，现在十来年发展正处于企业发展的中期，人比财更重要。
华辰在储备人才招募人才和应用人才过程中，是希望我们的人才有自觉的发展，我们提倡华辰的企业文化：团结、奋斗、创新、竞争这八个字。如果不团结，我们团队就没有共同的力量和目标。如果你不抱着奋斗精神，大家得过且过，企业就没生机了。如果企业没有创新的思维，缺乏活力，遵循守旧企业也不会发展。那么最后竞争也很重要，人才要有自身的竞争意识，我说的竞争不是提倡你拿着别人的鞭子往前跑，而是应该在鼓励和促进的同时共同迈向目标勇往直前，你要跑的比别人快，这个时候你才是真正的人才。
在培养和储备人才中，我们在自己的老员工里面寻找培养的对象，会占50-60%，空降人才30-40%，空降最后也会变成老员工，进行结合来提升人才综合素质。假如一个企业都是老员工，文化氛围容易会变成一潭死水，那么有新员工的加入，会有个碰撞，新老员工的结合，又进一步使企业的人才得到更新和发展。如我们策划部为例，今年进来很多新员工，最近你看到他们做的平面广告等等，都有新的思路，给人以焕然一新的感觉。
放眼世界的国际角逐
今天任何一个市场的角逐都离不开经济的循环后盾做支撑，尤其对于今年冷淡的地产市场，这种考验更趋严峻，我们更应该知道危险将来自何处，致命伤将来自资金链的断裂，融资渠道和资金循环的再利用将倍受重视，所以纵观今天地产上市企业和具有多重融资渠道的公司，再未雨绸缪之际都保持了那份淡定和从容，所以在资本运营充斥行业里谁率先拥有国际市场，也就提前打了一针强心剂。
我们准备把福建华辰和福州华辰作为专注商业地产开发企业，准备在香港、美国和新加坡这样国际背景的金融市场上市，寻找更大的发展前景。这个目标已经努力在做，包括国际品牌的基金和花旗银行正在逐步的建立合作关系，也很希望借助他们运作的能力和国际知名度来一同提升华辰的影响。
华辰在近五年和十年的发展计划，以福州作为发展的大本营，先扩大到福建全省，上市后再进军沿海城市如长三角和珠三角地区发展，使企业真正做大做强。
从福州商业地产和海峡西岸的发展，前景无量。但是商业地产本身并不是所有的人都可以做的，确实要有个综合的团队和综合的实力，和外部的环境相结合，才能够把商业地产做大做强。从这方面来说，我给华辰自己的员工定义为：“共同努力，做北万达，南华辰，实现我们的理想和目标”。
刚性的心理落差再蓄势
那么对于福州房地产来说，福州住宅市场还是有稳定的需求，需求量也是现实寻在的，因为海西三通以后，其他的地方假如不能利好，福州作为省会城市和海峡西岸的集中城市应该是利好前景的，最近海西的公路铁路逐步在向浙江、广东、江西这几个方向延伸和发展，也会促进这些省份到福州来，我们以前福州的发展是倒数位置，现在福州和台湾一接轨以后，福州会变成一个中转城市。
那么郑州是靠铁路中转发展起来了，那么广州因为香港和澳门及深圳对其的辐射促使发展也比较快，那么福州如果台湾三通以后他的发展会非常快，对于住宅来说，有人来经商肯定有人要需求住宅，那么住宅也一样有前景，普通居民的住宅政府可以出保障房和经济适用房，但是进来经商的和高端人才的引进，包括农村城市化提速到一定水平时，这些需求一定是存在的，现在市场的疲软，我认为也是应该具备这样的发展过程的，因为经过3年时间的高速发展，也应该有个平衡的盘整期。
我认为在今年下半年，福州的房地产市场是会稳步向上的，当然不会说高速膨胀，大家也不愿意看到这种现象的发生，从量到价会逐步的涨幅，这种趋势是没有什么异议的。
华辰寄语
对于新浪福建房产的网友，我们华辰商业地产年，你们多关注，我们今后会送给你们更多更好的商业地产产品，感谢对于华辰多年来的支持和信任！
