香港地产的“混业”启示

    香港地产公司：囤钱？囤地？囤房？

　　其实，历史上的香港地产公司也有过一段囤钱过冬、低谷套利的扩张高峰：

　　1972年，长江实业、新鸿基、恒隆等新兴地产公司上市，从而展开了一轮并购高峰，1973年长江实业5次增发，先后收购了泰伟地产公司100%股权、都城等地产公司50%股权；此后，随着英资地产公司的没落，港资地产公司又在上世纪70年代末80年代初掀起了新一轮并购高峰，其中，长江实业在1975-1983年间8次增发，先后收购了拥有中区希尔顿酒店的美资永高公司全部股权、英资上市公司青州英坭的控股权、并入主和黄、收购利兴发展39.3%股权。此外，船王包玉刚在“上岸”后借道长江实业收购了九龙仓，后又收购了会德丰；恒隆集团收购淘大等。

　　除了企业并购，在上世纪七八十年代，香港的地产公司还采取了各种形式的低谷套利做法：长江实业在1975年趁楼市低迷，以每平方英尺64元、总价8500万元的低价向太古地产购入赛西湖地块，后以每平方英尺279-344元价格发售，获利1.3亿元；恒基在1982-1984年的地产崩溃中大举收购土地，在1987年股灾后又趁新界换地证价格下跌三成的机会，动用5000万元大举收购换地证；1989年后，香港地产市场再次下跌，恒基斥资3.2亿元收购换地证书——这一时期恒基每平方英尺楼宇的纯利达到1800港元，比新鸿基还高出三成；而信和地产也在1982-1984年的地产危机中大肆收购，共收购地皮10余块。……

　　今天香港的大型地产公司，在上世纪60~80年代的几轮地产周期波动都享受过套利的喜悦，也承受过激进扩张后的行业打击。应该说，香港地产公司是深受套利之惠的。只是，随着行业集中度的提高和香港家族式的集中股权结构，迫使今天香港地产业的大型并购行为趋缓了，套利机会减少了——目前，香港前十大地产商已占到总开发量的80%左右，而多数公司第一大股东的持股比例都在35%以上，部分地产公司第一大股东的持股比例甚至在50%以上，这就使得香港地产市场上的敌意收购几乎不可能。

　　此外，随着公司规模的扩大，套利灵活性也降低了，维持“货如轮转”成为公司的战略需要。以新鸿基为例，其物业开发规模很难再像恒隆那样等待、套利了——无论高峰低谷，公司庞大的开发队伍都需要运转起来，在这种情况下，更多的地产公司进入了投资性物业（或称出租物业）领域，以收益结构的平衡和保守的财务策略来对抗行业周期。

　　地产怎么“混业”

　　在美国，房地产商一般就是指开发商（这与中国内地类似），而房地产投资基金（REITS）则专司出租物业的经营；但在香港，由于REITS的推出较晚，因此，多数大地产商都同时经营开发物业与出租物业，这就成为香港地产商的一大特色。

　　开发物业就是我们一般理解的商品住宅的开发商，通过建房卖楼来获取收益；但出租物业（也称投资物业）的经营者则不同，他们通常拥有大量的写字楼、商铺或公寓，然后将其出租而非出售给使用者，以获取稳定的租金收益。

　　由于出租物业的经营者以出租而非出售方式获利，所以资金回笼速度显著慢于开发物业经营者，投资回收期一般在10年以上，对投资人的资金要求较高；但拥有出租物业的好处是其现金流相当稳定，如新鸿基地产，即使在金融危机期间，其出租物业每年仍可提供40亿港元的稳定出租利润，从而能够帮助地产公司渡过危机。

　　香港地产的“混业”启示

　　香港地产商普遍采用了物业开发与物业投资混合的经营模式，这一模式对内地地产企业有何借鉴意义？在混合经营中出租物业到底应遵循怎样的扩张战略？又该在整体资产组合中充当怎样的角色呢？

　　香港地产商在出租物业上大多奉行顺周期的扩张战略，而这一战略与欧美市场上REITS（房地产投资基金）低买高卖、追求高投资回报率的战略完全不同——对于香港地产商来说，出租物业是整体资产组合的一部分，是平衡收益结构的重要砝码，是低谷阶段抗击行业周期的有力工具，因此，许多地产商在出租物业上只求稳定的绝对收益，而不求更高的投资回报率。

　　而在开发物业上，地产商或是套利低谷、耐心等待价格回升，或是“货如轮转”、不惜打折以维持周转，策略不同，但目的相同，就是出租物业的稳定收益和保守的财务策略。