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2008年4月7日
2008年第一个季度，广州楼市上演了一场真实到肉的"丛林战"。
从元旦之后的地王出世，到3万套新货的增量供应；从融资路上的关卡重重，到量价齐降的严酷数据；从房贷从紧到两成首付，从抢闸到联盟，从降价到回暖……广州地产界这90天，浓缩了丛林中的物竞天择。
然而，广州地产商最为外地同行所钦佩的，也正是这种高度的适应力。
所以，90/70的强政反成了救命稻草；多个楼盘大举降价换来了红火成交。
虽然食肉类猛兽已经无法如往年般安逸享乐，但每一次出击，都在为自己赢得主动。
这是一个洗牌的年代，没有想当然的赢家。
谁都有风险，谁都有机会。
广州春季楼市丛林法则
适者生存之地产大事
自然界中有一条看不见的食物链。大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，虾米吃泥巴是自然界弱肉强食形象的表达。
楼市也像一座巨大的亚热带丛林，里面物种丰富，也有一条看不见的食物链，房地产企业处于食物链的顶端，他们资金雄厚，能量强大。买家处于食物链的末端，属于楼市丛林中的食草类动物。
楼市丛林表面上维持着自己的平衡，但这种平衡也有被打破的时候。亚马逊流域上的一只蝴蝶扇动几下翅膀可能会在密西西比河上引发一场风暴。一个政策的出台，一种情绪的蔓延，楼市丛林中就遭遇冷空气。
2008年第一季度的楼市丛林并不平静，空气继续变冷，生态环境越来越恶劣，饱食终日的食肉类动物也难过安逸生活。地产大鳄也不得不主动出击，降价卖楼，以求迅速回笼资金。对于食草类动物来讲，2008年第一季度是一个真正意义上的春天，遍地都是笋盘，刚刚还为出现了"万元以下"的新盘而欢呼，马上又冒出了一批"7"字头的，不错不错真不错，买家们终于等到了这一天，至少可伸伸手脚，挑些好草地了。
而三个月楼的楼价变化，也正是楼市丛林自身平衡的体现。1、2月降价让一直紧绷的买家松了口气，而降价后的3月，成交有望有点起色，也让发展商喘过了一大口气。
[法则一]
午睡的狮子，也会饿醒
广州房地产市场自2006年以来，随着楼价的快速上涨，市场呈现出绝对买方市场状态。发展商房子根本不愁卖，买家找关系，通常不是为了打折，而只是要求发展商留一套房，发展商过了长达2年多的舒坦日子。然而，房价自从去年11月达到高峰之后，进入2008年的第一季度，房价跌势不止，萎靡的市场也令发展商坐卧难安。如1月份房价跌破1万元/平方米整数关口之后，2月份再度下跌463元至9303元/平方米。
随着价格的下跌，成交量也出现了明显的减少。2月份，广州市十区新建商品住宅交易登记面积仅为23.12万平方米，同比2007年2月下降69.4%；与2008年1月份成交量34.95万平方米的水平相比也出现较大萎缩。近几个月来的市场变化，颇有"一觉醒来天全变"之感觉。对于近两年大举扩张的房企睡狮来说，这点成交量自然难以填饱肚子。根据有的房企，尤其是上市公司，为了让每月每季的报告能够保持一定程度的增长，销售压力可想而知。
记者点评：这是一个最坏的时代，这也是一个最好的时代。手中无粮心里慌，为填饱辘辘饥肠只好各使奇招四处觅食了。不过各种招术，归根溯源都在价格这一手上，无论是万科、中海、锦绣香江等大张旗鼓的降价，还是推出特价、一口价、大折扣优惠等，亦或者有送装修、送物业管理费、送家居电器等，都是让暴涨起来的房价回归理性。价格一回归，市场变开始活跃，中海金沙湾数度推货买家爆棚，万科荔苑、保利林海新一期等甚至"日光"---当天推当天售罄。三月份的成交开始膨胀起来。
[法则二]
联盟重回，抱团取暖
春季的丛林，发生了两件一大一小的"抱团取暖"事情。先是3月中旬，广东省地产商会在广州花园酒店正式宣告成立，合生创展、恒大集团、雅居乐地产、碧桂园集团、杰伟置业、奥园集团、宏宇集团、祈福集团、香江集团、方圆集团等70多家广东开发商参加了发起活动，并成为广东省地产商会的首批会员企业。富力地产董事长李思廉出任商会会长一职。
据了解，广东省地产商会的成立旨在协调同业关系，加强同业合作，维护同业权益，增强民主意识，提高行业水平。并将"积极推动房地产的健康发展"作为己任。
而在地产商会这个大联盟宣告成立的几天后，一个名叫"城市高端居住价值联合体"的小联盟在海珠诞生。该小联盟由珠江帝景、珠江罗马家园、逸景翠园、珠江御景湾和颐景华苑5个知名楼盘组成的。自此，海珠五大楼盘实现生活共享、服务共享及配套、会所共享，并推出一系列的优惠活动。
据悉，广东省地产商会从筹备到正式成立，经历了数年时间。是由省工商联倡导、广东各大发展商共同发起的，也是广东首个地产界的民间组织。经过各方推荐和充分酝酿，商会集中了一大批我省房地产业界的翘楚精英，实力和影响非同一般。
而"城市高端居住价值联合体"这五个海珠楼盘都是在各自区域举足轻重的龙头大盘，五个楼盘的结合，号称要产生"1+1+1+1+1远大于5"的效能。5个楼盘的累计建筑面积达到313.8万平方米。这个"高端居住价值联合体"的产生，不啻于广州核心市区内产生了一个规模超过300万平方米的"超级豪宅大盘"。
记者点评："商会大联盟、五盘小联盟"在短短的时间内先后诞生，有业界人士认为，这是在依然寒冷的春季楼市中，大家抱团取暖的一种方式，但从中透露出来的"托市"意味也很明显。估计大家都还没有忘记几年前举行的那几场地产高端峰会，十多家发展商的老板或者高层出来发言，认为广州的楼价与北京上海相比，被低估。峰会之后，广州的楼价以火箭上升的速度狂飙，直至去年10月才戛然而止。如今，近半年过去，广州的楼价非但没有起色，还有打折风越来越盛的趋势，而几乎可以垄断广州楼价的70多家企业在这个时候出来结盟，"维护同业权益"，发起人又几乎就是当年峰会的人，难免让人产生托市的联想。
而"城市高端居住价值联合体"这五个海珠楼盘都是海珠大盘，他们联手起来，市场反应也明显，一举一动都会影响海珠楼市的大势。
[法则三]政府封山，困兽断粮
3月下旬，一则重磅消息从北京传出，中国证监会有关人士透露，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强，但IPO募集的资金不准用于购买开发用地。这是继去年9·27之后，房企融资的又一大利空。
2006年，尘封多年的股市开始走牛，2007年，股指更是疯狂攀涨，红旗一片。而在资本市场膨胀的同时，房企也开始摆脱对银行的绝对依赖，通过上市、增发、配股等方式募资，其中碧桂园的IPO之路，被誉为新一代的财富神话。
有了充足的资本，房企，也就是丛林中的食肉族便如虎添翼，疯狂猎杀和掠夺食草族---买家，并大范围、高成本圈地。而圈地所积累起来的资源，又成为股票暴涨的原动力，于是又增发配股融资，又圈地……周而复始。
终于，食肉族的疯狂让政府看不下去，下令封山。而如此一来困兽断粮，生存更艰，如何熬冬，既要看之前的储备，也要看灵活应变的能力了。
记者点评：IPO不得支付地价，从根本上来说是减少地王的产生，从而间接压低房价，规范市场。不过，深层次地来看，政府的这一举动将导致热钱看空楼市，房企上市恐怕越来越艰难，今后像恒大IPO搁浅的案例可能更多。不过也有专家质疑，IPO不得买地有没有法律依据，监管如何执行，效果又如何保证呢。至于该事件演绎的丛林法则，一是好肉不等人，做什么事下手都要快，抢时机，二是要多方募资，多想办法觅食，如民间私募，与国外金融机构合作等。
[法则四]山外有山，暗度陈仓
去年楼市宏观调控的杀手锏房贷新政便是由银行发起，由于时值年底时分，不少商业银行的个人房贷指标已经用完，因此，政策实施不实施对自身均无太大影响，遂纷纷振臂响应。进入新年以后，获准重新放贷的各家商业银行蠢蠢欲动，再度将目光瞄向个人房贷。因为国内的住房按揭市场在运行方面历来健康良好，住房按揭贷款也凭借偏低的风险系数而成为银行的优质资产。
银行率先攻破的，是"卖了房子再买房仍算第二套房"的政策。本报上周曾经作过报道，部分商业银行已经暗地里开始实施"卖后再买视作第一套房"的房贷政策。不过其中也有一些附加条件，即以家庭为单位的情况下，只有将唯一住房卖掉后，再买房才能享受首套房房贷政策，而持外地户口的人即使用这种方法换房，首付仍然要四成。不过，如果办理全额公积金贷款，只要第一套的款项全部还清，就可以再度享受到首套房的按揭政策。
记者点评：业界对于房贷新政其实存在一定意义的误读，实际上，以"第二套以上住房贷款首付比例调整至40%，基准利率同时上浮10%"政策为代表的房贷新政主要针对的是金融市场，对于楼市，也只是着眼于规范而并非限制，以确保房地产市场信贷的安全运行。这就不难解释为什么部分商业银行会在央行并未松口的情况下，仍敢于对政策进行自我放宽调整，上演"山外有山、暗度陈仓"的精彩一幕。
[法则五]争优先权，抢降夺肉
去年9·27新政刚出台时，广州多数开发商对此不以为然，前两年政府频繁的"空调"，广州市场的坚挺，让它们失去了食肉族原本敏锐无比的嗅觉。
不过，所谓不是猛龙不过江，来自同省深圳的地产大佬，有楼市带头大哥之称的万科，却在广州率先调整价格，其下手之快，割肉之彻底，令本地房企大吃一惊，而实验田---中粮万科金域蓝湾首期产品也以售罄告终。随后，王石抛出"拐点论"，威力不逊一次宏观调控。紧接着，万科金色康苑、万科金色荔苑又一次次掀起冲击波，一时间，万科已不是广州地产界中的"精品状元"，而是第二个碧桂园。
现在来看，万科的价格回调，用周转率保利润的方式，既迎合了政府心态，当了好孩子，又化解了新政杀伤力，让消费力向自己倾斜。手段之高明、眼光之犀利不得不让人佩服。可以说，从现在开始，广州置业者对万科产品已经有了期待。
这种期待，一是万科城、万科四季花城留下的遗产---精品和创新；二是金域蓝湾、西关系列打下的烙印---实惠和价格。
记者点评：在本轮的丛林竞争中，万科犹如一头猎豹，头脑清醒，下手极快，最终速度取胜。其后虽然不少开发商也选择降价促销，但效果远不如万科明显。
可见，在风云变幻的丛林中，要生存就必须时刻保存警惕，理性对待任何一次暴风雨，尽管前面的刮风打雷并没有带来灾难。
居安思危，任何时刻都是真理。
[法则六] 商家垫资，降低首付
春节过后，环市路某楼盘率先推出轻松免息首付计划，按央行规定应当首付在30%甚至更高的购房者，超过20万元首付的其余部分，可以分9个月至一年（最晚不晚于该房的交房时间），按月打到开发商的账户上，并且这些分期支付的首付款，不计利息。根据该方式，当时最低的一套70万元的首付只需11万元（首付比例约为16%）即可轻松入住。该付款方式引起了市场的普遍关注。
其后，广州楼盘类似降低首付比例的方式不断涌现，如3月花都的星缘美居以"两成首付"跟进优惠，如一套总价80多万元的单位，首付最低16万多元，余下首期款可以申请一年至半年免息分期支付，在此之前，由发展商向银行先行垫资。另外一个大型发展商新世界集团旗下的逸彩新世界，在近期销售的是荔逸园组团中，则推出了发展商垫付一半首期款的付款方式，买家在下定之后10天时间内先支付一半首付，也就是房款的15%作为首期，剩下的一半可以分三个月免息支付。该方式只能针对可以向银行方面申请七成按揭的首次置业型买家。利海集团日前更直接推出"首付10%、轻松入住的购房大优惠"。
记者点评：广州层出不穷的准零首付，是在观望气氛浓郁市场环境中，主动降低首付门槛、扩大潜在目标客户群的一种方式，在世纪初房地产市场低迷时，零首付、一万元入住等方式，确实起到了提振市场、加速买家进场的作用，不过当时的楼价总体水平不高。然而现在，房价虽已回落，但比起当年还是可以倍数计，买家在银行利息增高、需双重供款的情况下，是需要十分慎重考虑自己的还款能力的。还是有买家说得好，降低首付远没有降低楼价来得实在。
[法则七]百日剧变，狼嚎震山
事件：3月21日，针对内地赴香港IPO搁置，SOHO中国董事长潘石屹表示这是2008年中国房地产界最具标志性的事件，跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司有40多家，准备募集的资金有200亿美金，这次恒大的IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。它们下一步就会马上调整自己的战略。现在中国国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死了，所以他认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。
不过对于精力充沛的饿狼来说，2008年可能是上演传奇的一年。潘石屹称SOHO中国前两年没有做大规模的扩张和大规模的土地储备，在2008年这样大的环境中，正好是业务扩大和发展的一年。另据媒体报道，SOHO中国目前持有150亿人民币的现金，正在四处寻找"猎物"。
记者点评：目前的房地产市场特别是一些大城市前景依然不明朗，买家观望情绪依然严重，交易还处在冻结状态，而房地产是资金密集型行业，对资金的依赖性很高，对于项目回款的要求更高，房企的短期营利能力及发展的质量将越来越受到重视，这就要求房企迅速加快资金的回笼速度，追崇"现金为王"，而不要资金沉淀的项目里，等待一个不知期的市场回暖。
对于一些中小型房企来说，在保证资金链条稳定的情况下，可适当选择一些正处于上升阶段的二三线城市进行开发，以一线城市的产品质素进占和填补中小城市的房地产领域的空白，以此躲避狼群的围堵，实现企业的异地化生存。
[法则八]高山觅草，高不胜寒
去年7月以来，不少楼盘以每月1000元甚至2000元的速度提价，短短一个季度，便有楼盘价格翻倍，而上涨50%更是比比皆是。随着卖方市场的日益强大，不少购房者纷纷提前入市。尽管有些明显属于开发商坐庄，但投资客的大量下注却产生了羊群效应，又进一步加剧了购房者"不买还要涨"的恐慌心理。于是一个个背着辛苦大半辈子赚来的血汗钱，艰难地爬到山顶，奉献给食肉的狮子猎豹。
就在这种癫狂上涨时期，深圳万科第五园三期两栋高层楼盘以毛坯14000元的均价开盘了。随后席卷全国的跳水运动开始。2个月后，同一地点的第五园二期一栋高层以15000元的均价开盘，精装修交付。还没到手的房子就已大幅缩水的事实让三期的业主们难以接受，他们通过网络、电话、销售、签约现场集会等方式要万科退还"差价"。
要狮子将进了嘴的肉再吐出来可能吗？显然不可能。但毕竟是地产界老大，肉还不了可以给只小鸡。
万科决定投入高达亿元对第五园产品、交通、生活配套、教育配套进行改善和提升，并对三期业主的原毛坯交楼单位推动升级为精装修。扣除合理的增加成本后最终让实际价格下调了10%至15%.
记者点评：房地产的市场规律是：价格升买的人少，市场成交量也少；价格降，买的人多，市场成交量也多。"现在的房价涨得太快了，可供选择的货量也非常少。如果我现在不买房的话，将来的房价可能会更高。"买家刘先生说。正是因为买家的这种心理，开发商们赚了个盆满钵满，然后有意放慢推货脚步，让消费者更加深信"房子不多了"的说法。在这场与开发商的市场博弈中，消费者输得一败涂地。
该事件演绎的丛林法则就是，不要轻易相信食肉动物的美好谎言："赶快去呀，山顶上才有嫩草吃"。即便山顶上真也有嫩草，但高处不胜寒，若食肉动物趁虚而入，绝对是赔了夫人又折兵。
[法则九]大假蒸发，战线拉长
五一长假对于很多开发商来说都是比较重要的。去年五一美林湖百辆奥迪载客户游美林湖的事，几乎成为广州五一黄金周最轰动的活动之一。尽管不知道这活动给该楼盘的销量带来多大促动，至少楼盘名气深入人心。业内人士称，五一的主要作用就在于带动人气。
中原地产项目部总经理黄韬透露，以往五月销量比标准月份增加20%-30%.经纬地产项目发展及研究部总监陈颢称，五一是宣传造势、赚人气的好时机，但是真正在五一买房的人并不多。过往两三年，五月的成交面积约为100万-120万平方米，具体到五一的也不算太多。有些一家老小可能还会把去各处看房当作一种短途旅行，有些楼盘所在位置的风景不错。总体来说，以前五一长假给楼市带来的消费力在其后体现。现在五一改短假，开发商可考虑把活动时间拉长，如五月整个月。
一开发商称，大假蒸发了，其实也不会有太大影响。该公司今年春节后不断推新盘，市场反应也都不错。他认为，提早做好营销的准备工作，战线拉长，可以规避五一不再黄金的缺憾。有些开发商也已经发力或者准备在清明后发力了。
记者点评：购房者心理是想买物美价廉的房子，黄金周作为买卖东西的好时节，商家做活动是正常的市场反应。
去年年末一直到现在房子降价现象越来越明显，越来越丰富，已经慢慢刺激了人们的消费欲望，已有市场回暖迹象。以前集中在黄金周造势的必要性已经没有多大意义，黄金周打折刺激消费的力量便减弱。开发商今年适于拉长战线攻市。
[法则十]大骨难啃，小肉易吃
2006年，90/70政策实施，中小户型时代来临。中原地产项目部总经理黄韬、合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江在接受本报记者采访时都曾表示，2008年中小户型项目数量将增加。黄韬称，中小户型推货高峰到来，整个市场会有超过一半的项目是90平方米以下户型占70%以上的项目。黎文江认为，以中小户型供应为主的商品住宅项目将达到50%的份额。而在2007年，中小户型的供应量为20%-30%.
为何今年中小户型供应量增长这么多？有政策原因，当然也同中小户型需求量大有关。2007年底，中国指数研究院对北京、深圳等4个一线城市消费者调查显示，购房者选择90平方米以下的中小套型住房占40%以上，选择90-100平方米的占到35%.在广州，需求量也不少。因为暂未获得整体精准数据，就以目前几个中小户型销售数据为证。前三月，以中小户型为主要卖点的楼盘有保利心语花园、保利林海山庄、万科金色荔苑公寓"新领域"、三木国际公寓、时代糖果、锦源国际公寓等，其中保利心语花园开盘当日售九成，保利林海山庄1日售290套，时代糖果1期已经销售完毕，万科金色荔苑公寓"新领域"、三木国际公寓、锦源国际公寓也颇受欢迎。这几个月销售火爆的场面也多在中小户型开盘之时。
据了解，中小户型在设计上有升级，功能全、通透、实用率高渐渐成为其优点。例如，有些户型就设计出储物间、空中花园、飘窗，空间更多变。在活动力度上，中小户型也较为活跃。受成本影响，大户型优惠则较少。
点评：90/70的政策出现，一定程度上让更多的人住得起房。在一些金融政策的影响下，炒房人少了很多，这样真正需要住房的人越来越多地浮出水面。而这一部分人便是90/70政策所考虑到的中产阶级。需求量的存在，使得中小户型越来越有市场。90/70的政策是顺应市场发展的。中小户型保有真实的需求量，开发商看到了便会抢占市场。
[法则十一]
低本囤粮，难关不慌
去年9月27日出台的房贷新政，将消费者的置业需求进一步压制，广州楼市因此真正步入观望周期，成交量出现逐月递减趋势。外有新政引发的大环境变革，内有自身业绩不佳之忧，个别大型开发商不得不在去年年底掀起冲击波，以低于市场预期的价格"倾销"产品，以求自保。
大开发商为何具备如此勇气？其中一个重要原因在于其自身丰富的土地积累。例如富力、碧桂园、万科等大鳄，土地储备都在2000万平方米以上，这些"干粮"可以令他们即便遇到房价波动，也能在一定时期内保持稳定发展。
不仅大型房企，只要前几年在土地市场上分到一杯羹的，都有条件化险为夷，而实际上，具有这种低价土地储备的广州房企并不在少数：综合广州市国土房管局的出让数据可知，2005年一级市场共完成土地出让28宗，用地面积40.89万平方米；2006年完成出让38宗，用地面积达233.48万平方米。透过市场交投情况可以发现，上述土地真正转化成房地产产品的比例仅为50%左右。此外，2005年以前一级土地市场和赶在"8·31大限"之前协议出让的土地也并未完全得到充分释放。
记者点评：对于手中持有前几年完成交易的土地的开发商而言，自然是"心中有粮，过冬不慌"。要知道2005年广州市的土地成交均价仅仅2916元/平方米，即使在2006年的价格"大跃进"时代，整体地价也停留在3字头以内。因此，即便是以远低于目前市场预期的价格推售项目，也能够保证赚取到充足的利润。
一手房部分成交数据
今年1月份广州房价和成交量再次下挫，十区一手住房成交均价为9766元/平方米，比去年12月份10586元/平方米下降820元，跌幅达7.75%.这也是广州房价去年10月突破万元大关之后首次跌破万元。成交量方面，今年1月份广州十区一手住房成交量仅为35万平方米，创下近年成交量最低点。
广州市国土房管局昨日发布的今年2月份房地产市场分析报告显示，广州房地产市场成交量创下历史新低，全市十区成交的一手住宅只有23.12万平方米。而广州十区一手住宅均价也比1月份下跌了463元，比去年10月份的最高点跌去了20%.
目前，有消息称，3月成交量预计会有所回升。
