3月26日，一向被媒体称作楼市“唱衰派”的中国社科院金融所研究员易宪容来石论道，在河北省2008首届地产运营与城市拆迁高峰论坛暨2008年房地产企业投融资总裁峰会发表主题演讲，他在当天接受省会媒体采访时认为，房地产市场首先是民生市场，要满足大多数低收人人群的基本居住需求；导致房价疯狂上涨的主要因素之一是房地产投资，房价的理性回归，关键就要遏制投资。
三大指标衡量房价高不高
面对弥漫全国的房地产观望形势，以及从深圳、东莞等地传来的楼市降价信息，省会媒体最为关注的还是本土市场的房价走势。
“房地产区域市场间的差别很大，而房价走势也与当地居民收入水平、土地价格以及建筑成本等因素有很大关系”，易宪容说，与深圳、东莞等城市有着根本不同的是，石家庄市场没有经过房价的暴涨，因此价格下跌的可能性也不大。
“衡量一个地方房价高不高，主要看三个指标”，易宪容说，首先看居民收入水平的涨幅与房价涨幅的关系，两者应该基本一致，如果居民收入增幅低于房价上涨水平，就应该引起政府的重视。
“衡量房价高低的另一因素是房价收入比”，易宪容说，从对全球一百多个国家的调查数据看，房价收入比通常保持在1：3至1：6之间，也就是说你可以用三到六年的时间，买下一套面积合理的住宅。当然，这个房价收入比不包括灰色收入等因素。衡量房价收入比是否合理还有一个指标，就是按揭还款在月收入中的比重，通常按揭还款要占到收入的28%-35%之间，超过这个比例，就要挤占其他消费，居民的负担就会过重。衡量房价的另一个指标是居民的资产负债率，一个家庭的负债不能超过收入的50%，比如你借钱100万，一年收入50万，那么你的资产负债率就是50%，如果超，过这个指标，那对于这个家庭来说就很危险了。
“建议每个家庭在买房之前都要以这三个指标来衡量自己的实际支付能力”，易宪容说，目前在许多城市这三个指标都明显偏高。
保障不是解决大多数人住房的有效手段
“2008年中国房地产市场将会发生根本性变化”，易宪容说，今年的政府工作报告，就是明确把房地产市场规定为消费市场。他非常不同意房地产市场“高端需求通过市场解决、中低端需求通过政府保障解决二的观点，所谓“两条腿走路”，单从可行性而言，以目前每年不足一百亿的政府保障性用房投入，与全年总投资量上千亿的市场总量相比，也是杯水车薪。这就注定了大多数人要通过市场手段解决住房问题。
要想达到这个目标，首先要生产大量中低端产品，中小户型、中低价位，让大多数人能够买得起。政策的核心应该是对自住需求实行优惠政策，让更多的人进入市场，同时，对投资需求从利率、税收等方面进行限制。他因此对“只为富人盖房子”的观点持反对态度，认为政策正在促使楼市朝着“民生市场”的方向转变，当然，要想达到一种理想状态，估计还有很长一段时间的路要走。
物业税出台时机还不成熟
关于众说纷纭的物业税，易宪容认为“目前时机尚不成熟”。首先是确定税率、税基条件还不成熟，我们无法查清一个人手里到底有多少套房，因为有许多变通的手段。再就是缺少成熟的二手房市场和一个规范的中介体系，无法准确、客观地评估住宅持有期间的价格，因而也无法确定税基。所以物业税的出台尚有待时日。
万科降价：好的企业永远比别人快半步
春节前后，业内龙头老大万科在上晦、北京等多各城市率先降价，在业界引起了不小的“地震”，有观点认为万科是在为下一步融资作准备，也有人认为万科降价是在促进行业整合，意在清理门户。
“N多个版本可以说都是他们自己的理解，与万科初衷相距甚远”，易宪容说，房地产是资金密集型行业，随着国家金融政策的调整，以及对房地产市场产品结构的调整，未来的房地产市场将是面向中低收人群体的市场，行业利润将因此而调低，房地产正在一步步告别高利润，这是一个趋势。从这个角度而言，好的企业永远比别人快半步，开发商要有一颗平常心。
