2008年3月10日 中国房地产报
房地产行业正在进入新的“北京时间”。对于任何一位关注中国行政管理体制改革的人士而言，3月16日上午9点将是一个历史性的时刻。2987名十一届全国人大代表将投票启动中国第六次行政管理体制改革，简称“大部制改革”——这一发轫于中共十七大的新名词在面世仅5个月后，登堂入室，成为未来数年中央政府宏观职能部门时髦与内涵兼具的政治术语。
各类消息灵通人士对草案内容展开不同的猜测，但共识却凝聚在3月5日国务院总理温家宝的《政府工作报告》里。温总理在《政府工作报告》中表示，这次国务院机构改革方案，主要围绕转变职能，合理配置宏观调控部门的职能，调整和完善行业管理机构，加强社会管理和公共服务部门，探索实行职能有机统一的大部门体制。
接受本报采访的两会地产人士表示，大部制改革，旨在转变政府职能，打造服务型政府，对政经的影响深远。中国房地产业素有政策市之称，无法置身事外。
全国人大代表、河南建业住宅集团董事长胡葆森对本报记者表示，《政府工作报告》中强调政府主要负责住房保障建设，正是大部制改革意图的不二体现。在大部制改革的语境下，中国地产业未来的公共政策取向已经确定：保障与市场两条腿走路，而政府重点关注保障房建设。
全国政协委员、万达集团董事长王健林表示，随着政府职能的转换，以及相关官员的到位，未来一年中国房地产行业一定会出现较大的变化。“在调控4年之后，政府终于找准了调控地产的脉搏。”未来，4万余家房地产公司不得不在新的时刻表下同呼吸、共命运。
缺位
中国房地产业走至当前，各方无不疲态尽显：政府深感压力，行业屡遭新政整顿，民生抱怨充斥。在更多的时候，三方还互相指责，为整个市场增添了几分热闹与嘈杂。
在诸多地产观察人士看来，2007年前的房地产业正如一个三根线头纠缠的死结，单纯为达到某一特定目的的解救行动，只能徒增烦扰。万通地产(600246行情,股吧)董事局主席冯仑在参观完台湾省房地产业后，曾对本报表示：“过往数年，楼市混乱、地产业周期性遭遇调控的局面，正是民众、开发商、政府三方的博弈在错误的逻辑下最终变为博傻的正常后果，只有改变互相粗暴对待的逻辑，才有步入正轨的可能。”
但是，冯仑的建议被淹没在一阵阵狂飙突进的呼呼风声之中。自从1998年住房市场化改革启动以来，年轻的房地产业不断在拆迁、暴利、质量及房价这些字眼上表现出好斗的一面，从而引起政府与民意的双重反弹。
那些撰写中国地产史的作家们一定记得，2003年强制拆迁频频遭遇曝光，拆迁成为一个举国痛斥的词汇。2004年，地产融资进入一个并不太长的冬季。2005年，房价问题导致“国八条”等三个金字令牌问世。而在2006年，报复性上涨的房价再次逼出调控重拳——从控制土地出让比例、户型限制到定价环节，政府的调控密度前所未有。
这是感冒？抑或是发烧？还是整个肌体出现了症候？
胡葆森相信，这正是由于国内住房市场的供应体系出现了问题。他表示，在1998年住房市场从福利分房向货币分房过渡之际，交接点没有做好，在此后的近十年中，政府在解决中低收入家庭的住房问题上，存在一个阶段性的、并非故意的缺位。
“过分依赖市场解决问题，导致市场这条腿过长，从而出现了之后的摩擦与不协调的局面。”胡葆森说。
冯仑此前曾告诫同行们说，国内的住宅政策在解决住房公平问题时，曾分成两个阶段。第一阶段是为了让市场解决公平问题，于是出现了政府与开发商的冲突。政府后来发现，市场不会提供解决公平问题的方案，于是演变到第二个阶段：中央政府与地方政府的冲突，即希望地方政府通过行政手段来解决公平问题。
冯仑认为，当前我国正处于中央与地方政府围绕住房保障而展开的博弈阶段。“我们看到这种逻辑后，便耐心等待，等国家把这些政策背后的问题解决完，就又回归到正常的市场竞争环境了。”
归位
相对于胡葆森眼中的政府“缺位”，政府的“归位”果断而迅速。
2007年12月末，建设部在其官方网站上发布消息，将住宅与房地产业司功能进行分拆，正式设置住房保障与公积金监督管理司，住房保障相关机构的行政级别随之提高。而在公开宣布这一消息的前4个月里，住房保障与公积金监督管理司已经低调运行。
2007年8月1日，国务院公布24号文件，要求各地加快以廉租房为重点的城市保障性住房建设。随后，一次高规格的全国城市住房工作会议召开。该会议以国务院而非建设部的名义召集，一度被视为加强住房保障建设的强烈信号。
此后，更多的配套文件相继颁布。围绕廉租房、经济适用房与限价房，一系列以“强化”为主题的指导性文件公布，而预计住房保障将占据重要篇幅的《住宅法》也进入了草拟阶段。在上周温家宝总理所作的《政府工作报告》中，住房保障问题着墨逾500字。
“《政府工作报告》用这么多的字数来描述未来五年的住房保障建设，是之前从未出现过的。”王健林说。
温家宝总理在《政府工作报告》中明确指出：“政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。”
作为新一届政府的行政规划，《政府工作报告》已然为将来房地产业的公共政策定调：重点关注中低收入阶层的保障用房建设。
据本报从建设部了解，今后建设部在住房领域的行政资源亦会更多地向保障住房倾斜。这样的做法必然会在行政系统形成示范效果。
全国人大代表、河南省发改委主任林景顺对记者表示，今后河南省除保障廉租房、经济适用房的资金来源外，在土地供应上，廉租房与经济适用房会被置于主要的位置。同时，河南将公开房价构成，对经济适用房采取政府定价的方式。上海市代表团在接受媒体集体采访时，市长韩正也就住房保障作出了具体承诺。
在大部制改革的核心要义下，住房保障的职能“归位”恰与行政资源的配给互成因果。这在两会代表看来，已然构成了大部制改革下地产猜想的不二底色。
建立长效机制更为紧迫
虽然《国务院机构改革方案》需于3月11日才能浮出水面，但可以确定的是，强化住房保障职能将是我国住房管理体制转型的目标之一，住房保障势必成为政府公共服务的一项长期任务。职能框架一旦敲定，建立一套怎样的长效机制显然更为紧迫。
资金的保障无疑是第一命题。虽然目前已经出台相关的资金管理办法，但如何有效监督资金的到位与落实，如何建立一套财政托底、以土地出让金和公积金增值收益为主体的专项资金体系，并没有范本可鉴。此间不但要保证资金来源的持续性，还要在“补砖头”与“补人头”、各级保障方式的资金分配上科学设计。
“引入民间资本。”全国政协委员、世茂集团董事长许荣茂的建议显然突破了旧有的保障思路。特别是廉租房和经济租用房，本身具备稳定的租金收入，符合资本投入的价值取向。但这受到金融等多方面政策的限制，一时无法突破。
目前住房保障出现的问题大多集中于分配环节，即非指定人群享受了不该享受的住房待遇——这在经济适用房、两限房分配当中非常明显。这一方面需要前期对当地居民住房状况进行摸底，合理分类、规划供应阶梯，另一方面需要做好保障管理的基础工作。
作为住房保障建设起步较早的城市之一，天津市在基础建设方面的工作颇为扎实。该市不仅建立了市、区两级管理机构，甚至在各街道办事处也设有工作人员。
多级管理、多级审核，充分发挥街道和社区的基层作用，是为天津的一大“心得”。
制度设计固然重要，机构是否健全、人员是否充足更为关键。随着住房保障与公积金监督管理司的设立，各地已陆续建立起以住房保障为专署职能的机构，但人员数量不容乐观。
据初步统计，2007年我国住房保障专职人员约为1500人，兼职工作人员约为3500人，平均下来每个县市仅有不到3名工作人员。在住房保障职能更加集中的大背景下，如何强化机构设置、合理职能配置和加大人员编制，显然是转向服务型政府眼前的现实问题。
建言献策
☆蔡奇（全国人大代表、杭州市市长）：制定住房保障法刻不容缓
●低收入家庭住房困难问题目前比较突出，需要通过政府提供保障性住房加以解决。目前虽相继出台了各种保障性住房的管理办法，但就全国而言，仍需要通过高层次立法，进一步明确政府职责，将住房保障制度上升到法律层面，规定住房保障的对象、保障标准、保障资金来源等，规范住房保障体系的运作。
☆尤小平（全国人大代表、华峰集团董事局主席）：应鼓励企业参与保障性住房建设
●虽然我国目前已全面推进保障性住房建设，但存在的问题仍然比较突出，主要体现为廉租房建设覆盖面低、建设资金严重短缺，经济适用房不够经济等。原因是多方面的：一是政府有困难，许多城市确实财力薄弱；二是政府动力不足；三是建设保障性住房目前基本上是政府在唱“独角戏”。
政府应鼓励、引导企业参与保障性住房建设。适当给政策“松绑”，建立企业信誉评定和履行社会责任评估体系，对评分较高的企业给予用地、政策、资金等方面的优惠。对直接开发保障性住房的企业，应从低征收土地出让金，减免建设性规费，金融机构优先予以融资，财政给予贴息，以尽可能降低企业的建设成本，增强保障性住房的建设力度。
☆许荣茂（全国政协委员、世茂集团董事长）：廉租房建设应引入民资
●廉租房建设计在长远。我国的廉租房建设应确定一个合理的建设比例，例如法国政府规定各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例为总住房面积的15%～20%。
廉租房建设的最大问题依然是供求矛盾，主要原因在于建设资金的匮乏。根据日本、新加坡和中国香港等地的经验，政府公共住房建设逐渐引入民间资金是一种普遍趋势，有利于缓解政府的财政压力。政府应尽快出台相关优惠政策，以吸引更多的民间资金参与其中，保障廉租房建设的可持续性。
☆郭松海（全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长）：将部分小产权房纳入保障体系
●对于在农村原建设用地上开发的小产权房，如果尽数拆毁，不仅社会成本高，也浪费了大量住房资源。可以通过合法程序，将部分小产权房转化为保障性住房，纳入住房保障体系，以增加城镇经济适用房、限价房的市场供应，同时起到平抑房价的作用。在农村购买小产权房的多为城市中低收入家庭，对此，可以核准身份，补办手续，补缴土地出让金及相关税费，从而获得国家房屋产权证。
☆何帮喜（全国人大代表、安徽省工商联副主席）：加强廉租房保障机制的基础工作建设
●保障机制基础不扎实。绝大多数城市住房保障机构不健全、人员未落实。同时，廉租房相关数据不清。政府应进一步强化责任意识和公共服务意识，认真开展全国城镇房屋普查，摸清住房家底，掌握廉租房和小户型房屋相关数据，以此制订廉租房发展规划，确定保障水平和方式。
廉租房管理存在漏洞。目前对廉租房申请人员的审核工作虽然经过街道办事处、住房保障主管部门、民政部门等层层把关，但由于对虚报证明材料的申请人处罚较轻，出现了一些骗保现象，政府相关机构管理水平有待加强。
☆民建中央提案：利用住房公积金租房
●覆盖面较窄，很多企业没有建立职工住房公积金制度，提取住房公积金的比例较低，这是住房公积金制度中的突出问题，限制了城镇中低收入家庭改善住房条件。检查难、监督难造成了住房公积金制度的落实难。
建议将住房公积金制度执行情况列入各级人大年度执法监督检查的范围，在审议年度政府工作报告和预算执行情况报告时，对住房公积金制度的落实情况进行重点审议。为了监督企业，建议督促企业在签订企业劳动用工合同时，将建立职工住房公积金列入合同的条款，与养老、医疗、失业等劳动保险一起作为企业应为职工提供的社会保障。
为了让更多中低收入职工从公积金制度中获益，住房公积金的使用渠道应进一步拓宽。因此，建议住房公积金除了用于职工购买、建造、翻建住房，在装修、维修、租赁自住住房时，也应允许其动用公积金。
