中国房市正遭逢降价风暴

　　无论其出于什么动机，作为房地产行业领军企业之一的万科及其他房地产企业所带头在中国房地产市场刮起的降价风潮，势不可挡地席卷全国。

　　自2007年12月至今年2月，万科在广州、深圳、成都、武汉、北京、上海等地先后“降价”促销。一些新开盘房源均以低于周边房价15%至30%的低价销售，一些在售楼盘则在现行销售价上直接降价促销。元宵佳节当天，上海万科特卖会更是将万科旗下的10个楼盘齐齐推出，降价5%促销，约8个小时内卖掉所推出房源的70%，总销售额达2.57亿元，就象一声春雷惊醒了仿佛沉睡久日的冬眠万物。

　　在上海，或受万科降价的影响，本土最大的综合性房地产开发商绿地集团，决定在上海的旗下楼盘降价10%促销。另一房企巨头合生创展在北京的几个项目也在悄悄地开展优惠促销，最高达7.5折。在武汉，中国东星集团旗下的东盛地产以“武汉房价太高了，降价是必然”为由也于2月27日宣布：光谷中心花园降价30%—45%。按此幅度，1套住房“最少降价38万”（每平方米降价至少2800元），高则达 52万元。东星集团总裁、东盛地产董事长、福布斯榜排行大陆富豪第70位的兰世立声称此举是“江城地产第一炮，要轰下武汉高房价”。

　　在广州，《南方都市报》2月29日发表记者采写文章称，六成楼盘房价下跌。调查显示，广州全市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20%-40%之间，44个楼盘跌幅在20%以内。而跌幅最大的前十个楼盘，每个跌幅都超过29%。据广州国土房管局最新公布的数据显示，今年1月份广州十区一手住房成交均价为9766元/平方米，比本轮广州楼价的最高峰———2007年10月的11574元/平方米下跌了1808元，跌幅为15.6%。

　　也有数据称，上海一手房均价跌破了万元。

　　万科等房地产企业掀起、并有可能在全国进一步蔓延的房价降价风暴，成为了当前舆论、行业关注的焦点，老百姓议论的热点。尤其是，2月21日万科在上海10个楼盘同时降价促销，在舆论界和房地产界掀起了轩然大波：中国房市正遭逢降价风暴！

房价变化在明处，地价变化在暗处

　　只是，如果正把万科等房地产企业掀起的房价降价风潮形容为中国房地产市场所遭逢的房价降价风暴的话，那么，或可说，地价因房价降价风暴袭击而受的“伤”，或比房价更深！之所以舆论报道更多、公众议论更多、行业关注更多的是降价风暴给房价带来的影响，而不是给地价带来的影响，本文作者陈真诚分析认为，其主要原因之一在于，房价变化在“明处”，地价变化在“暗处”。对于房地产业来说，房屋作为房地产生产、销售的“终端”产品，要面对公众销售，房价是“明”摆在公众和舆论面前。对于房价变化及其市场趋势，媒体、公众可以通过相对公开的渠道取得数据与资料。而土地不是“终端”产品，只是房地产生产所必需的生产资料，或称之为“原材料”。地价的变化及地价市场趋势，则相对房价而言要隐蔽得多。尤其是二手土地交易的地价变化，更隐蔽，媒体、公众不容易及时通过相对公开的渠道取得数据与资料。

　　土地市场有一手地和二手地之分。在中国，一般而言，一手地是指政府向企业出让、交易的土地，二手地则主要是指企业（或机构，乃至个人）将其前通过包括购买等各种手段获得后再行对外转卖的土地。如果将一手地通过“招、拍、挂”而出让的交易称之为“公开交易”的话，那么，二手地可称之为非“公开交易”：个体具有交易自主权，交易分散，交易过程、结果可“私密”。本文作者陈真诚分析认为，相比于一手地地价而言，市场上二手地地价变化及其市场趋势，更难以让外人及时把握，相关数据与过程更难为公众所知，也更难为媒体获知。所以，有关万科等刮起的降价风暴给地价带来影响，相对房价来说，舆论报道、公众议论等要少得多，也让人觉得房地产行业对地价所受影响的关注要少得多。

一手地继续进一步“流拍”

　　事实上，自央行和中国银监会联合在2007年9月27日发布“房贷新政”（《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、2007年12月5日又下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》）以来，中国房地产预期已发生了巨大变化。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》课题组首席分析师、本文作者陈真诚较早前曾撰文写到，受39号令、“房贷新政”等系列调控政策的影响，自2007年10月开始至2007年底两个多月时间，据不完全统计，在北京市、湖北省（武汉市）、江苏（南京市和常州市）、浙江省（杭州市）、河南（郑州市）、福建（厦门市和福州市）以及广东省（深圳市、广州市、东莞市、佛山市、南海市）和四川省（成都市、都江堰市和攀枝花市）等地，全国就已有超70宗土地招标拍卖“流拍”或底价成交。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》（文本销售咨询0731-4478178）分析预测指出，一段时间以来，曾因房价疯涨、各地频出“地王”、开发商大规模囤地而带动地价疯涨的土地，其市场价值越来越被重估。开发商在重估未来一定阶段性时期内房价预期，重估一般性市场下房价所能承受的地价载荷，进而重估土地市场价值，重估相对于未来来说的地价水平。无论土地供应如何有限，无论如何未来房地产需求如何庞大，无论人口红利理论多么诱人，面对在房价继续疯涨预期下被一些地方政府和开发商合力推高的当今地价水平，全国各地开发商们在选择集体“用脚投票”。

　　进入2008年后，土地招标拍卖“流拍”或底价成交还在全国蔓延。受课题组委托出品、对外销售上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》印刷文本的长沙新思维企业发展策划公司所掌握的资料显示，2008年1月16日，北京市广渠路15号这一地理位置极佳、备受地产商瞩目的地块于因投标企业不足3家而出人意料地流拍。2008年1月4日，福建省福州市将2007年12月25日流拍、总面积达300885平方米的3幅土地降低出让要求，由拍卖改为挂牌，却仅一幅土地成功出让，另外两幅依然“流拍”。2008年1月4日，广东省深圳市新年首次推出的两块限价商品房用地在深圳市土地房产交易中心公开招标。位于龙岗区的地块因无人竞投而流“拍卖”，位于宝安区龙华街道的另一地块使用权虽然成功出让，但竞投的企业也只有两家。2008年1月7日，在江苏省常州市2008年的第一场国有建设用地挂牌出让中，8宗土地中有2宗“流拍”，3宗底价中标，3宗略有竞争。2008年1月17日，江苏省南京市国土局举行的新年首场土地拍卖会上，5幅地块有3幅以底价成交，最受业内关注的铁心桥地块“流拍”。2007年１月底，上海出让的多幅地块地价普遍走低。有上海土地市场冷热的标本之称的上海市杨浦区新江湾城第五幅地块（F地块，系办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅类综合用地），结果以67.5亿元的底价被美国房地产开发商铁狮门基金购得。该地块土地面积26.7万平方米，容积率为3.37，总建筑面积可达90万平方米，折算下来，楼板价为7500元／平方米。而在2007年11月初，新江湾城第四幅地块（D3地块）拍出的楼板价为2000元／平方米。相隔只有两个多月，同为新江湾城地块，地价却急跌逾六成。在嘉定区，部分商业办公地块的成交价不到1500元／平方米。在浦东新区唐镇，出让的三幅土地中地价最高的为5000元／平方米。而其时不到半年前，同为郊区的上海青浦赵巷地块，楼板价每平方米超过万元。

　　2008年春节后，一手地土地“流拍”还在继续发生。厦门出现了被有些业内人士惊呼为“有史以来最冷的土地出让会”：新春厦门第一场土地出让会上，同时推出的同安区9幅地块，因无人报价而全部流拍。2月下旬，舆论分析认为，一度吸引14家房地产开发商关注的上海3号土地公告汇山码头中地块，仅已经获得上海北外滩汇山码头东地块的上港集团缴纳了保证金。不出意外的话，上港集团有望在今年3月可能以底价11.233亿元摘得汇山码头中地块……

二手地地价或加速走低

　　前一段时间里，关于房价与地价之间到底是谁在拉着谁上涨的关系问题，一度在舆论界引起激烈的争论。诚然，土地属于房地产生产的生产资料，地价是构成房价的主要成本之一，不过，在目前房市情势下，房价未来走势预期，是在很大程度上影响地价未来走势预期的因素，乃至是起决定性作用的因素。除信贷紧缩政策和土地政策加大了对开发商囤地的打击力度外，由房价预期改变引致开发商对地价预期的改变，及目前正在发生的房价降价风暴，则是造成土地市场可能进一步迅速降温的最主要直接原因。

　　尽管南方地区在2008年1月遭受了雪灾，而中央政府继续毫不动摇地实行货币从紧政策, 房地产开发商从银行获取资金难度增加,有的无法从银行获取资金，不但将影响其拿地能力，甚至还会影响房地产开发商开发项目的后期资金链。2008年１月７日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》（2008年3号文），重申对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。“土地新政”释放出了更强势土地调控态度的强烈信号，要求各地4月底前须完成闲置土地的清理，6月底前完成被查处闲置土地的处置工作。此前，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，从2007年11月1日起，对未缴清全部土地出让价款的，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。随着系列土地政策和“从紧”金融政策调控效果的累积效应发生作用，房地产开发商一方面会将手中大量闲置地尽快开发入市，另一方面又会更谨慎、甚至放弃拿地。再加上由万科等在全国刮起房价降价风暴的影响，房价上涨预期再度被重度打击，房地产开发商对地价未来走势的预期再度被重度打击。

　　由万科等在全国刮起的房价降价风暴，将可能成为使得房地产市场预期进而土地市场可能预期进一步改变的导火索和催化剂。而且，相比于房价而言，地价所受房价降价风暴的影响可能更大：下降幅度可能要大，下降速度可能要快。在未来，土地市场可能的进一步迅速降温，将不仅仅表现在一手地市场，更将表现在二手地市场。本文作者陈真诚分析认为，在调控政策的压力下，地价上涨预期受到重度打击，再加上行业内洗牌、兼并及来自资金和市场等方面的压力的作用，不但一手地可能地价继续走低、“流拍”继续在全国蔓延，二手地地价也可能加速走低。一些年前原本准备增加购入二手地的房地产开发商变得更加谨慎，甚至取消了继续购入二手地的计划，停止了找地、谈判、交易行为。有的开发商调整了2008年的工作重点，已将找地、买地工作转至既有项目的开发、销售工作上了。

来源：陈真诚博客