小户型分类及特征分析

小户型虽小，但作为房地产市场上一种独立的产品形态，在房地产消费领域与人们居住、工作等生活过程中担当了重要角色。因此，小户型按照使用功能不同可分为居家型、商住型和商务型三类；而按照户型样式不同则可分为合体一居和分体一居。

一、居家型小户型特征分析

能满足居家生活的多功能要求是居家型小户型的核心所在，除保证基本的就餐、洗浴、寝宿和会客外，尽可能地增加读书、休闲等功能。

居家型小户型的主要目标客户群是三口之家的自住型置业者。

二、商务型小户型特征分析

商务型小户型的产生源于两个方面，一方面，开发商利用商务型小户型公寓立项开发较之利用写字楼立项开发能节省前期开发所需要的大量费用，从而降低了项目开发成本；另一方面，置业者在购买商务型小户型时能够从银行获得比购买写字楼多至少10%的商业贷款，这个优势对于急需资金运营的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的，而且这类小型而独立的办公空间使得众多处于初创阶段的公司和个人获取了既能暂时安身立命又能伺机蓄势待发的场所。

商务型小户型的具体特征体现在以下四点:

◆ 周边商务环境氛围浓厚

商务型小户型的主要功能是能够适应商务办公的需要，因此，周边的商务环境便是其产品形态存在的支撑。所以商务型小户型同样要具备设施醒目、公司云集，便于客人寻找等写字楼功能。

◆ 户型室内格局要求相对较低

商务型小户型相对于居家住宅，其室内格局要求相对较低，并不强求“动静分区”、“洁污分离”、“公私分开”等，能达到一些基本的要求就足够了，比如：有一个大厅，形成公共办公区，另外小一点的房间可以作经理室、财务室、会议室或者谈判室等。

◆ 户型使用率相对不高

商务型小户型的使用率相对于真正的写字楼要低，一方面因为写字楼房间的格局都比较方正，便于办公设施的摆放，从而空间浪费较少，并且走廊、卫生间、开水间等为多家公司共同使用，共同分摊面积，而商务型小户型是按住宅设计要求设计，拐角相对多一些，除去卫生间、厨房、阳台、走廊等，真正能够用来办公的面积将大打折扣。

◆ 商务配套设施齐全

商务型小户型以商为主，因此具备商务设施的感觉，如大堂比较宽大，装修比较豪华，临时车位充足，通讯设备畅达，甚至邮局、银行等服务设施配套齐全。

◆ 商务型小户型的主要消费群是初创型公司或投资个人。

三、商住型小户型的特征分析

◆ 商住型小户型的两个主要使用功能是自由职业者的家庭办公以及提供商务人士日常居所;

◆ 一般位于城市商务中心区以及附近；

◆ 相对于酒店等标准公寓而言，商住型小户型装修高档、设施配套精致、服务水准较高；

◆ 商住型小户型可以是小的合体1居，也可以是大的独体别墅；

◆ 商住型小户型的主要目标客户群是投资型买家；

◆ 商住小户型较为集中的物业模式为酒店式服务公寓。

四、合体一居的小户型特征分析

标准的一居室是一室一厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，寝宿和起居或就餐都是分在不同的带有采光面的空间。而随着一居室的热销，为了缩小面积，降低总价，市场上出现了将卧室和起居室合二为一的合体1居。这种户型的基本特征是：厨卫等基本生活设施仍然具备；居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面。合体一居的设计形式主要为20-40平方米之间的超小户型采用。

五、分体一居的小户型特征分析

分体一居的主要特征是睡眠和起居分成两个居室，各自拥有采光、通风面，也即通常市场上的一室一厅。对于舒适度较高的分体一居的设计而言，其室内格局及面积分配应遵循如下通则：客厅建筑面积在20平方米以上，可以摆放三件沙发、餐桌或书桌；卧室在14平方米以上，可以增加电视桌、梳妆台，不只是仅满足“卧”的基本需要；卫生间最小为3平方米，能设置淋浴器、洗手盆、坐便器和小浴缸；厨房面积不小于5平方米，低于这个数值，室内热量聚集必将过大，同时单排橱柜净宽不小于1.5米，双排橱柜净宽不小于1.9米，并且橱柜总长不小于2.1米；至于阳台、储藏间、玄关等附属功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设将提升居室的品质。