2007年11月19日 搜房网
CBD写字楼市场机遇正好
2007年，北京写字楼市场迎来了井喷式放量。据戴德梁行统计，2007年甲级写字楼供应量将超过210万建筑平方米，而2008年上半年的供给也达到了95.5万建筑平方米。其中供给相对集中的的CBD、金融街和东二环商圈分别占52.6%、17.0%和16.5%。预计大部分供给都将会在2008上半年内完工。
在大面积放量的同时，市场吸纳亦表现活跃，外资介入积极，其中尤以CBD区域为最。朝阳区政府年中公布资料显示，“截止到今年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家，其中外资及港澳台企业783家，所占比例为17.86%；服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60%，是CBD的主导产业；共计102家世界500强企业在此设立分支机构或代表处，预计到2008年这个数字将增长至400家。”
就租赁市场来看，在写字楼大面积放量的时刻，该区域依然保持了坚挺的租金水平。老牌物业如国贸、嘉里中心包括京广中心租金均超过每平方米30美元/月，且供不应求。一些项目的租金价格较去年上升了20%强。
市场利好绝非偶然。资本层面的需求及企业扩张的需求均基于人民币升值及中国整体经济形势的向好。北京CBD作为世界级的国际金融中心和中国经济的龙头，一直是国内外资本关注的焦点。随着“WTO”在中国的全面深入（根据入世承诺，中国在2006年年底以前全面开放各类市场，正式取消外资进入时在地域、数量、股权等方面的限制），北京CBD率先融入全球经济一体化，势必会进一步增强它对国内外投资者的吸引力。因此，布局北京CBD已经成为前瞻性跨国企业中国战略的重要组成部分。如，2007年6月德意志银行租赁华贸中心8千平方米。
其次得益于北京CBD商务功能的完善。朝阳区商务局局长、北京CBD管委会常务副主任刘春成说：“北京CBD区域从最早的居民区，经过7年的发展，如今已经成为国际金融机构及跨国企业的云集之地。截至今年3月，CBD区域中进入500强的超过了169家。今年CBD迎来了商务配套升级时代，万米绿地的建成，国贸三期等重点配套项目的推出，路网的逐步构成，都标志着CBD区域硬件、软件建设更趋于精细配套服务多元化发展。”经过七年的建设发展，北京CBD所承载的功能、所发挥的作用已经显现。北京CBD初步形成了以国际金融产业为龙头、文化传媒产业聚集发展、现代服务业为主导的产业发展格局，成为引领京市发展高端服务业的引擎，成为首都国际交流的重要窗口，成为中国与世界经济联系的重要节点。
随着奥运盛会的临近，中国的对外政治和经济交流也达到了一个新的高峰。诸多中外企业看好北京奥运会举办所带来的商机及奥运后经济前景，也加大了开拓中国市场的步伐，推动北京写字楼市场繁荣。同时，北京城市用地稀缺，尤其是贯穿燕莎、国贸商圈，汇聚北京顶级写字楼，素有京城黄金动脉之称的东三环沿线，几乎已无可用之地。与此同时，为奥运工程亮起“绿灯”，CBD将不再建写字楼，诸多因素将导致区域内写字楼市场供不应求。
实力型企业物业经营模式转型 单一产权写字楼大受青睐
面对如此良好的市场机遇，实力型企业纷纷转变开发模式，由过去销售物业转为经营物业。
北京CBD主力客群——外资企业往往青睐只租不售型的单一产权写字楼，他们对写字楼的形象、品质（物管方式、位置、外观、楼宇硬件设施）要求近乎苛刻。然而此类产品供应比例甚低。资料显示：“2005至2008年，CBD区域内写字楼的新增供应量将达到350万平方米，其中132万平方米是甲级写字楼，而单一产权用于出租的楼盘面积仅有88万平方米。”究其原因，不外乎几种。其一，开发商资金实力有限，在开发过程中为求资金回笼不惜散售。其二，开发商开发经验不足，无力经营。其三，目光浅近，对后期品牌效益认知不足。诸多原因导致产权复杂、管理难度大等种种后期问题，难以维持甲级写字楼的品质和形象。
随着市场的发展成熟，一批实力型开发企业面对市场机遇所考虑的物业经营模式也在转型。他们放弃常规的散售模式，着力于开发优质商务产品、长期持有并参加到后期的经营管理中，以满足更多优质客户的需要。从早期的国贸中心、嘉里中心，到现在的华贸中心、银泰中心以及即将入市的乐成中心，都属于此类。这些优质综合性商务产品的出现，将很好地满足区域内优质客户的需要，体现国内开发企业的远见和成熟。正如某资深业内人士所说：“北京正在为成为世界级的大都市进行必要的投资，这些投资不仅是为了确保成功举办奥运会，更多的是立足长远发展。”
只租不售为现今国际高端写字楼主流经营模式。此种经营模式便于统一经营管理，从而保证写字楼品质。
也正是基于这种考虑，据乐成集团相关人士透露，其开发的位于CBD的国际甲级写字楼乐成中心也将采取只租不售的模式。据悉乐成中心作为乐成涉外区的商务旗舰，距国贸中心仅1000米，位于东三环、广渠路的交点——双井桥东北角，并与地铁十号线直接贯通，为地铁上盖物业。乐成中心总建筑面积10.48万㎡，由两座国际标准的甲级写字楼、高档商业、多功能会所组成，为商圈内罕有的优质商务载体。
乐成中心写字楼为单一产权优质写字楼，立面材质与国贸同级，甲级硬件标准与高端商务形象相得益彰。顶层挑高19米的空中会所，可鸟瞰CBD，纵揽全球商务大势。
乐成中心精品商业主张“ONE MALL，ONE LIVING”，以生活方式为导向，定位为精致、典雅、时尚而又品位出众的现代商业中心，是一个整合百货、精品服饰、餐饮、家居等多元业态的魅力生活港，为辐射周边商务生活区的第三生活空间。目前招商顺利，与诸多国际一线品牌接洽中。
来源：搜房网
