2007年11月1日 华远地产月刊
2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》在十届全国人大五次会议上获高票通过，并将于2007年10月1日起施行。房地产界出现了一些现象，比如一些开发商赶紧卖掉权利归属不明晰的车位，业主们维护自己物业权利的呼声越来越强烈……在《物权法》正式实行前夕，9月7日下午，搜狐网、焦点房地产网联合华远地产在华远·裘马都举办专题研讨会，多名地产业内人士会聚于此，与专家学者共同解读《物权法》，寻求应对之策。
此次以“房地产业如何应对《物权法》实施后的变化”为主题的论坛，邀请全国工商联房地产商会会长聂梅生、全国人大法工委巡视员、教授，中国法学会消法研究会副会长，北京人大常委会立法咨询专家河山以及华远地产董事长任志强到场对话，就“《物权法》实行对房地产业界将会有怎样的影响？”“房地产业界将会发生哪些变化？”等话题展开探讨。
论坛中，任志强介绍了华远进行“业权分配”五年来的理论研究和实践、成效，结合华远地产项目运作实例，分析业主、开发商、物业管理公司角色、责任、义务将发生怎样的转变、“对住宅公共部分物业权利义务的归属改如何划分？”等多个具参考价值的话题，现场参与者表现出极高的关注热情，纷纷发言提问，表示华远的实践为开发企业、购房者更好地理解和实施《物权法》提出了一个好的解决方案，华远地产领先业界的创新之举赢得了业内诸多人士的极高支持与认可。活动结束后，来宾们参观了华远·裘马都的顶层样板间。
物权法的根本宗旨是巩固国家基本经济制度
河山 全国人大法工委巡视员
我们开这次会在《物权法》即将实施之际应该说是非常及时的。物权法是调整物权关系的基本准则，是所有制关系的法律法规，是市场经济基础性法律，是维护社会主义基本经济制度的法律。2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第四次会议通过了《中华人民共和国物权法》。物权法第二百四十九条规定：“本法自2007年10月1日其施行。”自10月1日起，物权法生效了。
观察物权法，必须牢牢把握这部法律的政治方向。物权法头一句话就说：“为了维护国家基本经济制度”制定本法。第三条中又重申了国际基本经济制度：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主题、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。”“国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。”物权法为什么这样规定？按照马克思主题原理，其政治经济学讲经济基础和上层建筑，经济基础含生产力、生产关系，生产力的核心要素是劳动工具，生产关系的核心要素是生产资料归谁所有。生产资料归谁所有的法
律表现就是所有权，所有权乃是物权法的核心内容，因此物权法是规范所有制的法律。我国实行以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，物权法的根本宗旨就是维护这项制度，这就是物权法的核心所在，故物权法又被称为国家基本经济制度法。
物权法做了许多关系国家、集体、公民、法人切身财产利益的详细规定，实施物权法，对于保障国家、集体和公民、法人对财产的占有和支配，巩固我国公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，促进社会主义市场经济的发展，维护人民群众切身利益，构建社会主义和谐社会，具有重要意义。
物权法是划时代的法
聂梅生 全国工商联房地产商会会长
大家都知道，中华人民共和国的成立和民主革命的成功，当中很重要的一条就是带领了从农村保卫城市广大的农民，分田地，土改把土地分给了农民。在中国，《物权法》在所有制和经济制度的影响上也将发生巨大的变化。
关于物权，还有六个房地产方面的问题现在正在一个一个在落实。第一是土地，土地70年后自动扭转也已经解决了。还有没有解决的就是集体解决这一块，现在统称为小产权，这方面的政策研究还要继续深入。第二是关于一个小区当中的公共部分，比如地下车库、会所、景观等的权利和收益划分。第三是业主公共的，也就是共有的部分如何区分，比如我们家跟邻居家共有的墙体。
第四是拆迁。第五是物业管理。第六就是跟物业税有关。曾经在一次采访中我提到过，物权法的特点是体现到对人的关怀，因为作为业主是有权利的，物业公司是为业主服务的，怎么能去管业主？！这就颠倒了。实施物权法，物业公司从管理变成服务，这是一个很大的变化，所有的这些变化都是跟物权法有关系的。
此外，我认为物权法今后还将延伸到很多与土地所有权和房地产有关系的领域，目前我们也正在研究。
华远业权分配体现对物权的尊重
任志强 华远地产董事长
华远在六年前就实施了我们所说的“业权分配”。当时还没有物权的说法，我们请了各个部门来参与讨论，后来听取了专家的意见，“物权”就改成了“业权”。这一次国务院修改物业管理法保护它，当消费者购买我们房屋的时候我们要说清楚，哪些是国家所有，这三者如果说不清楚，其实我们业主几乎没有一个人看过土地合同，他们对很多事情都是不清楚的。很多人认为是开发商的权益，其实不是。但是我们如何要解决这个问题，就需要在合同中说清楚。我们现在要做的就是在项目当中要实现说清楚几件事情。第一个就是开发商，比
如说我们最常见的会所。比如说有一些人房都在物权法当中明确了。但是实际上没有采取我们的意见，有一些开发商我们为什么说要清楚。 哪些是交给小业主的，那么我们就会摊。人房获得经济的收入，所以到此为止我们是全国唯一一家实现物业给小业主发钱的，去年是第二年发了四百六十多万。
我们主要分的方法是算在房屋总面积的面积。还有不能分摊的可以放在销售面积的万分比一除，比如说有一居室的人和两居室的人不是我都投一票，那我们就是根据万分比，那你的投票权就是两居室。比如说我们的写字楼，写字楼前面有地面停车场，扣除物业费以后全部给业主。很多小区出现了业主之间纷争物业费的问题，等等一系列的矛盾，但是在我们管辖的小区里面没有出现这样的问题。 这恰恰是我们物权法里面要解决的问题。这个问题解决得好，后面的问题就比较好解决了。你要是解决得好了，以后小业主是不会找你的麻烦的。所以小业主也同样，在你买房子的事后，你要是把事情说清楚了，如果以后出现了问题，跟小业主打官司也是比较好的。
我们实现约定好了，这里面包括了多少物业房你们归自己，那么就是这个实现说清楚 和算清楚，让所有要业主知道的情况下这也是不能满足的，所以我们用了一大堆的契约合同。业主以业主之间的权利。 我想这可能就是我们要讨论的，也是我们实现好的。
现场对话：
来宾发言：目前我们开发了300多平方米的项目，但是因为历史的原因，在很多界限上不清晰，作为我们开发商业主不承担的我们也承担了。比如说超过保修期我们往往也就直接给做了，包括小区的开关坏了，不是属于我们的，我们也做了。通过这一次的物权法的出台，我们不但是保护小业主的利益，也在保护大业主的利益。
这一次任总给我们讲的很有启发，我们希望尽快的实施。我们现在也开始重视物权法，我们现在开发成熟的小区有三个，确实也面临着一些误区，也有一些打官司了，有一些界定是不明确。像您刚才讲的不明确的问题，因为有很多事情没有约定，最后需要政府部门出行的制度来解决。现在对物权法的学习，同时对我们售房合同的制定对我们今后的物权都有很重要的意义。我们现在开始重视了，通过一些官司也让我们明白了一些道理。所以这个会来晚了也有一些遗憾，希望以后把华远的经验带回去！
来宾提问：今天我非常荣幸大家对《物权法》的解释。我想问任总两个比较感兴趣的话题，首先对业权的话题我比较感兴趣，如果我们一个房地产项目如果准备实施业权工作的话，应该注意哪几方面？华远在实施的过程当中，客户的反映怎么样？
任志强：我们做方案的时候就实现把它算清楚了，算清楚是第一步。哪个地是你的，比如说车库是归谁，你要说清楚。我觉得价格是有影响的，如果所有归业主了，业主就知道我在我的房子本身之外本身还可以得到一块，他就可能觉得房子价格便宜了。如果这个都是我开发商的，因我的物权法有一个条款，有约定的约定，所以你可以约定。最重要的是要先算清楚，说这个我要留下，你要把所有问题说清
楚了，那就自己会算帐，他觉得价格核算不合算，他自己清楚。我是中国唯一给大家返钱的开发商，他不高兴吗？关键是你要告诉大家，我这个广告牌子要收多少钱。我们实际上是拿着佣金制。比如说我的修理费花了多少钱，那你是一定要给我的。我只要把我的盈利拿走就可以了，这样就没有矛盾了。我不干活我不拿钱，我干活就得拿钱，我要说清楚我干了什么活，这样客户肯定是很满意的。我们现在是实行佣金制，我给你干活，我拿钱。所以很清楚，我打扫卫生，我打扫十次，我就收十次卫生的佣金。而不是说我固定了十块钱，我打扫了两次我拿十块钱，我打扫十次还是拿十块钱，这样业主就不满意了。所以我给你的钱，他才愿意买我的房子，他贵了他也觉得合适，因为我把钱都给他了。
我们的前期工作量是非常大的，我们当时实行的时候有一个律师事务所在协助我们，还邀请专人负责给我们一套软件。所以我们有一套专门由设计院他们做的一套软件，根据建筑的各方面做了一套软件。商业、物业和居住物业，他们分摊的不一样。收益也是不一样的。
来源：华远地产月刊
