2007年9月12-13日，“中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛2007届年会”在广州广东大厦成功举办，作为演讲嘉宾之一，九州远景公司合伙人黄子龙先生对商业地产行业的深刻见解和丰富的经验都让人深深折服。在会议期间，我们有幸采访了黄子龙先生，与大家分享他在商业地产和连锁商业方面的经验。
地产界：我们发现，您的从业经历很大一部分都是充当一个商家的角色，您觉得您这样特殊的从业经历，对您现在操作大型的商业地产项目有什么样的优势呢？
黄子龙（以下简称黄）：商业地产里面装的是商业，包括不同的零售商和各种商业业态，如果不了解商业，就很难将商业地产做好，这是我的一个理念。20多年来我一直在从事零售业，操作过从大众化到高端等各个层次，从超市、购物中心到百货等各种业态，我的这些从业背景让我很有信心做好商业地产。
地产界：您曾经参与多家国内购物中心的选址，以您的经验来看国内的购物中心选址有哪些最需要注意的地方？在一线城市和二三线城市选址的诀窍有区别吗？区别在哪里？
黄：国内的商业地产往往是先拿地，然后再考虑做什么样的商业。所以我们必须要量体裁衣，才能让其的商业价值最大化。
二三线城市的商业地产选址要考虑到其特点。二三线城市的商业集中度很高，往往一座城市一个购物中心。如果要做购物中心、百货公司就要在城市的商业中心区，如果要做社区商业、邻里式购物中心，选择老城区和新城区之间，这样既能方便老城区的消费者，也方便新城区的消费者。
同时，二三线城市往往会辐射到附近的区县，所以在选址的时候也要根据这个特点尽量贴近交通枢纽，比如长途汽车站、火车站、高速公路的出口等等。
地产界：目前全国各地都在兴建大型的购物中心，在比较成熟的商圈，购物中心的竞争已经非常激烈，您认为怎样规划购物中心的商业业态才能使它在竞争中立于不败之地？
黄：商业业态的规划一定要注意消费者的需求，我们往往在规划的时候只注意到购物中心的业主和租户，而忽视了作为上帝的消费者。消费者的需求倾向、消费习惯、消费能力、消费偏好等是商业业态规划的重要依据。
在此基础上，我们要看当地的市场供应情况，有没有实现差异化的机会，寻找这个城市的空白点。同时还要善于利用专业的规划机构，带入新的商业概念，引导消费观念。由于商业地产项目的周期比较长，商业业态的规划也要带有前瞻性。比如以前深圳的消费者没有进电影院的习惯，但随着经济的发展，文化的进步，现在的深圳消费者的消费习惯已经发生变化，一些正在运作的项目电影院都取得了不俗的业绩。
地产界：目前谈到商业地产项目定位的时候，很多专家都强调差异化是最重要的，您认为是这样吗？除了差异化，还有什么需要特别注意的？
黄：差异化的确很重要，没有差异化的商业地产很难成功。但是同时差异化又不是绝对的，项目在突出差异化的时候不能脱离当地的消费习惯。脱离了当地的消费习惯就是脱离了市场，这样的商业地产是无法吸引消费者的。在关注差异化的同时还要注意当地的时尚度，不能过于超前，脱离了当地的消费根基。总之差异化是在对当地消费者研究透彻基础上的差异化。
地产界：您参与过不少商业地产项目的商品定位和营销策划，从您的经验看来，在这期间最容易遇到的问题是什么？您又是如何解决的呢？
黄：以新区商业为例，目前国内许多城市的新开发区的商业面临很多的问题，包括交通情况糟糕、人气差、消费基础不好、周边硬件环境的不确定性、没有竞争因素等等。因此在新开发区的商业地产项目定位的时候要突出创新概念，创造一个让别人来的理由，适当增加餐饮、娱乐、休闲的经营内容。同时在定位上尽量定位于中高档次，过于追求低端会造成项目对消费者的吸引力不足。
如果是旧城改造项目。它所要面临的问题又有所不同。这类项目的特点是周围都是旧物业，项目要寻求突破。旧城普遍缺少大型的停车场，因此项目要配备适合的停车场，就可以在汽车保有量较高的旧城区形成足够的吸引力。同时在项目的外型上对周边的老旧建筑物来说要有强烈的对比，给人以视觉冲击力，并且能够在项目周围形成交通循环。在经营风格上一定要追求潮流、时尚，这样也能够和周边的环境形成反差。
地产界：对于二三线城市的中小开发商，虽然实力不如大开发商，但他们也希望运作商业地产项目，您能给他们一些建议吗？他们需要注意哪些方面？
黄：目前的中小开发商进行商业地产项目的运作，最首要的是进行可行性研究，请资深的专业机构做市场定位、商业概念规划。很多中小开发商自身没有这方面的经验，缺少承受风险的能力，所以就要在开发前把风险控制在最小。深入的可行性研究是控制风险的重要手段。
除此之外，中小开发商要注意适度开发，控制规模。不要过大，因为大型的商业地产开发需要大的资金投入，运作周期较长，经营难度大。同时项目规模也不能过小，太小的项目从最开始就失去了竞争优势。
第三个需要注意的地方就是中小开发商运作商业地产项目一定要注意效率进度快、招商快、开业快才能最大程度的控制风险，也有利于培养消费者的消费习惯。
地产界：我们知道九州远景是一个比较特殊的咨询顾问公司，它既服务于零售商又服务于商业地产开发商，我们想知道未来贵公司打算如何利用自己的独特优势，在商业地产领域进行怎样的发展？
黄：九州远景的一大优势就是公司的团队都是在商业领域拥有丰富经验的专业人员，同时公司还拥有一套比较完整成熟的研究方法，建立的完备的数据库，靠专业技术为客户提供服务。避免了很多机构仅凭经验来服务的情况。
同时服务于零售商和商业地产开发商的巨大优势就是，我们能充当一个平台的作用。让零售商和商业地产开发商在九洲远景这个平台上能够非常顺畅的交流与沟通，实现共赢。
