2007年10月18日 辽沈晚报
《物权法》已于10月1日起正式实施，尊重《物权法》的原则和精神新修改的《物业管理条例》也同时实施。为了落实《物权法》中有关“共有物权”的规定，10月1日起，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法并提出《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知 (征求意见稿)》，公开征求市民意见。由此，广州在全国首次提出“小区共有建筑面积不进行分摊”。
继广州在全国首次提出“小区共有建筑面积不进行分摊”后，沈阳消费者也开始对目前实行的公摊制度议论纷纷，“沈阳房地产市场能否取消公摊”、“公摊面积怎么算”、“取消公摊总房款会不会增加”……带着这些疑问，记者采访了沈阳市相关部门和业内专家，倾听他们的声音。
购房者：难以判断是否真正取消公摊
“取消公摊是好事，我买房子会比较关注楼盘的公摊面积，看了几家，发现每个楼盘的公摊面积都不一样，多的能差十几个百分点，要是公摊能取消，我花多少钱买到多少实用面积就更明确了。”在鑫丰又一城售楼处，前来购房的张先生说。
在多个项目售楼处记者发现，前来买房的消费者除了问房价外，普遍比较关心楼盘的公摊面积，不同楼盘同一面积的住房，由于公摊面积不一样，上下能差到几万块钱。如大东区东方玫瑰园，多层的公摊面积为12%，小高层公摊面积为17%，而鑫丰地产的四个项目，公摊面积多层是12%，小高层是13.8%，高层是19%。从多个楼盘统计的数据来看，一般多层公摊面积在15%左右，小高层在20%左右，高层在25%左右，其中复式的楼盘公摊面积要稍大一些，能达到35%。沈阳有些高档的楼盘，6层就安装电梯，公摊面积也会随之有所增加，能达到20%，但高层的公摊面积一般比多层的公摊面积要大一些。
鑫丰地产副总经理毕喜刚对记者说，户型设计直接影响公摊面积的大小，像缩短走廊、楼道的面积，缩小门厅的距离等，有的一梯设计出四户来，这样也会减少公摊面积。
对于应否取消公摊面积，有的购房者提出了疑虑，房屋面积测量是个专业性很强的活儿，对于百姓来说，大致测算一下房屋的套内面积或许还能胜任，而想把门道及其他的公摊面积搞清楚就很困难，一般情况下，买房时房产证上登记是多大就是多大，具体的公摊都是指哪些，消费者并不十分清楚。
有业内人士表示，测量单位多数是接受开发商的委托进行面积测量，业主没有独立的委托程序，由于对测绘项目不熟悉、界定不明、权属不清、使用范围不明晰，买房人对具体的公摊内容和面积普遍心存疑虑。
开发商：
取消与否意义不大
之所以很多购房者非常关注公摊面积，是因为开发商要“做手脚”一般都在公摊面积上，而作为购房者却很难了解公摊面积到底是怎么测绘计算的，取消公摊面积后，购房者消费将更加明白，对普通购房者来说房屋面积的透明度会提高很多。如北京这样的城市，一直都按套内实际面积来计算房价，这让百姓花钱购房知道花在哪，使房屋面积的透明度更加明晰。
辽宁鼎泰房地产开发公司销售经理唐文斌对记者说，现在不少房地产开发商对于按套内面积销售并不“感冒”，他们认为实际意义不是很大，这只是个概念上的转化，与百姓受益是无多大关系的。现在开发商计算每套单位的房价，往往是计算包括共有部分建筑、公建配套等所有成本后，加上一定利润再除以所有可售房屋的建筑面积，计算出建筑面积均价，然后定出每套房的总价。如果取消公摊面积，开发商仍然可以总成本加利润再除以可售房屋的套内面积，计算出套内面积均价，再定出每套房总价。就是说取消公摊后，实际上房子的总价还是没有变化。取消公摊面积后，只按套内面积计算，将出现房屋的公摊面积成本摊入套内面积的情况，最终导致房价上浮。
房产局：房屋计价是由当地市场决定的
据了解，目前现行的商品房购房合同上有三种计价方式，即按建筑面积计算、按套内建筑面积计算、按套(单元)计算。沈阳市房产局相关人士介绍，沈阳房地产市场还是按建筑面积来计算的，这也是由当地的市场环境来决定的。如果购房者不实行分摊，往往会使自己对房屋的公共设施使用不明确。例如，本应该作为垃圾道、变电室、值班警卫室等配套设施的地方被开发商挪为他用，这样购房者应有的公共利益，却享受不到了，反而大打折扣。
房产局相关人士表示，目前沈阳市商品房销售面积与公摊面积的计算，主要是依据国家质量技术监督局于2000年8月1日实施的《房产测量规范》，《房产测量规范》要求在房屋权属证书附图中注明房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。因此，购房者应查看《商品房销售面积（预测）审核通知书》及商品房销售面积（预测）审核分层分户表，其上明确记载分摊的共有建筑面积。
也有购房者提出疑问，“公摊取消了，是不是会出现楼道会变窄”等问题，某房地产相关负责人说，一个项目要经过相关部门的验收，必须得达到指标才能行，比如消防部门验收是否合格等，开发商应该不会在公共设施上做手脚。
专家：
实际实行会有难度
沈阳某地产专家说，广州提出对小区共有建筑面积不进行分摊，实施中还会有些难度，但具一定合理性。
专家分析，物权法反映了对现有状态下“物”的合理性做出的界定；对模糊性产权或“半成品产权”同时有了进一步明晰；也对不同性质的产权同等有了保护；像如何建立不同性质产权转换和交易中的合理机制，亦有了相关定论。这显然是对人们物的归属有了明确保障。广州首次在全国提出“小区共有建筑面积不进行分摊”，在业内已经产生了很多声音，这主要看《物权法》实施落实的情况。
假如在未取得房产证时，购买的房子总建筑面积有100平方米，套内建筑面积只有90平方米左右，那是不是在拿房产证的时候，只能登记90平方米左右呢？如果遇到拆迁，是否只能按照90平方米进行补偿呢？如果自己要变更房产证重新进行测绘，那是不是意味着房子少了分摊面积后会“缩水”呢？像这些问题都在人心里产生了质疑。所以，实行起来还有些难度。
专家说，广州取消公摊后，业主专有部分以外的如区内道路、绿地等共用地，公共大堂、物业服务用房等是属于共有部分并且这些部分将不再进行分摊，并将建筑物的共用部位面积分项列明，使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成，这将具有一定的合理性。【相关链接】哪些面积需要公摊？
●包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
●共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
●共有建筑面积的计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
