2007年10月11日 焦点房地产网
北京市奥组委指定房地产经纪机构千万家市场研究中心将地铁4号线所经站点分为：宋家庄区域、刘家窑区域、崇文门区域、张自忠路区域、立水桥区域，为您详细的分析一下地铁4号线周边房屋价格的特点，帮助您更好选择投资及租赁的区域。
宋家庄区域--涨幅最快区域
宋家庄地区目前的房价在地铁5号线沿线虽然还是比较低的，但因为基数小，涨幅倍感明显。自2003年5号线地铁开工，典型区域宋家庄成交价出现了较明显的上涨趋势，2004至2006年每年基本上以20%至30%左右速度递增；而近期，该区域上涨速度达到40%，成为最受瞩目的一个区域，目前，该地区二手房价格已经达到了每平方米9000元至10000元。
以后“城中村”就不是东铁营地块唯一的标识了，这一区域更吸引人的亮点则在于，宋家庄将成为京城南部的轨道交通枢纽，地铁5号线、10号线、11号线及亦庄线等四条轨道线都将交会于此。轨道交通线路对区域的拉动是显而易见的，专家预期，宋家庄有望成为类似于西直门、东直门的热点区域，该交通枢纽将汇集来自亦庄、国贸、京西、京北的人流，形成地铁附近的商业区，届时其周边物业也会进入升值高峰。
整体特点：京城南部的轨道交通枢纽
租金状况：一居1200-1500元/月，以50平米左右的精小户型为主；二居1600-1800元/月，60平米左右户型，这部分房源的房龄较长。房源较新的二居在70-90平米，租金在2000元/月。虽然地铁5号线的通车提升了租金。但由于该地区原始租金低，同北城或其他繁华区域相比，租金整体仍处于较低水平。
居住人群：宋家庄地区房屋居住结构中自住较多，这些房屋多属于当地居民购买自己居住，地铁5号线建设之前来这里租房的人并不多。
区域价格：8500-9000元/平米，以50平米左右的小户型为主。
购买人群：当地较远地区的居民逐渐将地铁5号线站点周边作为新的居住地，来此购房的人越来越多。另外，还有许多首次置业购房的人来这里买房，因为这里交通便捷，房价相对较低。
商圈配套：与方庄成熟社区近邻，步行十分钟便可到达。方庄社区是集医疗、餐饮、娱乐、体育、商贸、为一体的大型社区。
二、刘家窑区域--最热的区域
地铁5号线的开通将把刘家窑这里真正变成一个以轨道交通为枢纽、路面交通发达的交通舒畅型社区。刘家窑和蒲黄榆地处南三环附近，路面交通发达，周边设施齐全。使得价格也是“蒸蒸日上”。据千万家市场部数据分析：2007年年初刘家窑地区周边二手房均价在8000元/平米左右，地铁5号线开通后二手房均价在10000元/平米以上，短短6个月每平米价格上涨2200元。
整体特点：交通便利、适宜自住和租售
租金状况：一居1500至1600元，户型40至50平方米；二居较旧房2000元，较新房2500元。
区域均价：10000元/平方米，以40至90平方米一居和二居为主。
热点项目：刘家窑北里、刘家窑南里及方庄地区
居住人群：该区域除大部分自住居民以外，还有很多在二环、三环附近上班人群来这里租住。交通设施：经过这里的公交线路共有20多条。通往崇文门的723、39、43等，只要2、3分钟的时间就能到达以及直通王府井的803等。
三、崇文门区域--二手房业主开始“出手”
崇文门地区是本市二环内少有的新商品房供应区，经过十几年的发展，该地区已经形成以新怡家园、新世界家园、国瑞城等楼盘共同构筑的新世界板块。但随着可开发用地越来越少，该区域一手房的供应量不太多了，影响了该区域的成交量和市场活跃程度。最近，受地铁5号线开通利好影响，二手房释放量增加，使得该区域再次青春焕发。
崇文门地区商品房项目比较多，二手房的潜在供应量应该是比较大的，但前两年，业主知道地铁5号线将开通，多数'持房待售'，现在地铁开通了，这些人也开始出房了。因此，供应量和成交量近期增加得很明显。目前，该区域内二手房售价已在1.8万元左右，可选择项目有新裕家园、新景家园、新怡家园、新世界家园和国瑞城等，此外，该地区的新房售价在每平方米2.2万元左右。
整体特点：租售火热
租金状况：一居2600至2800元，户型为50至60平方米；二居2500至3300元，户型为70至80平方米；三居4000元，户型90平方米以上。
区域均价：13000元/平方米，该地一居房源较少，70至80平方米两居比较热卖。
居住人群：因为磁器口和崇文门距离王府井和东单两个大型商业区的非常近，因此这两个区域的租房人群就主要是在王府井和东单上班族。
热点项目：都市馨园、新景家园、国瑞城
商圈配套：磁器口和崇文门是两个经济、文化都非常发达的中心区域，距王府井和东单两大商业繁华区的非常近，处于城市中心位置。附近有新世界、搜秀城两大购物商场，崇文门大饭店等餐饮场所，交通和社区配套都非常完善。另外，同仁医院 也在崇文门附近。
四、张自忠路区域--最“黄金”的区域
整体特点：“都市情怀”“浓意文化”
东单、张自忠两个区域在今年9月份二手房成交价格为最高区域，单地区二手房成交价格达到每平方米16000元，成交量环比上涨3.6%；张自忠二手房成交价格为每平方米15000元，成交量环比上涨4.3%。千万家市场研究中心认为，之所以这两个区域目前价格保持较高的价位，主要是因为这两个区域属于黄金地段、生活十分便利，各项条件都极其优越、住房需求量一直居高不下、同时房源极其匮乏，所以目前价格一直保持很高的价位。
租金状况：一居2300元/月左右；二居2600-2700元/月。因为这里属于北京市四合院的集中区域，平房较多，居民楼相对少些。其中12-15平米平房租金为800元/月，20平米为1000元/月左右。
居住人群：因为灯市口附近分布众多中小学校，受其影响，东四、张自忠路、北桥附近求学租赁较多，包括楼房和多数平房。
区域均价：13000-16000元/平米，该地平房众多，楼房户型单一。
购买人群：因为附近中小学校较多，许多家长为孩子求学在这里购房。交通便利，配套完善也是吸引购房者的重要原因。
交通状况：交通十分顺畅，四通八达，有十几条公交路线，可以直接通往东单，北京西站 等。东四十条地铁2号线，已经开通的地铁5号线。
商圈配套：东四周边有三友商场和华表商场、港澳中心等重点商业区。张自忠路沿线以及东四北大街两旁开有几十家的外贸服装店和精品装饰店，形成了这一区域特有的时尚商业圈。另外，这三站地周边分布这众多的医疗机构，如同力医院、、东城区妇幼保健医院，有第六医院等。
五、立水桥区域和天通苑区域--插上交通的翅膀，我不再是蜗牛
整体特点：“大牌明星”地位将更加凸显
在立水桥附近的亚奥区，有以前的亚运村为基础，地区本身配套已经很成熟，地铁5号线开通后，该区域，“大牌明星”地位将更加凸显。亚奥区域二手房目前均价为12000/平方米，据“千万家地产”统计，进入8月份以来，亚奥区域二手房目前的成交价格为14000元/平方米，9月份奥运村周边的房价基本在12000-15000元/平米。天创世缘、亚运新新家园目前的成交价格在12000-14500元/平米。奥运周边二手房交易价格行情一路走高的背后，是这些区域普遍看好的租赁投资回报率，专业经纪机构认为，目前这些区域主流投资回报率在4%左右，而空置期短和租金高为显著特征。
天通苑和立水桥之所以成交量出现明显上涨，主要是随着地铁5号线的开通，方便了人们的出行，而且还推动周边的商业发展。近期，该区域商业项目明显增多，包括明天商业中心、龙德广场、顶秀青溪商业配套等项目在内，目前立水桥商圈内新增商业总体量已突破50万平方米，这将有效弥补该区域商业配套较少的“短板边”。
据千万家市场研究中心统计资料显示，今年9月份，天通苑地区二手房成交均价达到每平方米7500元，成交量环比上涨7.6%；立水桥地区二手房成交均价已经达到每平方米9000元，成交量环比上涨12.3%。其中，该区域热销的二手房主要以二手商品房为主。
1.立水桥区域
租金状况：一居1500-1600元/月左右，但是一居室的房源较少。二居1800-2000元/月，户型为90平米左右；三居2000-2200元/月，户型在100平米以上。
居住人群：随着2008年北京奥运会的临近，这些区域将迎来大批国内外的游客租住。
买卖价格：8000-12000元/平米，一居房源少，二居90平米左右，三居100平米以上，格局合理，房屋较新。
购买人群：年轻人因为资金不够雄厚， 只能选择离市中心稍远些区域。大屯到立水桥一带的房价相对较低，也是购房这选择的原因。
交通状况：除了开通的地铁5号线以外，地铁13号也经过立水桥北与地铁5号线换成。还有十几条条公交路线，出行非常方便。
商圈配套：该地区拥有世纪华联大型购物商场，集餐饮娱乐为一体。另外，新建的龙泽广场也丰富了当地的商业圈。另外，该地区有工商银行、北京银行、农业银行、建设银行、中国银行等多家银行机构。地铁5号线的大屯站到立水桥北站这四站紧邻亚运村奥林匹克公园，是通往2008年北京奥运会主场地的重要区域。
推荐项目：家城花园、明天第一城、东亚欧北、北京北、太平家园
2.天通苑区域
租金状况：一居1200～1500元/月·套，户型50～70平米；二居1600～2000元/月·套，户型80～90平米。三居2000元/月·套左右，户型100平米以上。
居住人群：在这里居住的大多是年轻的上班族。
买卖价格：6000-8000元/平米，一居50-70平米，二居80-90平米，三居100平米以上，户型齐全，房屋较新。
购买人群：地铁5号线的太平庄站和太平庄北站地区与天通苑 成熟社区非常近，而天通苑又主要以经济适用房为主，二手房买卖有政策限制，因此，当地居民和许多年轻人将太平庄附近购房。
交通状况：除地铁5号线以外，这里的每个分社区之间都有公交班车，出行非常方便。
商圈配套： 这里有北京市规模最大的居住社区-天通苑，天通苑无论是商业购物、体育场馆、娱乐休闲场所等应有尽有，配套非常完善。
推荐项目： 天通苑是这里的最大的居民区，天通苑本三区、天通苑太平家园、天通苑东一区、天通苑西三区
结语
地铁5号线的开通，站点区域的楼盘升值是必然的趋势，也是北京房价高企的助推器之一。因此，购房人不能盲目地追捧。轨道周边的土地历来也是开发商争夺的热门，而政府此次放弃出让土地的高额收益，选择限价出让，中央政府平抑房价的决心再见一斑，对平抑房价的方法也开始了多管齐下及对拉动房价的各个关键点的逐个突破。
附：
地铁5号线线南起丰台区宋家庄，北至昌平区天通苑北站，全线长27.6公里。中间穿经昌平区、朝阳区、东城区、崇文区、丰台区五个行政区，沿线设有22个地铁站点，穿越5个重点商圈。沿线共设24座车站，初步设置自南向北依次为：宋家庄-刘家窑-蒲黄榆-棋院站-天坛东门-磁器口-崇文门-东单-灯饰口-东四-张自忠路-北新桥-雍和宫-和平里北街-和平西桥-北土城东路-干杨树-大屯站-公路一环-大羊坊-立水桥-立水桥北-天通苑-天通苑北站。地铁5号线是北京市第一条真正意义上实现南北贯穿的交通干线。
