2007年9月13日 浙江在线
浙江在线09月13日讯 “这个楼盘已经造到三四层了，但我去售楼部问了好几次，一直说没有开盘。听说这个楼盘俏得很，一个多月前去问，售楼小姐说大概是单价9000元，现在又说大概会是1万多。真是越等越贵啊。”陆先生向记者诉苦说，他关注城西一个楼盘已经有半年多了，但它就是迟迟不开盘。
38天前，杭州市房管局下发《关于进一步加强商品房(预)销售管理相贯关事宜的通知》(以下简称《通知》)，推出四条新政打击囤房，要求各房地产开发企业及时提供房地产市场有效供给。
此前，杭州市建委在《2007年上半年杭州市房地产市场形势分析与未来市场走势判断》一文中统计，今年上半年杭州六城区新商品住宅成交18173套，二手房成交11272套，同比增长幅度均达60%以上。反观供应量，截至今年6月底，六城区可售商品住宅20407套，比年初缩减23.44%。可售房源大幅下降，市场出现的供应紧张，对不断上涨的房价来说，更如“火上浇油”。
在这样的背景下，杭州市房管局下发的《通知》，被业内认为是杭州终于下定决心举起大板斧，严厉打击“囤房惜售”现象，增加房源供应量，稳定市场。
如今，一个多月过去了，市场反应如何，还有没有开发商“把囤房进行到底”？记者从搜房网上点击量最多的杭州楼盘中选择了10个，进行实地调查。
达到预售标准却不开盘
“要对付房管局的新政太容易了，新政只能迫使我把申请预售的房子都拿出来卖，却不能控制我什么时候开始销售，我不去领预售证不就得了吗？”
——一位开发商私下说。
这样的事确实存在。
根据杭州市申领商品房预售许可证的相关程序，领预售证前进行先“商品房形象鉴证”，而形象鉴证的施工进度标准是：高层、小高层要求主体工程正负零零，多层完成主体工程建筑量的三分之一。而从我们的调查看，多个楼盘施工进度已达到预售标准，但相当多没有申领预售证。
调查的第一站，我们选择了三个位置相对集中的城北楼盘。相对而言，城北楼盘价格起步较低、房源以90平方米左右中小户型为主，在今年上半年的楼市中曾一时风光无限。
A楼盘，2003年拿的土地，楼面价5300元/平方米左右，总建筑面积约10.6万平方米。根据该项目在杭州市规划局的备案，整个项目共分两期建设。从杭州透明售房网上的信息看，该楼盘规划中的一期基本已经(预)销售完毕(一期房源从今年3月起分四批申领了预售证)。但二期房源一直没有申领预售证。
然而记者在项目现场看到的情况是，二期的一些房源已达到预售条件了。与已经售完的几幢楼同样高高耸立的还有一幢×号楼，从工程进度看，早在一两个月前就应该已经达到预售标准。
“×号楼已经开始卖了吗？”记者问A楼盘现场销售人员。
“没有。”
“看上去建了有十几层高了嘛，怎么还不卖？”记者话音未落，旁边一位来看房的女士接过了话头，“我都来了好几次了，不是卖完了就是还没开始卖，到底怎么回事？”
“×号楼比较特殊，都是大户型，这样的房子建设进度达到主体工程的一定比例后才能领预售证的，现在去领也批不出来。”销售人员说。
杭州市什么时候出了这样的“新规定”？记者随后向杭州市房管局审批预售证的相关处室了解情况，对方否认说：“没这样的事，高层、小高层申领预售证的施工进度要求一直都是出地面以上，从来没分过大户型、小户型。”
同样的情况也在其他楼盘中出现。B楼盘原本一直对外称9月开盘，结果销售员告诉记者，公司已经决定把开盘时间延后一个月。当记者以购房者的身份向其施工单位打听进度时，对方却说，“已经准备浇一楼楼面了，现在领预售证是没有问题的。”
在位于文一路上的C楼盘施工现场，记者看到几幢高层的主体工程都已经完成，表面看来这应该是一个已经基本完成销售的尾盘。现场售楼员也证实该楼盘主体工程已基本完成，剩下的工作主要是贴外墙面砖以及做室内精装修。但就是这样一个楼盘，居然还有一整幢楼未开盘。
既然已经达到预售标准为什么不开盘？“达到预售标准只是说可以预售，并不代表一定要售，我们不办预售证就可以不开盘，什么时候开盘由公司说了算。”销售员搬出了他的长篇大论。
在记者走访的10个热点楼盘，分别位于杭州城北、西、东，其中真正因施工进度未到达预售要求而无法开盘的只有3个，其余7个都已达到预售条件却未开盘。而从销售员的态度来看，开发商显然不急着卖房：在某城北楼盘，下午3点多，已经有销售员整理手提包，准备下班；而在另一个楼盘，四个销售员正坐着闲聊，见有看房者打断他们的谈话就沉下了脸，一副爱理不理的样子。
房子每多捂一天都是在赚钱
“房管局规定，领了预售证，房源就要一次性全部上网。那我分多批领好了，一幢楼领一个预售证，这样房价也有拉升的空间，卖一幢提一次价，销售节奏完全由我们自己掌控。” ——一家开发商的营销负责人员说。
跟一位熟识的开发商说起这次调查结果，他很不以为然：“如果真要做一次全面的调查，有囤房嫌疑的绝不止这7个楼盘，谁不知道，现在的房子每多捂一天都是在赚钱！”
同一期房源分几批申领预售证——这种“小步慢跑”的做法成了囤房赚钱的手段。在记者暗访的这10楼盘中，有6个已推出过一期。在这些楼盘的一期销售中，其中最多一个楼盘已经申领了6张预售证，最少的也申领了2张预售证。城东某楼盘，一期只有5万平方米7幢楼，却分6批领预售证；城北某楼盘，一幢楼领1次预售证，一期4幢楼领了4批预售证。这种“小步慢跑”使开发商的利益得到了最大体现，房价得以“动态拉升”：在所调查的楼盘中，第一批预售房源与最近一批预售房源之间，价格涨幅最大的一个楼盘达到27%，从原先的单价六千涨到九千；涨幅最小的也有13%。
同一期楼盘分几批甚至十几批开盘预售，每批只有几十套房源，造成房源紧张的表象以促使房价短期内快速上涨，这种情况不仅仅是杭州独有。不久前，上海市房地局出台新规定，要求开发商申请楼盘预售许可证时，必须通过房地产主管部门的检查，如果该楼盘的预售标准的总量没达到3万平方米，这部分楼盘必须一次性申请预售许可证；而如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围不得少于3万平方米。
以此为标准，记者暗访的这10个楼盘的总建筑面积均在4万~23万平方米的范围内，也就是说如果按照上海的标准执行，这些楼盘不能申领那么多次的预售证。以城东某楼盘为例，一期只有5万平方米，却领了6次预售证，如果按照上海的政策，最多只能领取2次。
而在杭州市房管局的《通知》中对申领预售楼盘的可售面积没有规定。在《通知》下发后，记者曾跟几个业内人士谈起其对市场的影响，当时大家私下都认为管理部门虽然有打击囤房的决心，但力度并不大。“去不去领预售证，领多少，还是我们说了算的。说到底，想不想囤房，要不要捂盘，主动权还是在我们这里。”一位开发商说。
从调查情况来看，不幸被他言中。
利润的背后别忘责任
开发商捂盘惜售说法不断见诸报端。
但开发商辩驳的理由听上去似乎也不无道理：商品房销售本就是市场行为，什么时候开盘、开多少量是我的自由，既然现在市场行情向好，我慢慢卖以获得更多利润有什么不对？政府为什么要干涉“市场”？
难怪有人要为管理部门打击囤房“叫屈”，认为政府处罚捂盘惜售的开发商没有法律依据。
然而无论是商品房也好，保障性住房也好，房子毕竟不同于一般商品，为“囤房”叫屈的人实际上是在片面强调其商品属性，而弱化了它的居住功能，也忽视了当前情况下房价的相对稳定在社会和谐中所起的作用。
政府下决心打击囤房决非师出无名。今年商品房需求量激增，而供应量却少了。于是楼市里突然冒出一个词叫“楼荒”，“楼荒”不解决，购房者心浮气躁，难保不产生焦虑。
无论是此前建设部、国土资源部等八部委针对房地产市场中“非市场、非正常的因素”展开的联查，还是近一个多月来各地方政府纷纷出台措施打击囤房，都不妨看做是政府在教开发商如何“做人”：在追求利润最大化的同时，要合理合法，要讲求社会责任，要为社会的和谐稳定做出贡献。
还记得，去年6月6日，万通董事长冯仑、华远集团总裁任志强、万科集团董事长王石等10位国内地产巨头，与美、日等国的10位地产商在上海召开了第一届全球房地产10＋10圆桌会议，会后公布了一份全文只有811字的《上海共识》。特别值得注意的是其中的第三条，对房地产商的“社会责任”进行了强调：“……房地产企业无论中国的还是外国的，都不仅是投资者、参与者，还应当是建设者，我们必须承担相应的社会责任。”然而现实却是，在利益面前能坚定地扛起“社会责任”大旗的开发商并不多。
企业不仅是赢利组织，也应该是社会中的“企业公民”。办一台晚会，喊一句煽情的口号……这些都不足以说明一个企业是真正具有社会责任感的。一个有能力的企业应该在社会安定、经济健康发展等更深、更宽的领域承担社会责任。
