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2007年9月13日 中国房商网
“构建和谐商业·探寻蓝海经营”
中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛2007届年会
第六届中国商业地产领袖高峰论坛
时间：2007年9月13日上午9：00
地点：广州市广东大厦三楼多功能会议厅
主持人：袁希 新浪网房产频道华南区主编
主持人：女士们、先生们，大家早上好！我是今天上午的主持人，昨天我们的与会嘉宾分别从商业地产的宏观发展、开发模式、创新经营以及目前的备受关注的大店坊和目前行业存在的一些现状跟大家分享和交流。今天我们把这个观点转移到商业项目的实操经验来，今天带给我们的演讲嘉宾分别有：
瑞思资本董事长、光彩四十九控股股份有限公司副总裁王世渝先生
九洲远景商业顾问有限公司合伙人黄子龙先生
尚鼎国际商业开发（上海）公司总裁乔裕生先生
世邦魏理仕管理服务有限公司总经理刘蔚海先生
首先给我们带来“商业地产企业上市策略”的王世渝，掌声有请王先生给我们带来精彩演讲。
王世渝：各位来宾大家早上好！今天我可以在这里见到很多的老朋友，大家在一起很开心。最近几年我接触房地产的投资融资的项目比较多，但前两年包括去年，从04、05年以来，更多地是讲一些关于房地产的各种各样的一些融资模式、融资工具。大家也知道，我在国内是比较早地倡导中国开发REITs这样的金融产品的，从04年我们开始向市场包括向各级政府部门呼吁建立REITs市场以来，到现在为止没有实质性的突破。所以中国的REITs市场到现在也没有说什么时候来开展这样的一个迹象。包括后来中国房地产住宅商会李会长也一起来呼吁，到现在为止也没有一种突破的迹象。
什么原因呢？我觉得还是中国政府对于怎么样利用资本市场、怎么样利用金融市场跟我们的产业接轨，可能还得有一个逐渐逐渐从低级市场再走到高级市场去的一个过程。所以我觉得中国真正要开展利用REITs这样一个金融产品来进入到房地产市场，确实还有一个过程。但是我相信，中国这个REITs是迟早会建立起来的。像王永平秘书长他们也是后来从专业的角度，总行业管理的角度认识到REITs这样一个金融产品、金融工具，对于我们这个房地产，特别是是对商业地产的意义以后，他们也都在呼吁。
所以我到今天也是认为，房地产投资信托基金，REITs这样一个独立的市场、公开的市场对房地产特别是商业地产来讲，他是金融跟房地产结合最佳的一个产品。大家不要以为现在资本市场股票市场好的，大家就一窝蜂都去看到股票市场，但是直到今天，我认为过去我们跟莲花信托李小东也作过一些探讨，他们也作过一些专门的比较，拿股票上市和REITs上市，从商业地产的角度来讲，拿REITs和股票来讲，REITs应该比股票更有优势。今天由于中国REITs市场直到今天我们也看不到他什么时候建立起来的一个前兆，我就觉得今天我们应该给大家介绍一下，我们的地产，特别是地产行业这个相关的企业，当然也包括我们的商业地产的在座各位，怎么能够跟今天最热闹的资本市场相结合。所以今天我给大家来讲讲这个话题。这个话题是老调重弹了，我在十多年前在很多地方演讲的主题更多地是讲怎么样帮助大家上市，因为我自己的经历是从1991年就开始涉足资本市场，到今天已经十六、七年时间了，最早期我们股票市场刚刚建立的时候，我们最开始的是一些九十年代初期的一些股票市场的情况。我做的最后的一个上市公司大约是在1999年，我的个人经历里面，99年做最后一个上市公司的上市，2000年做了一两个公司到海外上市。
我最近这两年在香港招股的一个国内的公司，他在国内招股上市就是谭木匠，一个做梳子的企业，他在2000年的时候找到我，说想要跟资本市场接轨，因为他也不懂得说要去上市。我自己也感到很纳闷，做梳子的企业怎么能够跟资本市场接轨？我开始不理他的，我都不知道。因为我2000年在筹备中国创业板，很多工作准备得差不多了，准备是2000年国庆节以后创业板就挂牌了交易了，谁知道国庆节一过朱镕基总理突然来了一个急刹车：创业板上市停止。到现在也还没有开起来。
当时七年前谭木匠找到我以后，用了七年的时间，怎么样把这样一个做梳子的企业怎么样培养一个可以在香港上市的公司，这两天正在招股，马上挂牌了。上市情况异常地好，在香港的市场平均市盈率不过是20来个市场，现在他招股价就达到了30倍市盈率，这市我们用7年时间培育的一个公司上市。他本来是想做国内上市，创业板不开了做不成，A股市场又达不到。后来又经过了资本市场5、6年的慢慢熊途，直到今年才慢慢恢复起来。我们是从去年始又把重心放到A股市场。因为我一直是做一级市场的。2001年以后进入德鲁系跟着他一起从他最辉煌的时候怎么样走到最后，然后做房地产不动产金融。
现在中国资本市场最艰难的一段日子过去的，现在这个市场又开始恢复了他的生机，对于我来说我是做一级市场的，我大约在2005年底、2006年初的时候，在重庆帮助重庆商界杂志的朋友，给他们整个机构作培训的时候，我就给大家预测。我说从2006年开始，中国的股票市场完成了股权分置改革，中国资本市场真正的历史性机会就会到来。当时我们估计的，因为专业人士往往估计是比较保守的，我当时估计我说2007年至少会到达3千点的水平，我说2006年初遇车，我说2007年年底以后完成股权分置改革以后至少达到3000点的水平，但是这个市场远远超出了我们的估计。说明现在中国资本市场的力量，确实跟10年前股权分置改革以前是大不一样了，这个市场也说明我们真正的到达了一个中国历史上资本市场最好的时期，这个时期会持续多长？有的人炒股票的比较关心这个。我们更多地关心，我们讲资本市场是培育企业的，资本市场一个很大的功能是培育企业，这个培育企业的最佳时机会持续多久？这跟我们今天的讲的内容非常有关。
我个人认为，从长期来看，十年、二十年也没有问题，尽管国内的专家、国际上的专家都在预测中国的经济什么时候都要出问题，我个人认为长期来看十年、二十年都不会有问题。但是从短期来看大家注意几个时点，一个时点可能是明年的奥运会，因为对奥运会大家比较敏感，到现在为止对于奥运会前后，中国资本市场的走向到今天为止也是有不同的意见，有的人认为奥运会对中国的经济影响不大，有的人认为从历史上来看，每一次奥运会以后都会卷起一股对奥运会主办国或者是主办城市的经济低谷，就会带来一个经济低谷。中国的意见分歧到现在还没有结束。
第二个时点是2011年，这是跟政治有关的，我们十七大今年召开以后，十七大跟十八大权力交接的时候，这是大家可能会关注的两个时间点。
如果这两个时间点过去，按外国人的说法是2015年，这些东西不要想得太远，我觉得大家应该把握住今天的机会，这也是今天我跟大家讲的一个很重要的话题，就是我们房地产公司上市的一些思考。
这两天确实选择上市是我们企业的一个非常热门的话题，过去更多地是其他行业说得比较多，而房地产商说得比较少。因此从中国股票市场建立十几年的历史来看，我们房地产的行业在资本市场上基本上一直是一个受欺负的行业，在93年、94年以前，那时候没有什么行业，仅仅在全国各地做股票市场上市的试点，为数不多的上市公司里头，有一些房地产公司那时候大家都不懂，包括万科都是在那个时候上市的，包括深圳的最老的六家股份公司里头有几个都是房地产公司，他们都是在那个时候上市的。
因为94年出了股票市场的股灾，就是“327国债期货”以后，整个股票市场停顿了一年，到95年底又开始恢复股票市场发行上市的时候，他是实行了额度制，第一个额度是50亿的额度，那个额度出来以后其中对行业做了一个限制，就是四大行业。第一个行业金融不准上市，第二个行业就是房地产不允许上市。所以95年的这个限制一直持续到95、96，50亿指标、150亿指标、包括96年的300亿指标，一直不允许房地产上市，300亿指标以后朱镕基又搞了一个“双高认证”，高科技企业要经过科技部或者是科委的双高认证以后允许上市。再下来有一个要兼并困难的国有企业以后才能上市。这些上市机会里面都没有给房地产，直到99年以后，中国证监会才出台了专门的房地产公司上市的管理办法，专门为房地产这类企业上市制定了一个特殊政策。
就是说你除了要符合中国证券法、公司法规定的其他条款之外，房地产公司还有一部分特殊的条款，这个特殊的条款主要是加大房地产公司的一些上市门槛，这个门槛的核心是要求你这个房地产公司上市的时候，你的土地储备一定要达到非常大的量。但事实上虽然制定了这么一个策略，但是从操作上来讲，还是没有给房地产公司多少的机会。那个时候上市，北方上了一个，南方上的一个，南方就是广东的金地，北方上了一个天鸿宝业，过了几天上了一个南京的栖霞建设。一直上得很少。到了2001年以后，又一次出现中国股市危机，2001年从2200多点跌到1000多点，最低到900多点，又经历一个漫漫的熊市。
整个中国股票市场十多年的历史里面，我们一方面又在讲房地产是我们的支柱行业，另一方面事实上房地产这个行业确实作我们整个经济总量里面的增加值，每年的增加值都在提升，占的比重也非常大。但是这个比重跟我们资本市场上房地产公司所占的比例来讲，是非常小的。所以这个结构是非常不合理的。
这个结构不合理就导致了我们房地产公司前几年大家都不谈上市，即使要讲上市，只有两个途径，要么在国内借壳上市，最近几年很多的房地产都是在国内借壳上市的，也有很多上市的公司在运营的过程当中原有的主营业务做不好了转向做房地产的。盘子更大、更优质的企业最后选择了到香港去上市。比如说富地、广东的碧桂园，很多大的开发商都选择了境外上市。到香港上市，因为境外对房地产公司上市，像美国、英国，过去对中国企业要到美国房地产公司上市那想都不用去想，因为他的股制方法和我们的股制方法完全不一样。弄得房地产公司融资历来都是一个非常大的难题，每天都在讲房地产融资吧的银行在卡你，REITs迟迟又不开放，现在又迎来一个大好的时机。虽然保利这几个企业上市有他的独特通道，但是非特殊性的企业也有开闸的，包括荣盛地产，在北京附近河北的一个上市公司，纯粹的一个房地产公司。我从荣盛公司上市，对他的招股说明书的研究来看，这个公司的规模、业绩、概念来说，在中国的房地产行业里面是比比皆是。
现在迎来了这个机会大家一定要想办法抓住它。两个方面，第一个方面是中国1500、1600家上市公司里面房地产企业占的比例太少，这是一机会。第二个机会，中国公司上市的数量到现在为止虽然我们已经进入20多万亿的市值，跟去年中国GDP的市值相当了，但是中国这么一个欣欣向荣的国家里面，我们两个资本市场加起来才1500、1600家的上市公司，这个数量是太少了。中国这个国家除了国有垄断的那些企业之外，大量的企业都是分散的。所以我们几十万家、上百万家的公司里面，具备上市条件的企业非常多，未来5—10年，中国的上市公司数量一定会从现在1500、1600家成长到几千家。所以上市公司的数量会增加几倍。这成倍数的增加，我相信会有大量的机会是属于房地产企业的。
这些年我最近从6、7、8年时间已经不做公司上市了，还有一个很重要的原因就是市场制度不健全，2005年也写文章，在文章里面跟大家呼吁，中国的股票市场、资本市场要发展，必须要解决一个他身上的毒瘤，就是我们说的股权分置。我当时写了一个很长的文章《股权分置是中国资本市场的最大的制度性缺陷》，这个制度性障碍在去年已经彻底排除了，中国这个市场从终点回到了起点，现在这个市场才是一个真正属于市场经济环境下的市场。这个时候选择企业上市，选择发展资本市场是一个真正的开始。中国资本市场走了十多年的历程，这十多年走得非常艰难，今天的开始才是一个真正的开始。所以大家说从900多点走到5千多点，到底走到多少？到底什么时候是头，能不能到6千点，能不能到7千点，我觉得最近几年是没什么头的。我觉得2、3年之内走到1万点也不过分。因为中国市场上的能量太大了。
所以这个能量还有很大的空间没有真正地发展起来，比如说中国三农问题还没有解决，如果什么时候能够把三农问题解决，中国资本市场还有更长的发展中国的经济还会有更长的发展。
第二，大家突然一下子讲房地产公司上市，但是房地产公司做上市的话到底要做哪些准备？到底是什么样的房地产公司可以上市？大家一讲房地产公司上市，首先是讲开发商上市。中国到现在为止跟房地产市场相关的上市公司里头，基本上只有两类，一个就是开发商，像万科这样的典型的，包括金地。第二个就是酒店，因为酒店到底是开发商还是算房地产公司。酒店到底是不是房地产公司，就我个人的理解来看，中国的酒店经营应该把他当成是房地产来理解的。因为从酒店的现金流来看，没有多少的盈利，而酒店他的价值更多地是看他房地产的升值。因为酒店大量的利润实际上是被管理公司给拿走的，酒店的上市公司并不是酒店的管理公司上市。所以如果说是酒店的管理公司上市，他可以说不是房地产，但是至少跟房地产相关。所以我提出一个概念叫“涉房”，涉及房地产的企业上市。
所以大家的角度应该调整一下，我们现在讲房地产企业上市，他不仅仅是指开发商上市，同样的，开发商的模式也在这些年在开始发生一些变化。有很多的开发商也已经逐渐从拿地、挖坑、盖房子、卖房子，最后管房子，这样一条龙在产业价值链的一个点上往纵深发展的模式已经在开始变化了。这个变化首先我们说有的专门从房地产商里头分理处住宅开发商，或者是住宅建筑商或者是住宅投资商，然后分离出来，我们说商业地产开发商。
最典型的就是王建宁万达，王建宁的口号大家都知道，我们做“做住宅是上小学”、“做写字楼是上暴利中学”，“做商业地产才是上大学”，做商业地产跟做住宅确实整个的业务模式都是不一样的。反过来我们要是从资本市场的角度来考虑，中国的证监会是不是应该考虑一下，中国资本市场变化太快，各种商业模式向海外学习也好、或者是自己创造的商业模式也好，都太快了我们自己的资本市场监管水平也跟不上，这也对我们这个企业多多少少有很多的影响。
你比如说原来制定的房地产公司上市的那到游戏规则，那个办法，是2000年的时候出台的，那个时候仅仅是针对“房地产公司”针对“房地产开发商上市”。一旦我们从住宅开发商分离出商业地产开发商的时候，不一样了。住宅开发跟商业开发他的投资、开发、运营、管理有很大的区别。证监会会不会根据我们市场的变化迅速做出调整呢？我相信他们的反应没有那么快。中国的证券交易所不是一个市场化的证券交易所，是一个证监会控制的证券交易所。
今天在座的主要是商业地产的企业，我更多地可能跟大家讲商业地产讲得多一些。我们到底根据中国证券市场、股票市场的状况，我企业做什么准备。首先我们把企业自己要分类分清楚，你如果是开发商，一定是弄清楚你是做开发还是做投资，开发和投资是不一样的。现在还有专业的做房地产投资管理的公司，这是我前年05年在博鳌论坛当中专门讲商业模式，讲完以后上海中凯自己建设了一个上海中凯房地产开发投资管理公司，他们很快建立了这样的一个公司。他又是一种新的模式，他自己不会说自己去拿地，他是别人拿地，他从拥有土地使用权的客户手上，我来帮你策划，这个土地30亩、100亩也好，你做什么样的定位，用什么样的业态，住宅占多少比例、商业占多少比例，住宅做多少的容积率，商业做多大的面积，商业到底是做MALL还是做大综合性的百货公司还是做专业性的商业，这些东西帮他做去了。再帮他安排投资、运营、管理、销售，结束了以后又做另外一个业务。这是一种业务的模式。
现在的模式不一样，每一个开发商要考虑上市的时候，我们到底采用什么样的商业模式上市，这一点我们的开发商是不懂的，中国的资本市场上这些专业机构，我们所谓的投资银行、证券公司、保荐人，他们擅长于保荐很多很多别的行业的企业，但是没有几个企业拥有保荐房地产公司上市的经验。在他们的概念里头也都是一讲到房地产就是房地产开发商。这一点我们希望大家能够早一点考虑清楚，如果你要选择上市，你首先要考虑这个公司上市要用一个什么样的商业模式去上市。不能说什么都有，我这个开发商又做住宅、又做商业地产，又做服务，我的房地产公司里面有别的业务，还有对外投资，还有炒股票。这样做是不行的，一定要对自己的公司做重组，要做改制，这是房地产开发商事先要做的。不能说这些东西没有搞清楚，我先搞成股份公司，工作都做完了然后找券商来，那个时候一看，你的问题很多。
做上市前的准备是我们要花大精力的。这方面国内在专业市场的考虑很不够。
第二，除了房地产开发商以外，有很多跟房地产相关的涉及房地产的企业，整个房地产的生物链上的企业，有房地产的代理公司、有房地产的设计公司、房地产的物业管理公司，我们有专门做二手房交易的公司，还有做房地产的广告公司，做房地产的媒体，包括决策资源这样的做房地产知识平台，做房地产的活动，做房地产的信息平台做交易。这一些都是跟房地产相关的企业。
这些企业能不能上市？怎么上市？国内的研究非常少。最近终于我们看到了有一个先例，上海的金丰易居通过叫做金丰国际在美国上市的，这是中国内地的房地产的服务企业第一个在海外上市的。我们国内也有中原地产他们早就是上市公司，但是这个背景不是我们国内的背景。
来源：中国房商网
