主持人：非常感谢朱总，同样非常感谢今天下午三位老师为我们带来精彩的演讲，接下来我们进行最后一个环节，就是对话温州。
亲爱的朋友们，今天下午最后一个环节对话温州现在开始，首先让我们掌声有请今天所有的嘉宾上台，有请，有请各位嘉宾入座。
尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，现在要进行的是今天论坛的最后一个环节，对话温州。首先还是请允许我来介绍一下台上的几位嘉宾，有几位早上都已经给我们带来精彩的演讲了，还有几位是刚刚来到这里，继续要发表他们精彩的观点。
让我们掌声欢迎：国际房地产协会中国区秘书长、亚太旅游联合会副秘书长沈飞，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬，王志纲工作室首席战略顾问王志纲，中体奥林匹克花园集团副总裁范睿，温州市委副秘书长谢浩，温州经济学会会马津龙，温州冶金房地产开发有限公司总经理陈树毅。
欢迎各位，今天我们的对话主题将围绕着旅游地产与城市发展及如何结合温州的旅游资源开发出独特的旅游地产模式来进行一些讨论，请各位嘉宾来发表一下自己的观点，首先请谢秘书长针对这个问题来谈一谈自己的观点。
谢浩：各位来宾，大家下午好。今天下午这个论坛大家都可以看见是非常成功的一次论坛，可以说是高朋满座，高人满席，请来了那么多顶级的权威的专家，而且还有实战指挥家，关于新经济模式下的旅游地产与城市化的高峰论坛，这个题目就把很多大家所特别关注的问题都集中在一块了，我就特别佩服搞论坛的组织者出的这个好题目。
因为现在大家都在讲新经济模式，新经济、新挑战、新机遇，上午包括刚才的演讲，王志纲老师、赵晓老师、虞晓芬老师都发表得比较多，王老师的书我经常看，也经常看他的博客，也在他的智慧里面吸收了很多很多，特别是关于关于第三种生存，这是一种完全全新的概念，使我们更理解了什么叫做蓝海战略，是我们长期在辩证法的熏陶之后懂得了还有第三种灰色地带，第三种生存对于我们和谐社会来讲也是非常重要，对我们的企业家里讲，怎么样在红海搏杀的情况下面开辟出一个蓝海也是非常重要的。尤其是我们王老师还有一个非常残酷的比喻，他喜欢把老板比成土狼，比成鲨鱼，比成猴王，用这种竞争和生存的险恶以及竞争的残酷来显示企业家的顽强的生命力，他的博客名称叫做策划就是生活，我们的社会太需要策划了，因为这是一个新经济的时代，太需要战略思维，战略思维尤其需要策划。
赵晓老师很年轻，但是他始终充满着智慧的思想，他的眼光特别自信，经常会发表一些跟人家不一样的观点，刚才又讲了关于股市的问题，所以不一样就是不一样，但是说不一样又一样，他非常关注民生问题，非常关注福利问题，大家看他的博客可以看到，他最近写了一个关国六条出台以后，房地产的问题。他是关注民生的，其他几位的观点都给我们很多的思想启迪，可以说今天的论坛是思想的盛宴，是智慧的美餐，我们的受益很多。我想先讲讲感想，第二讲讲联想，第三讲讲愿想。
首先，感想就是温州也终于可以谈旅游地产城市化发展这个话题了，大家知道温州的发展，温州原来从生存环境很差的情况下面发展到现在，它的成长之路是非常艰辛的，上午王志纲老师提到是走遍千山万水，吃尽千辛万苦，说尽千言万语走过来的，这样走过来存在着从生存命题到发展命题的跨越，现在又要从发展命题向一个新的领域跨越，提升和转型，所以到今天我们终于能够坐在这里坐论道，说关于旅游地产的问题，关于城市化问题，关于休闲房地产的问题，甚至还加了一个世界级，这是非常不容易的，说明温州进步了，温州发展了。
第二，现在是一个新经济的时代，这个时代我前面讲了，很需要策划，很需要战略思维，我们把这么多的理论家和战地指挥家，有的本身就是企业家请到温州来，对我们来讲将会有很大的教义。
第二个我想讲一下联想，温州市委第十代党代会闭幕两个月了，其中提出了第三次跨越作为一个时代话题，第三次跨越的主要内涵就是要科学发展、率先发展、和谐发展，提出了要从创业城市向创新城市跨越，从平安城市向和谐城市跨越，从经济大市向经济强市跨越，其中我们的路径是市场化、工业化、城市化、国际化、信息化，其中城市化跟我们今天的论坛关系密切。那么城市化当中最突出的一个问题就是国民都十分关注的房地产问题，可以说房地产完善包括中央领导包括理论界、学术界都非常关注，根据有些专家的分析，房地产是当今九大暴利行业的第一位，它是一个暴利行业，那么其次才是中小学教育、出版业、汽车业、眼镜业、网络游戏、医药业、电信手机等等，这九大行业都属于暴利行业，房地产排第一。
房地产为什么排第一呢，原因很多，有市场的需求关系，也有其中包括一些不正规的漏洞，使地产商在一些环节当中发展得特别快，不是常规的发展，正因为有不常规的发展，国家才会出来调控，对于常规的发展，国家应该是支持的，出台了国八条，后来又出了国六条，国六条赵晓老师评价为庶民的胜利，他认为国六条对老百姓是有利的，从投资方向、调控方向和理念以及利益分配方面对我们广大的民众是有利的。这个城市化发展、工业化发展，我们又联想到一个问题，为什么现代人生活在不断改善，但是为什么我们感到很多很多的困惑，感到生活得非常累，有了钱了也很累，又要去关心基金、关心股票，股市又是跌荡起伏，使我们不得安宁，这是什么问题呢，这实际上是一个工业文明的时代和现代化文明时代的冲突，这里面牵扯一个理论问题，那么多理论家在这里，我就班门弄斧了，我们的国家是经过了很多曲折以后，然后拨乱反正进行改革开放的，我们改革开放的时候好像一个尚不醒过来发现人家很多都走在我们前面了，人家都现代化了，人家是经过一个常规发展，经过第一产业第二产业第三产业走到今天的，当我们醒来的时候我不可能说我先把工业化发展完了再来发展现代化，我们面临着很大的问题，必须要把工业化和现代化同时进行，而且还有信息化、市场化、国际化等等，在这样的情况下我们发生了很多的冲突，工业化追求什么呢，三大指标，GDP、城镇人口占总人口的比例、工业总产值占GDP的比例，这是工业文明所追求的三大指标，现代文明追求的是环境污染最少化、资源利用最优化、人的素质要提高，追求公正、公平、公开，讲究和谐社会建设，这完全是两个指标体系，这样一碰撞，我们的社会问题特别多，所以就是我们讲的既是黄金机遇期又是矛盾凸显期，所以这个时候会出现暴利行业，出现一些行业发展特别快，但是这些行业又是我们城市化所必需的在这样的时代我们怎么样把握机遇，发展自己是一个问题。
温州提出第三次跨越有一个很明显的阶段性特征，就是我们的人均GDP已经超过三千美元，这个数据刚才虞老师已经分析了，到了这个阶段的时候，人们开始注重旅游了，人们开始买小汽车了，有的到国外旅游了，有的买第二套房了，这都是这个阶段的标志，就在这个阶段，你看我们举办了这样一个论坛，所以对我们也是非常有益的。
第三个我要讲一下愿想。温州要实现第三次跨越，面临着那么多的新的机遇，同时也面临着温州产业低小产的困惑，因为温州是从农村发展起来的，温州产业是低小产，问题是要缩短低小产的转型尽快提升，我们前面提到有很多机遇、暴利的行业，但是我们一定要记住，要实干，要抓住机遇，只要扎扎实实干才能提升转型，我这里提一个概念，就是加减乘除，一个人或者一个企业、一个社会、一个国家都有加减乘除，一个人从出生到成长首先是加，要积累知识，积累财富，不断地积累，越多越好，到了一段阶段以后，特别是中年以后，有加有减，既要积累财富同时要奉献社会，同时要减掉一部分做不了的、不能做的事情，还要做一些奉献，这是加减都具备的，再往上走就要注重乘，今天就是乘的教育，大家把自己的信息、技术、各方面的资源相乘，乘教育最明显的就是总部教育，除我们不讲了，企业犯错误了，甚至人生命消失了是除，我们要的是加减乘，除要作为教训。
现在温州应该是一个注重乘的年代，我们怎么注重乘呢。有四个方面，首先要考虑到民众的需求，也就是说你这个不管什么产品，房地产产品还是企业的工业制造业产品，首先要考虑民众的需求，有需求才有市场，就像我们国家内需老是拉不起来，就是内需问题，内需拉不起来，我们国家只能加大投资，产品多了，就加大出口，这非常好，赚外国人的钱多好，加大出口就出现了贸易摩擦，现在我们的外汇储备是多于正常数的四倍，专家讲2500亿美元是最好的，但是我们是1万亿美元，也就是说我们储存了外国人的钱，这些钱都是企业赚过来的，政府用日民比把它换过来，这个时候外国人要我们升值的时候，实际上就是叫我们国家国库里面的外币降低价值，所以这个是一个非常严峻的问题，拉动内需要讲，民众的问题要讲。
第二要处理好供求关系，大家知道现在是买方市场，温州起步阶段是卖方市场，所以温州当时就有一个最低的成本启动点，要低成本、有效的启动点，温州起来了，现在进入了买方市场以后你有产品还卖不出去，要有品牌，有品牌还不行，要有名牌，现在的市场是供过于求，但是每一个企业家你都要努力去寻找供不应求的东西，第三个就是要想办法使我们的产品怎么样打造品牌的问题，供求需求处理好以后，品牌效益现在可以说这个时代是品牌为王的时代，有了名气有有了天下，有一首歌唱红了就红遍天下，有很多人追星追得晕头转向但是我们没有发现追科学家追得晕头转向的，但是说明一个问题，就是品牌非常重要。
最后，就是怎么样注重企业的文化建设，有文化建设才能兼顾原来的法治管理、制度管理，今天的论坛有感想有联想有愿想，我想接下来的嘉宾他们还会发表很多好的意见，我就这个问题谈这么一些看法，当然我也很希望新经济模式下的旅游地产和城市化论坛办得成功有效。
主持人：非常感谢。王志纲是我们学术界的泰斗，您就这个问题谈一下自己的看法。
王志纲：刚才谢先生讲得非常好，来温州时间不长，讲得非常好，我觉得这个讨论就少套话，多这个实的东西，对我有很多的启发。我听刚才他讲的时候想了一个问题，就是什么叫做新经济啊，很多事情看起来我们大家都会说了，其实我们深究它的很多背景的时候，还有很多的空间值得我们探讨。谈新经济，这看起来是很虚的东西，其实在虚的背后留下了很实的空间。
我从我的角度来发挥一下这个问题。这些年我在中国做区域战略、城市战略、产业战略的时候，我也是在琢磨新经济，后来我发现新经济是全球化的一个标志，刚才秘书长讲过了发达国家三百年经过了一次产业二次产业三次产业的完整过程，也就是从一个孩子变成了一个壮年人，中国二三十年，我们必须严格带它，才能跟别人是一个起跑线上，这样就出现了中国非常浮躁的经济期，它既有新经济，就跟西方的纳斯达克和硅谷一些指标，更多的是一些传统经济，甚至还有非常庞大的农业经济，这是中国的特殊的现象，中国就像一条巨龙一样，在时空隧道里面龙头已经接触到了西方的经济，但是龙身还在转型过程中，龙尾还深深砸在中国的黄土里面，西方人在评价中国人的时候是盲人摸象，看到贫苦的地区，就出扶贫贷款，这是中国特殊的现象，我喜欢运用一个概念，就是后工业时代。
其实从经济的角度来讲，温州的20多年，其实是在补工业文明的空，工业文明可以叫做全工业时段，就是传统工业时段，20多年温州的经济模式不仅改变了温州人的命运，甚至让中国人对温州另眼相看，我认为温州作为中国民营经济的大本营，这一点是功不可没的。
什么是工业时代，如果说工业产业链像一个人，我们叫做上肢工业、头脑工业、下肢工业，上肢工业就是劳动密集型的工业，比如说像东莞一带和温州一带，就是大进大出，这是温州下一步必须淘汰的或者是转移的，如果不这样，温州的土地资源和水资源和自然禀赋根本不足以承担，现在是三千美金，已经是入流负重了，到五千美金是温州经济崩盘的时候，这种经济模式就做不下去了，可以说每一个城市要发展，都要有一个腾笼的过程，这是全球经济发展过程中必须要解决的，凡是解决好的城市就升级了，凡是解决不好的这个城市就衰败了，比如说香港，香港在已经没有土地可用的时代，那个时候李嘉诚就是做塑料包的，比温州很多的老板还要小，正好大陆改革开放，开放以后就迅速实现了转换，就是说企业的低端往中端走，就全部转移到了东莞，转移了2、3万企业过来，召集了香港比原来多一倍的老板，如果说当时的香港只有一千个老板的话，现在只有十万个老板，十万个老板倒过来就需要香港建物流中心，倒卖沙石的人赶快登陆，九龙昌也赶快进入这个终端，后来水涨船高，成长了一部分巨富，因为上肢产业就是物流、集成、深加工，但光这个还不够，产业链还有另外一块，就要头脑产业，头脑产业就是研发、品牌、渠道、人才、资本、财富，就像一个微笑曲线一样，在微笑曲线下端，就是劳动密集型的，处在微笑两端上翘，左边上翘的是品牌，右边上翘的是资本。比如说像鼠标，在中国苏州生长，30美金一个，但是80%都是中国人干的，而且污染了太湖水，另外30-35个美金全部是让美国或者欧洲拿走了，这样使中国的结构里面非常吃亏。
温州下一步要想解决兵荒马乱的问题，要想解决城市竞争的问题，不管你愿意不愿意，必须从前工业时代向后工业时代转型，最好是上肢经济，最好是头脑经济，如果能够转型，同样的土地、面积，产生的经济规模就是几何数，跟前面是不可同日而语，宜居、环保、生态，主管上我们要有危机感，要意识到转型的必然性和重要性，必须要有一些样板进入到这个渠道，特别是在旅游地产、休闲地产中间大做文章，如果这两者把握得好，温州的第三次跨越是完全有可能的。谢谢。
主持人：谢谢王老师。虞老师也给我们讲了旅游地产开发的模式与要素，可不可以讲一下温州的地产如何开发独特的本地旅游地产呢？
虞晓芬：我想讲几个意思，首先我认为今天讨论的议题，更追求的是它有一些意义，这个意义就是我们对城市发展的理念可能有一个比较大的变化，也就是我们原来城市发展的理念可能很注重一种外延式、粗放式的，或者偏向于经济的单指标的发展，而现在是从城市发展提升到宜居城市，实现整体城市的生态环境和居住环境的提升，一个城市要开发旅游地产，或者把旅游地产和城市的发展挂起勾来，我觉得里面隐含的就是城市发展理念的变化，也隐含了旅游地产开发有大概念、小概念，大概念很大程度上都要涉及到整个城市基础的旅游设施、城市的规划，小概念就是我们房地产开发的一个项目，这个是一个比较大的涉及面比较广的问题。
这个问题体现到温州，我觉得温州的确也是面临着城市发展上的转型，就是要求原来的发展模式转向适应新需求的模式，温州其实有很好的条件，第一个条件我觉得它的经济已经是购买力很强，经济已经发展到了一个比较高的水平，第二个我觉得温州有很多自身的、开发旅游地产的因素，比如说我们有海岸线，我们有江滨资源，有很多的文化资源，另外我觉得最主要的还是要来自于城市政府观念的变化，在这些方面加上温州的资本比较充足，进入旅游地产的开发商的自觉性也会得到调动，在这样的大背景下，温州应该把旅游地产和城市发展的理念变化挂起勾来，提升到一种城市发展战略的层面，去进行把握，那么才能更有益于城市健康的发展。
主持人：沈飞你是亚太旅游联合会的副秘书长，您站在您的角度讲一下。
沈飞：今天讲了新经济模式下的旅游地产与城市发展，我想从新经济模式下我们如何看新的旅游发展，因为上午时间比较紧，我下午补充几个分析，最后我会讲温州发展旅游地产的模式的利弊。经过我六年旅游地产方面的研究，我会有一点点小的心得会跟大家交流。
第一个，新经济模式下我的理解就是在我们几次重大经济变革中，我们的支柱产业和我们的房地产产业已经经过了几次的洗礼，有了新发展方向，在这种情况下城市也随着新经济的发展和转型也在不断地变化，对于旅游地产来讲，它在我们国家的发展也刚刚开始，处于萌芽状态，我以前给它总结了三个状态，就是2000年到2003年是旅游地产盲目开发阶段，是一种束缚的、拷贝的过程，03-05年是旅游地产的发展和整合阶段，有的存留下来了，有的死掉了，这个时候政府已经履顺，开发商也已经明白，05年的世界休闲大会到今年到明年，是旅游地产在探索发展中开发商需要去思考的阶段，随着奥运会、上海世博会以及人民生活水平提高，5＋2、11＋1各种现象的出现，将实现向休闲地产的转变。
我讲一下温州的发展旅游模式的利弊，昨天我一听温州的房价均价一万多，我们北京的四环城里均价才一万多，温州二手房的均价已经到一万多，首先购买实力是没有问题的。这是优势。
劣势我想讲两个方面，这不一定对，来的大部分都是相关的对温州比较熟悉的朋友。一个在城市的整体发展和规划方面，我们还有尚缺，对于未来发展的独特模式，城市的分布和布局在这个方面没有体现它的个性，我为什么要住在温州，怎么把温州的资金回流回来，这个需要政府来拷贝，通过什么方式，温州实际上非常有钱，作为地产开发，我们温州没有一个全国特别响当当的大的开发公司在温州特别响亮，为什么，我们可以思考，难道温州没有大的开发商吗，我见过温州大的开发商在上海、山西、北京、杭州都有开发商，非常厉害，为什么不在温州开发，我想归根在哪，总体上有问题，投资我能不能拿到钱，房地产要快速回笼资金怎么收，如果做传统房地产，我的资金收入是可以的，在市区批的项目是低密度还是高层，我就限制在这，做大做不了，这样的情况下我还做什么，为什么要做一个旅游地产，可以考虑到在这方面做一个精品、藏品和作品，有可能在这个方面上，能够在温州地产上出一个另类，这是我们要考虑到的。
还有就是温州的城市，一定要是政府先行，要做旅游地产，通过几年我们跟政府协调，政府要做主导，政府要先行，地产商要辅助、要配合，只有这样做的话，旅游地产的发展才能规范、才有效，倒挂过来，有可能形成地产开发的区域，实现不了未来的休闲旅游功能，如果全都开发房地产，没有酒店没有娱乐措施，没有大家能够休憩、游玩的地方，在政府主导上如何把它作为旅游概念、休闲概念、娱乐概念，这个需要一个整体的改变。以世界高端为目标，把我们未开发的很好的海洋资源我们应该把它重新包装起来，形成一个东方的迪拜，这个当时我跟何院长，他已经参观了迪拜，我想也应该这样看，因为他们的是成功的，我们应该在成功的巨人基础上迈出成功的一步，旅游地产开发，应该按照几个部分来进行，最主要的是你有一个非常好的魂，这个概念你抓住了，平台有了，肯定会有各个方方面面共同搭建这个平台，再有旅游地产一定要为未来的三十年甚至五十年的区域发展服务，我参与过其他几个旅游地产比较大的方面，我举两个例子，一就是青岛，青岛的鳌山，在郊区，以温泉为主体，以休闲、娱乐为主的旅游区，政府是这样安排的，这块地在规划时，总体规划由三个部分组成的，02-03年我也参加了他们的前期工作，还有日本比较知名的设计师，这块地这么安排，就是做高尔夫球球场，这边做酒店，这边做温泉度假，这边做运动休闲，这里面的产品，整个大的产品是不可复制、不可重叠的，这样的话这个区域作为旅游度假区做了服务，作为地产商和旅游相通的可能今年你是房地产商，有可能明年你就是旅游商，我做酒店可能就转成地产开发了，以后我可能做成大的产业，华侨城也是这样，从主题公园、文化公园向连锁性发展，有娱乐的、世界第一酒店还有大的景观区。
另外，开发商是不能急功近利的，否则全盘皆输，我有一个朋友要开发旅游地产，经过政府安排以后，发现目前不明确，容易产生后期效益的资金短缺，造成整个区块的死盘，政府决定，在我给你批复之前必须要把你对外公布的服务设施做好，道路、酒店、娱乐设施、五百栋别墅做好，这样的话就把握了旅游大的休闲产业社区的稳步发展，不会出现其他方面的问题，可以说这个是政府一定要控制住的。观光型的旅游太强，留不住，景区赚不着钱了，周边的酒店很便宜，四星级酒店220元，而且淡旺季非常明显，我有一个朋友做酒店的，都是拉旅行社，现在要如何去改变，就需要前面我们要考虑一些问题，后面没有考虑就出现问题，就是连锁的，旅游房地产开发并不是所有人想开发的就开发的。
上个礼拜我去了黄山溪地，政府准备做800平米的商业街，当时出了一个小主意，而且准备做招商引资，虽然上海到黄山的火车都通了，杭州到黄山的交通也通了，非常便捷，很多游客很方便度假，现在主管旅游的副市长说黄山已经增长46%，黄山区的旅游收入已经创造了历史新高，现在黄山区打造留住黄山，休闲黄山区的概念，而且也加强了旅游的营销，同时他们有三个酒店，实际上是五个酒店在建，要满足当地的旅游需要，还有其他一些地方，根据战略布局，吸引了国外的一些资金，吸引了一些旅游娱乐设施、旅游商城等进行补足。旅游地产一定离不开政府的战略，离不开开发商的理念，我们的温州有三个方面可以考虑，我总结一下。
首先，在前期运作这一块，我们应该高起点，高打，要独特，一听你策划出来以后，很容易地就听说温州做的休闲项目或者旅游度假地含地产是非常优秀的，吸引了国内、国际的东南亚的游客过来，做什么样的产品吸引他们，我们认为旅游地产的房子应该说60%-70%销售，30%可以作为会所制、总部制、度假制，这样房地产开发才能达到长效、持久，不能把房子全卖了，这样业主们有权力进行休闲娱乐，别的人没法休闲，没法形成一个氛围。
第二，旅游地产开发在洞头那边有非常好的海资源，有106个岛屿，我们有多少个岛屿可以利用，我们做一个整体的发展，可以利用我们的国际、国内的豪华游艇进行一些独特式旅游资源的开发，再有我们可以利用海上独有的，我们有红色旅游，有生态旅游，加强旅游的功能，加强旅游的营销，形成温州在工业城市下新的休闲经济的发展，同时在发展我们的旅游地产业，这样才能快。
第三，我们房地产商的投入要有足够的资金，王老师说了几千万、一个亿都可以做到，我们要做就做得大一些，才能更好一些，我不能只能把这个区域看成是我们本地区域去消费、休闲，我们也要扩大一个范围，形成东南部沿海一个新的东方迪拜。
主持人：谢谢沈先生。马老师是温州经济界的权威呢，您来谈一下。
马津龙：今天很高兴参加这个高峰论坛，据我所知旅游地产与城市发展的高峰论坛还是第一次，这已经到了可以研究这个问题的阶段，刚开始王老师说为什么叫做新经济模式下的旅游地产与城市发展，目前的这个阶段、条件下，或者今后的一段时间、条件下旅游地产与城市发展的高峰论坛。
下午虞老师提到罗斯托的经济发展阶段这本书，这个书是60-70年代看得，是非常内部的书，讲的是经济发展阶段，当时把这本书作为内部批判的对象，因为加了一个不太恰当的标题，叫做非共产党宣言。这个书虞老师下午提到，经济发展阶段，包括起飞前阶段，起飞阶段，成熟前阶段，成熟后的阶段，不仅是经济有这样的阶段，人生也有这样的阶段，人生到了一定的阶段，人的生活方式也需要改变或者优化、升级。
温州改革以来的大量几十万、几百万参与到经济利益活动中，其中相当多的人我觉得已经到达了这样的阶段，这样的阶段跟旅游地产、旅游城市相关，旅游是需要有钱的有闲的，改革开放以前，温州的经济收入都比低，1978年560多万人口，有五十多万，当时我在政策研究室做调查研究，现在温州人应该说贫困还是有的，但是总的来说温州人的收入水平应该是相当高了，城市人均可支配收入去年达到21746元，超过2万元的全国也就2、3个城市，温州是最高的两个城市之一了。到了五十、六十岁，有的人需要把企业进行交接班，这个交接班的难度很大，温州有一个董事长，他去世之前还是董事长，实际上去世之前就应该把这个交接了。如果说第一代人完成了交接班了，就有了这样一个闲暇的时间，就可以去悠哉悠哉，实际上游客在经历了这个过程之后的体验，旅游是不可利用的。温州也有一些企业家、老板，不仅有钱，需要摆脱企业的经营事务，去享受人生的阶段，在这样的情况下，对于温州来说实际上中国也是一样，目前的阶段下，人们的生活方式的改变，旅游地产、旅游生活的问题就提到议程上来了。
温州现在最大的是制造业，现在形成中国什么基地的有33个，现在获得中国名牌的企业有超过70个了，但是温州制造业的发展是由于特殊的现象造成的，温州本来的条件在正常情况下温州是不应该有这样的发展的，温州本来的资源、区位、条件本身是不可能有这样的发展的，因为在改革的初期、转型过程中，其他地方有相当长时间还有国有、集体企业，温州是先实现了市场主体的普遍利益化，因为温州是转型的特殊机遇进入到了制造业的结构，就温州本地来说，是应该没有这样的机会的。从长远发展来说，温州某些产业的转移、衰落或者说从温州经济发展的本身，温州个人生活的提升也未必要这些企业都要发展，温州的本身条件是不可能成为戍边之都的条件，现在可能有一些类似的产业，但是有一些变化是无可奈何的，温州有一些条件，大家观察到旅游业的条件温州应该是相当好的，温州有一万多平米的山地，温州又是一个沿海城市，又是一个交错的有河流、海洋、山的地区，有着有山有水的环境，人生的条件之一就应该是居住在有山、有湖的地方，温州具有这样的基础，在这样的条件下，我觉得再加上洞头的岛通过工程连接起来，有这样一个条件，要打造成一个东方的迪拜，标准很高，不一定要做成迪拜的条件，碧桂园曾经就是王老师策划起来的，我们现在要往这个方向做，要做一个研讨，最后做成这样一个类似于东方迪拜的居住、旅游地产的环境，居住在那里，房子也只有几十套，不仅是居住的人，是游客也给提供了一个有力的旅游地产的环境，而且对于整个温州成为一个旅游城市起到一个应有的作用。今天的论坛我认为是非常适时的，很有意义。
主持人：刚才一直在聊旅游地产、旅游地产，其实旅游地产和体育地产有很多的相似之处，都是将两个产业之间的资源和品牌进行嫁接，在这方面奥林匹克花园做得非常成功，目前遍布中国几十个城市了，请范总就体育地产来讲一下旅游地产。
范睿：我去过全国几十个城市，第一次来温州，上午简单转了一下，上午各个老师包括下午各个老师讲了一些观点，我有一些个人不太一样的观点。我先谈谈我对今天主持人的问题，城市发展与旅游地产的关系，第二我讲一下体育复合地产与旅游复合地产的关联。
我第一次来温州，几年前温州的发展奇迹大家都知晓了，温州是否成功的问题我有不同的看法。第二个问题刚才谢秘书长提出了第三次腾飞，从我们温州的城市发展到底要追求什么目标，很多的温州人为我们子孙后代今后会留下什么东西。我想一百年以后再看这段时间，虽然温州以前我也了解，非常穷的一个地方，改革开放以后经济飞速发展，有几个温州奇迹，我觉得代价很大，包括今天来的路上，看到很多的工厂污染都是很严重的，我们光追求GDP的成长，并不一定是一个非常好的标准来两经济腾飞。
第二个我们的城市目标到底是追求什么，刚才我比较同意王老师的想法和上中下提法，到目前为止，温州在原始积累部分已经完成了，接下来可能会更多地向上一个产业和第三产业作为发展目标，环境保护、自然的保护、和谐发展可能作为发展的核心。
第三个方面，刚才马老师也讲了温州本身东临大海，又是一个多山的地方，我想我们留给后代的不仅是大笔的人民币、大笔的美金，留给他们依然是山清水静的，与自然友好的、平衡的家乡，这更有价值，因此我们看旅游地产就很有观点，旅游地产很大一个核心，就是旅游产业包括房地产业，旅游产业要求对自然的保护和与自然的相协调和适应，旅游产品在目前温州的发展状况下，老百姓已经有钱了，更应该追求闲情、自然的生活、自然的亲近，这是我们温州老百姓接下来要追求的东西，旅游地产在这个时期提出来，我觉得是恰逢其时的，通过旅游地产为温州打造一张新的城市名片，不仅是制造中心，哪怕仍然是一个制造中心，也是环境友好的制造中心，经过我们第四代、第五代的努力，为温州城市发展出贡献。
第二个大方面，就是体育复合地产和旅游复合地产，这两个的关联性非常强，对于一个城市发展来说，旅游地产是一个方面，体育设施、基础配套设施、文化设施都是城市发展的一个方面，体育地产与旅游地产也是一样，也都是温州城市发展的一个方向。
第二个，旅游地产和体育地产都是一种复合产品，地产都是第一产品，想把这个复合产业做好，两个产业的相关多元性要利用好，要有一些共有的资源，通常要把第二产品做到极致，第一产品才有可能做到成功，旅游地产就需要把旅游做到极致，做到差异化，我们做体育复合地产也是依托于国家体育总局和中体的资源把体育地产的极致。
第三个，体育地产和旅游地产从本身上来讲，要从企业的战略来讲，都是一种差异化的竞争，而且都是从产品、服务、形象、人员四个的差异化，如果把四个方面的差异化都能做足了，复合产业也就成功了，再下来说体育地产与旅游地产面临的问题也是一样的，它毕竟属于两个产业，虽然说里面具有相关性，作为一个企业是否有这种独特的资源和能力，能否把两个产业做好，刚才华侨城的同仁也在，其实也是挺不容易的，因为旅游本身，如果是人工造的，比如说像华侨城的欢乐谷或者锦绣中华，本身旅游地产有一个生命周期的问题，如何解决两个产业能够共融，而且旅游不变成以后地产的拖累，这是旅游地产研究的课题，同时像体育产业，我们也在研究，如何使投资建设的体育场馆以后建设得更好，我们也要做一个研究，在温州我们要有一个深入的探索。
主持人：接下来有陈总，您从实战的角度来谈一下温州的旅游地产如何发展。
陈树毅：今天非常荣幸，我到外地听了很多讲座，这次非常荣幸把这些专家聚集到一起，今天的很多专家也有政府的官员和我们的一些朋友，经过学院、公司的部分努力，就像王老师的一句话一样，送给你们智慧，如果能够达到这句话，就非常好了。我觉得对于温州的整体感受，我做地产不是时间很长，我总觉得旅游地产的概念提出来以后，特别是接到几个项目以后，洞头项目等我们一直在做这方面的研究、努力，怎么把项目做好，在旅游地产方面，专家也讲得很多，理论上也进行了分析，温州是不缺一些优势的资源，我个人觉得政府在规划方面怎么做好，在整体的规划方面，高起点的就是包括刚才讲的东方迪拜的概念，要高起点地做，在规划方面得到一些体现，当然我觉得温州市政府最近几年也是非常重视，通过古建筑的保护来提升房地产的开发价值，大家都感觉到了这方面的新的思想，包括汤乐坊的改造等等，温州的一些历史古迹都得到了很好的保护，现在都自己历史的回顾，政府也非常重视，怎么样把历史的东西慢慢恢复出来包括改造。
另外就是开发商的责任，旅游地产是一个大的投入，需要品牌的支持，我们也跟温州房协的人在交流，他们也是大开眼界，知道以后的努力方向，对于房地产商的品牌来说，现在都是做完一个品牌就结束了，我们学校也是从项目开始做，逐渐向品牌化来靠拢，目前的开发商不是很多，也就六、七家，不像广州、深圳的有名的大牌，为什么温州找不出一些大的楼盘，很多人都在问我，他们都需要很大的楼，所以就归结到一个政府的规划，我们的开发顶多是一小块一小块，在功能、密度方面都可以很苛刻的限制，所以在这方面，就像王老师说的要做到宜居，我看到澳大利亚他们在一个区域的规划当中，他们就很好地考虑了这个区域的整体规划，包括人口量、多少商业面积，多少的容积率，还有多少的停车位，有时建一个立体的停车库，有的时候就建一个立体的地方，像沃尔玛等等，如果大的城市规划对整个的城市旅游规划是非常好的。
主持人：谢谢陈总。今天还是有请谢秘书长最后对整个论坛谈几点您的看法。
谢浩：刚才很多专家发表了很多好的观点，这既是战略的沙盘会议，又是实战的精华展现。前面很多人谈到新经济的问题，我有一个理解，也有一个交流，新经济的说法很多，美国是作为高效益、低膨胀的的经济状况，对这种状况的描述，从它的内涵来讲，主要是区别于传统经济的传统资源，新经济主要是资源为主，比如说信息、中介、人才，以这些资源的整合来推动经济的发展，这是新经济的内涵，这是我对新经济学习的认识，这个认识跟王老师讲的是不相矛盾的。
关于房地产，在一定的阶段它曾经是暴利行业，但是它现在是越来越规范，国家是有引导它的意向在里面，但是我这个人有这样一个特点，既不炒房，也不炒股，但是很多人听了我的意见以后，都感到比较有效益，这也许是我比较会看书，尤其是看王老师的书，我的感觉比较准，我对这几天股市出现的情况，当出现印花税从一到三的时候，大家感觉比较惊奇，一下就下去了，第二天又上来一点，昨天又上来一点，这是一种震荡的过程，我感觉到从经济目前的状况来讲还会上涨，大家只参考就可以，不要听我的。
房地产以后的发展会非常好，新型城市化是现在中央的新要求，两年前强调的是新型工业化，现在强调的是新型城市化，这种情况下对于房地产的需求是不可避免的。
第二个，城市包括农村、老百姓生活不断的改善和提升，对于房地产具有巨大的潜力市场，生活条件好了，房子的面积不断在增大，二级市场的放开对于房地产是有利的。
第三个，我们的国家从改革开放到现在，发展过程中对于房地产的投入还是远远不够的，还是有很大的潜力。
第四个，尤其是大家把房地产作为一种投资消费品，已经得到更多的国民的认同，这种认同感从理性上、认识上会推动房地产市场。
所以房地产市场应该说今后应该会是一个很好的市场，当然它会越来越规范，要求你讲质量合理的价位，合适的区位，要宜居而且要易居。
最后一点，浙江工贸职业技术学院去开发的东方迪拜不管它是不是东方迪拜，它的迪拜式效应是一定会惊现的，它实际上在引领着温州房地产的提升和转型，谢谢大家！
主持人：今天我们的主办方也是准备了自由提问的时间，留给今天在座各位嘉宾，如果在座的各位有什么问题提出，可以示意我。我们接下来还准备了一个晚上的酒会，这个时间可以在私下我们继续交流一下。
在这里真的要非常感谢我们台上的几位嘉宾精彩的论述，因为给我们带来了很多智慧的思想，让我们在今后的事业，不管是房地产还是股票各种行业中可以支持我们走得更好更远，我们也对如何结合各种有效资源的开发，温州的旅游地产的持续化发展有了更多的启示，今晚我们还准备了一个冶金·半岛琴湾的招待酒会。
新经济模式下的旅游地产与城市发展高峰论坛圆满结束，谢谢各位领导，各位嘉宾，各位朋友的出席，谢谢各位！
本次论坛结束
