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2007年7月13日
图为虞晓芬：浙江工业大学房地产研究所所长
虞晓芬：各位来宾，下午好。很高兴参加今天的论坛会，今天的论坛内容相当丰富，我想谈一下对旅游地产的思考和分析。首先是谈休闲旅游度假地产在中国的崛起，这样的旅游地产开发应该具备什么样的要素，我们的产品形态有哪些，技术上有什么样的要求。
上午我们王志纲老师很看好中国的旅游房地产，从世界休闲组织的预测，人均GDP超过一千美金大众型的观光旅游将会进入一个新的时期。十一五期间会给我们带来什么，当时我做了一个调查，大家认为十一五期间会有很大的变化，就是我们的休闲、生活方式会有很大的变化，现在长三角这一代，人均GDP已经超过了5千美金，从国际的规律来看，也已经进入了了休闲、度假的需求膨胀期。
罗斯托把经济增长划分为起飞前阶段、起飞阶段、成熟阶段、成熟后阶段，起飞前阶段是传统社会、为起飞创造前提阶段，成熟阶段是向成熟推进阶段，成熟后阶段是分为高额消费阶段、追求生活质量阶段，杭州提出十一五期间所有的指向都以打造品质生活为目标，从片面追求GDP的增长，到全面改善城市的生活品质，已经看到了居民对这一块的需求将是越来越强烈，生活品质里面或者生活质量阶段里面是包括多方面的，比如说我们要受到好的教育的品质，还有我们居住的品质，还有包括我们休闲、度假的需求和品质，在这样的背景下，旅游房地产就呈现快速的发展阶段，我们的休闲、度假业有几个趋势。
首先是消费趋向大众化，原来是高端收入家庭转向中端收入家庭及中低档家庭，需求也出现了复合化，比如说纯粹的观光旅游、商务休闲、观光休闲等多方面的需求的复合。产品也出现了多样化，比如说传统的海滨、湖滨、山地，到新型的农家乐、探险乐，还有就是国际化，大量的人走出过门，以及大量的人走入我们国家。在这样的背景下，我们的旅游房地产的开发量也是继续地增加，休闲度假的旅游产品跟一般的观光是有不同的概念，作为一个休闲度假它的需求特点上来讲，一个是滞留的时间相当长，三五天甚至一个星期、半个月，休闲度假的复游率非常高，去了一次之后还会经常去，而不是观光旅游去了一次就不去了，旅游房地产有如家的感觉，它既不是你的家，但是又有家的感觉。
为了这样的需求，特别是对销售型的旅游房地产开发过程中，要具备以下方面的因素。第一要依托于一定特色的休闲旅游资源。第二旅游地产应该有一定的特色文化，这样它的房产品是符合休闲度假的需要特点的，周边的旅游配套设施以及生态的总体环境必须是良好的，另外要有比较好的投资回报和升值的想象空间，开发商要有比较强的实力和好的信誉。
旅游地产开发我们认为核心的还是资源，这种资源是稀缺性的资源，然后是房产品，首先我们要看它是不是拥有一些资源，这种资源表现在哪些方面，首先我们对国内的、成功的旅游度假产品的项目开始分析，有三类是做得比较成功的。
第一类，就叫做资源主导性的休闲旅游地产，这种资源主导性的包括滨海资源、海景资源，比如说像三亚，比如说珠三，比如说青岛、大连，都是充分地利用了海景资源搞一些旅游地产，搞得相当成功，我觉得这次冶金·半岛琴湾其实就是运用了很好的海景资源。
第二类，依托温泉资源，因为温泉是对健康有利的。
第三类，就是滨湖资源，比如说浙江千岛湖，千岛湖的旅游地产也是热点开发板块，主要是依托于滨湖的资源，但是如果仔细研究千岛湖，这里作为度假和避暑是不理想的，白天水面是比较热的，但是清澈的水质吸引了很多人。
第四类，依托于高尔夫球场周边，我提醒大家，高尔夫球场为了保证草的质量，要施高校的农药，这些农药就进入到地下，影响水质、影响环境，从长期来讲，这种产品还是有弊于健康的。
另外，依托于文化资源。有一种文化，依托文化开发旅游资源，王老师提到了，现在在国内已经正在或者说已经开始被开发商高度关注了，最典型成功的案例就是安徽的西地洪村，中坤公司以每年17万的年租费给村里的村民，开发权交给中坤公司，中坤公司经过基础设施投入，包装以后申请得到了世界遗产，现在每年的门票收入上亿，至少几千万，所以中坤公司是很有文化意识的，意识到传统文化是不可复制的，是稀缺性的，特别是现在人们对文化的需求越来越强烈，所以依托于文化开发旅游资产。第二种就叫做旅游接待型房地产，通常位于著名风景区重要门户和游客主通道，具有独特的区位优势。第三种是生态休闲型房地产。
我举几个例子，这是丽江的四方街，这是束河茶马驿线，那里经过开发商把景区的开发权承包下来以后，就在进入景区的主干道里面开发了230亩地的旅游房地产，这个旅游房地产做得很有特色，现在包括台湾人都在那里购买了客栈，它的客栈一般的规模就是16个房间或者大的21个房间，中间有个梯，一般两层楼，里面一间一间的客房，现在很适合于中小投资者，也很适合于打造自己的个性，每个客栈都有自己的个性，当然很重要的一点就是束河的开发成功就为这里吸引了很多的客源，这些客源就住在这里，在这里购物、休闲，所以现在这几个客栈都成为一些特色的客栈。
第二个我们就有纯的别墅项目，比如说像亚龙湾5号，它的项目南面就是高档酒店，像红树林、万豪，都是国内十大旅游酒店，亚龙湾5号，没有很大的优势，它背后有个山，还有高尔夫球场，但是它看到到海南旅游度假的人，有的人喜欢传统的高密度客房式的酒店，但是还有一种就要在这里寻找一种家的感觉，它开发的就是别墅式的酒店，每平米我去年8月份去的2万多平米，300多平方米，这是它整个外立面的设计很到位，这是门，这是进去以后设计的一个莲花池，这是客厅、餐厅，还有游泳池，再有就是露台，这个项目做得很成功，因为这种产品，本身产品品质做得很到位，而且适合于旅游度假。
包括现在我们有一些酒店做得非常好，像丽江官房大酒店，这边是排屋，它的产权已经卖掉了，很受欢迎。还有其他城市的，浙江旅游地产开发上面也在起步，现在起步比较快的，还是在桃花岛以及我们的千岛湖，去年我看了一下天湖竹深明月项目，它看上去是别墅，但是里面实际上是一套70平米的公寓，很快时间内就抢购一空，这是桃花岛，其实就是海景的旅游地产。
千岛湖的开元度假村，当时开发了88栋别墅加四星级的酒店，原来四星级酒店想卖掉，产权是酒店，一间一间客房卖，当然市场应该不会有太大的问题，但是由于我们现在产权式酒店在出售和回租过程中，政府的高额税收，后来影响了企业决策还是不卖，别墅85栋也是在很短的时间内卖掉了，其中杭州三分之一，萧山三分之一。
安徽有一个非常著名的项目，叫做徽州文化园，它创造了一个徽州的文化，买它的产品的40%是杭州人，32%是上海人，其他是南京和合肥的，主要是被它的度假产品属性所吸引了，它很注重文化的打造，有安徽大量的排楼，还有亭子、水点，另外配备了四星级的宾馆，这个就是它的养生公寓，面向年纪大的，所以杭州人到这里就看好它的价格比较便宜，两千多元一平方，还有就是看好它的整个环境以及地块里面的一些配套，因为在这里面可以享受到很多的配套，如果你有车，在周边有很多的景观。需求已经出现了，这个项目的成功就是文化先行，用文化先吸引他。还有五星级的配套，也很好。
今天说到冶金·半岛琴湾，这是接受开发商的委托，去年做的。旅游房地产的项目符合前面的两个特点，洞头具备稀缺的特点，浙江省可供开发的海景资源是很稀缺的，作为聪明的政府，海景资源应该更多利用开发一些酒店，而不应该开发一些一次性卖的商品房，因为这种商品房从有效利用的角度，肯定没有像这样的酒店来得好，像三亚的海景必须要用于开发酒，不可用于一次性购买的商品房，洞头属于一小时汽车圈里面的区域，而文城主要是文化资源和生态资源，度假旅游房地产是度假旅游与房地产的结合，是资本与资源的对接，是文化与建筑的对话，它的开发技术要求比传统的旅游开发或单纯的房地产开发都要来的复杂，首先景观受到要在原有自然的生态保护基础上，强调环境的协调和特色性，其次通过地产建筑形态要符合主题定位，从而提升度假旅游地产项目的附加值，提高吸引力，最后要体现度假旅游求乐的目的，更要符合都市休闲的消费模式。谢谢各位！
