图为顾云昌：中国房地产及住宅研究会副会长
主持人：下面有请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌演讲，题目是中国城市化进程中的地产商节色演变。
顾云昌：大家好，我是22年后第一次到温州来，今天的会议我有很多的感触，我听到温州第三次超越，要发展现代服务业。我过去孤陋寡闻，没有把温州当做优秀的旅游城市，今天我们开旅游地产和温州人生活方式的会议，我有很多的想法。
20年前到温州来的感觉是什么，现在的感觉是什么，20年前的感觉就是富裕的温州人、破烂的城市，我找个朋友，开了一个菲亚特，五元钱到处转，到朋友家里面，外面破烂穿胶鞋，家里穿绣花鞋，我们可以看到当时温州的情况，当时感觉温州满大街都是小卖店，到了12点还是灯火辉煌，结果很奇怪，你赚你的钱，我赚我的钱，大家都有了钱，就是这种感性的认识，在社会上对温州的感觉是什么样呢，有一句话是白天大老板，晚上睡地板，这是温州人的开创精神，还有一个什么感觉呢，就是温州炒房团，这是全国闻名的，一提温州就是炒房团。应该说以温州为代表的浙江人在全球的形象越来越搞大了，在全国各地活跃着的温州人，在全国活跃着的浙江人，应该说他的地位越来越在提升，我在全国参加论坛、会议，发言的基本上都是浙江口音，到了武汉、南昌开会，发言的开发商都是浙江的，可以看到浙江人对全国房地产的影响。
刚才说了给社会的负面影响，到假冒骗，最后到温州的品牌世界化，许多温州的皮鞋都是世界品牌的，但是很有意思，它不说工厂是哪个，是温州出的，但是已经成为了世界品牌了，从炒房团看出了温州人的投资理念，我跟叶市长说过这个话，几年前我不记得了，是杭州一个房展商来开，最后出了一个图集，要我提字，我觉得很难，因为社会对炒房这个问题，主要的形象是否定的、批判的，但是炒房在社会中是起到一定的作用的，是对楼市有一定好处的，但是如果楼市太热就是火上浇油，当时我的题词就是发扬温州人市场经济的聪明才智把房地产市场搞活，后来这个题词温州人当地看了觉得非常好，房地产投资和房地产投机在一定时期是对房地产市场有作用的，说的投机并不是倒把，寻找投资机会就是投机，在一定的市场环境下如何来培育它和限制它。
刚才提到的话题以及今天提出来的要搞旅游地产，刚才院长介绍了你们的项目，我很高兴，我们的目标定得很高，我就想到了温州的几个创。第一就是温州人精神当中的艰苦创业的精神，就是睡地板的精神，我碰到几个温州的朋友，尽管他是亿万富翁，但是我看平时的花销很节约，比如坐飞机，问我能打几折，我说你都大老板了，还问打几折，给我的震撼很大，很艰苦，还有就是财富的创造精神，可以说全国的各行各业只要能赚钱的行业都有温州人在活动，这是了不起的精神。
到了今天，刚才说了从挣钱到攒钱到花钱，实际上花钱的过程也是拉动经济的过程，因为始终的最终是要靠消费来拉动的，今天说到我们的第三次超越，说明我们温州人的理念在进一步超前，浙江的杭州、四川成都都在争谁到底是最休闲的城市，现在从休闲的角度来说，成都人的休闲理念更超前，杭州人的休闲相对来说要累一些，温州今天要成为又一个休闲之都，要靠大家共同来创造。
今天讲新经济模式下的旅游地产和城市发展的论坛很有意义。这是我谈的感想，下面由于时间关系，用很简单的话，来表述今天给我出的题目的答案，因为每次论坛主办单位总会给你出个题目，不管你同意不同意，这个题目安上你来考试，我经常面临高考，我看王志纲先生也是这样，他也在想你给我出题目，我怎么来答啊。
如何来考虑我们地产商的角色的演变。房地产开发商角色的演变，要说明什么问题，首先我们要说我们的形势和任务有没有变化，才能看到我们的角色，我们的角色是适应形势和任务来的，中国房地产的形势和任务是什么，我们的角色自然就会发生转变。
我在南京有一个开发商跟我聊，他有一句话对我触动很大，他说这几年的确房地产的形势很好，好在哪里各位都体会到了，从今年春季以后，特别是五一前后我走了几个城市，我发现全国各地的房价都在往上升，现在是全国房价一片涨，我们希望这个房价不要涨得太快，为什么宏观调控下房价依然是涨，这个问题要分析一下当前的形势，我认为就是需求很旺，中国的房地产市场现在依然有挡不住的需求，从住宅地产有自住的需求旺盛，同时投资性需求也很旺盛，我们的需求不仅有住宅地产的需求，有商业地产的需求，有写字楼需求，也有旅游地产的需求，因为我们正处在全面建设小康经济快速发展的城市发展过程中，需求特别旺盛。特别要指出的是除了自住性需求以外，投资性需求依然很旺盛。
也许在座的不少朋友都在炒股票，股市突破4300点，当然昨天下跌后又往上提了，楼市房价在涨，如何看待这个问题，就是刚才我说的，因为当前我们中国经济的发展乃至全世界的经济发展都面对一个问题，就是资金流动性过剩，因为社会的钱太多了，钱往哪投呢，不存在银行，因为银行的利率低，而且我们缺少投资渠道，股市不旺的时候唯一的投资渠道就是楼市，现在股市也旺起来了，由于资金流动性过剩，股市旺楼市也旺，不少人从股市赚了钱又到楼市，因为股市的钱是纸，你只有拿出来马上买楼才能变现，我见过几个人都是这样做的，楼市旺是因为有巨大的需求在支撑着，我们的房地产业仍然保持着需求旺盛的局面，应该说我们的行业营利还是比较多的，当然我不主张讲暴利，我认为暴利两个字对房地产业是不合适的，房地产是高利润、过风险、高回报的行业，在某个项目、某个公司有暴利，因为暴利的词是贬义词，现在是好的时候，差的时候这个行业有跳楼的。在这样的形势下，我们不少的开发商挣了钱，挣钱是好事应该开心，但是现在是挣了钱还不开心，原因是什么，因为大家对我们的行业评价不高，现在的行业是经济上的巨人，但是社会形象是个侏儒。
我讲的意思，是这样的形势下，我们看到社会有这样的矛盾，开发商挣了钱不高兴，第二个问题我们的经济发展了，但是我们的环境变坏了，我们楼越盖越多，但是城市的环境越来越差，污染严重、交通堵塞，环境、有害空气的排放量变多，大气污染，第三个问题经济发展了，贫富差距拉大了，经济发展了贫富问题出现了，这个问题是社会越来越凸现的矛盾，当然这个问题是社会全面发展过程中出现的问题，如何看待、解决这个问题，我们开发商如何对待，行业如何对待，我们再回到上面去讲，我们看到今年的两会，我们看到政府的工作报告怎么说的，今年的两会有两个重点应该引起大家的高度重视。
第一个重点和热点就是民生问题，是社会和谐问题，就是上学难、房价高、看病高、就业难，如何来解决好这个问题是我们两会的重要议题。
第二个问题是资源环境问题，我们的资源还有严重的问题，我们的排污问题也成为两会的重点，是增长方式的转变，这两个问题是我们两会的热点。
这两会的热点也是今年我们努力去改变的问题，也是我们房地产界的重点问题。再看看我们的总理在政府工作报告当中，在全国开人大之前总理发表了一篇文章，后来它的主要内容在日本演讲时还讲到了，我们在初级阶段面对的两大发展任务，第一是发展和效益问题，要坚持发展为硬道理，把发展的效率要提高，第二个讲的是公平和正义问题，就是要讲求和谐，社会的公平和和谐问题是我们社会发展的初级阶段面临的两大任务，这些任务的提出和社会的两大热点问题和房地产界的问题是紧密相连的，房地产发展过程中出现的问题都是和这两个热点问题相联系的。
我们看一看中国房地产商的角色演变是不是要根据我们面临的任务、形势来提出来的，我想到了三个方面的角色转变。第一个角色转变就是我们的角色转变正在由过去的开发商造房子演变成造城市，造房子到造城市，我们的题目是城市化背景下的房地产商角色的演变，什么叫做城市化，城市化就是农村变成城市的速度、过程，农业人口变成城市人口的进程，刚才我们市长讲到了，这是人类文明的一个进程，我们现在的全国城市化水平是43%多，未来是60%-80%，在这个过程中我们的任务是什么，过去是有一块地盖房子就行了，现在我们的任务是从盖房子变成盖城市，要建设好城市的功能。
什么叫做城市？各位，推敲一下中国城市的概念很有意思，城就是古时候我们人住在一起，为了安全盖了城墙，防止外面的侵略，这是城。住在里面要生活啊，要有城还不行，还要有市，市就是市场，有买菜的地方，达到进行交流，所以有了城市。当然现在我们城市的概念变了，不光是交易市场的事情，我们居民的生活是丰富多彩的，不光是居住，还有休闲、度假、体育，我们的交易不仅是买菜的交易市场，当然是脱离不了城市的概念的，在城市发展的过程追开发商的任务是什么，是盖城市，而不仅仅是要盖房子，要有各种社会功能，人们不仅要生活，要度假，不能老是干活，还要休闲啊，当时创业时顾不上，现在有了休闲，什么是休闲，休闲必须有两个条件，第一是有钱，第二是有闲，才能休闲，有钱没闲休不成，有闲没钱休不成，著名的风景旅游城市要开发出来。我们创造了财富，创新了产品，我们应该创新我们的生活，过现代的生活，所以我觉得今天我们会议提出来的旅游度假、休闲度假的概念非常有必要。
我们一定要按照刚才说的，要转变概念、高定位。我们的城市已经不是一个破烂的城市，但是我们现在还是比较杂乱，现在我们要把旧城改造得更好一点，要把新城市建设得更漂亮一点，这几年建新城有一些教训，旧城改造也有一些经验教训，如何保留应该保留的东西，在规划中应该期待高一点，我发现很多的城市需要注意了，比如上海，不是城市中心越来越拥堵，而是越来越松散，中间有很多的绿地，上海有区级绿地、城市级绿地，不是单纯地盖一个居住区，而是要盖一个新城是的概念，过去我们叫做开发区，这种定位是有问题的，开发区是白天大家都过来了，交通不方便，晚上变成了一个鬼城，我们开发商怎么和政府结合起来，把城市的概念运作好，在旧城改造中如何充分利用土地，如何改变环境，如何改变拥堵、污染，建设一个生态环境好的城市，我们要造城市，如何来保护环境，充分利用环境、改造环境，我第一次去澳大利亚，看到黄金海岸，本来是一个低洼地，后来把水沟填起来，水沟是航道，里面是游船在游，旁边盖别墅，家家后面是船坞。温州现在我们有这个实力和经验，我们的开发商应该负起责任来，把温州真正打造成一个休闲之都，甚至比他们两家更好，我们是有条件的，温州人的聪明才智决定了。这是第一个转变，就是从盖房子到盖城市。
第二个转变，我们的产品，要提升我们产品的质量，产品在打造过程中，要由过去的灰色发展走向绿色发展，从灰色产品变成绿色产品的开发，现在我们提倡刚才说的增长方式的转变，节能、减排的问题，中国的经济发展过程中存在两个问题，一个是结构问题，深层的结构问题调整还要进一步实施，还有就是节能、减排的问题，要执行节约的国策，我们要改变过去的灰色发展模式变为绿色的发展模式，什么是绿色住宅，首先住进去是舒适、健康的，第二是节能、环保的，刚才介绍到迪拜的时候，他们的房子都是环保、节能的，中国的开发商由于这几天的生意太好了，房子不够卖，在节能、省地、节水、节材方面我们做的不够，反正也不愁卖出去，但是我们要提倡我们的责任感，我们的产品都应该是绿色的、生态的、健康的，节能、省地的问题应该引起我们高度的关注。我们对国家发展战略的研究要超前，人家没做我们要做，当然马上就要出台国家对于建设节能方面的规定，在建设节能和绿色环保方面做出一系列的要求，我们要做在前面，就是我们一定要注重产品品质的变化，产品品质的更新换代，中国的公共建设产品、中国的商业、写字楼都面临着一个更新换代的方向，我个人感觉是四个字，第一个叫做紧凑，第二叫做绿色。一定要紧凑，因为中国人多地少，盖的房子要紧凑，用地要紧凑，城市化要紧凑，住宅要紧凑，不要贪大。第二是绿色、环保，这是我们发展的方向。
这是我们当前房地产业面临的角色转变的重要任务，请大家要注意温总理对房地产发展提出了总目标，四项任务。总目标是必须要促进房地产业持续健康发展，请大家注意必须和持续四个字，第一是必须，为什么必须，房地产业是中国经济的重要支柱，这个支柱作用很重要，支柱不好要塌下来的，第二就是持续，持续两个字表明了我们的房地产市场尽管有这样那样的问题，这样那样的方法，社会混乱，但是应该说中央对房地产市场这几年的发展是肯定的，是基本健康的，所以我们要保证持续健康发展。如果不健康的话，要促进房地产业的健康发展，原来健康现在健康，所以要持续健康。总理讲了四项任务，首先是要推行中国特色的住宅建设和住宅消费模式，中国的住宅建设模式和消费模式是什么，我的想法就是绿色的、紧凑的建设模式，消费模式是什么，适度消费，也就是我们还要发扬最低版的精神还要发扬，不要讲奢华，中国现在还不到奢华的时候，还不应该讲奢华，应该是讲精华，从这个角度来理解我们的产品，所以我讲我们产品的变化是这样的变化。
第三个角色转变，我们开发商的角色转变，从过去是支柱产业的人，作为房地产业是支柱产业，房地产开发商主要是以营利为目的的，追求经济效益，最讲究经济效益的目标，作为房地产文化，只看到是经济主体、经济细胞，要转变为社会主体、社会细胞，要讲究社会责任感，不光是对我们开发的经济责任感，要讲究社会责任感，我们的所作所为不仅要对企业负责、对股东负责，而且还要对社会负责，我们现在提倡是社会企业公民，各位都听说这个词了吧，要增强企业的社会责任感，争当企业公民。现在中国处在一个经济发展的黄金时代，但是我们又处在一个矛盾凸显时代，我们经济增长了，老百姓口袋里有钱了，但是贫富差距拉大了，社会的和谐问题越来越突出来了，表现在房价上面，为什么现在许多人对房地产有很多的看法，对于支柱产业有偏见，有很多的研究机构、专家提出来，说房地产不应该作为国民经济的支柱产业，认为这是一种犯了最低级的错误，是最大谎言，最不应该，为什么，明明国家反复讲房地产业是国民经济的支柱产业，各地的开发商、政府都要靠房地产业发财，都要营利，所以把房价提升了，也就是说房价提升的原因是支柱产业的原因，所以产生了房地产业支柱产业的偏见，我们如何看待行业的所作所为，一方面我们要把实情告诉大家，要把房地产业的作用充分肯定，另外我们要看到一个问题，就是行业毕竟不成熟，还年幼，行业运作还不规范，再加上经济发展的问题，使房价上涨过快，使得中低收入家庭买不到房，二十多岁的年轻人都买不到房子，我昨天碰到一个年轻人，毕业十年了，攒了三十多万，买不起房子啊。这是社会的问题，但是行业和政府都也责任，从住宅角度解决和谐问题，现在看起来很清楚，就是刚才说的社会保障。
通过社会保障来推进社会的和谐，住房的社会保障、就业的保障、上学、看病的保障，使大家感觉到享受我们社会的人权问题，这也是和谐提出问题，在这样的大前提下，我们开发商怎么做，在房价攀升的情况下，现在表现出是供不应求，温州的供不应求是有目共睹的，现在政策不断地调控，比如说现在银行的一些政策也是一些调控，因为前两天记者问我，2005年春夏之交出现了调控政策，06年的春夏之交出现了国六条调控政策，今年的春夏之交会不会出台政策啊，我说国家已经出台政策了，上调利率，汇率放大浮动，以及银行准备金的进一步提升，就是宏观调控楼市的一个重要政策，我们应该用经济的、行政的、法律的手段共同调控，实际上采取这个措施是平稳我们的房价，我相信会起到作用的，整个国家政府的政策、宏观调控调控楼市，但是这种情况下我们的开发商角色如何转换，如何为社会和谐做出我们的贡献，我想体现在一些方面，刚才提到我们的品质要绿色发展，另外开发商积极支持国家的一些政策，通过开发商的慈行善举来解决更多人的住房问题。另外我们不要哄抬房价等等方面做出我们的贡献，为我们的社会和谐做一点有利于和谐的事，少做一点不利于和谐的事，多讲一些有利于和谐的话，少说一些不利于和谐的话，这是开发商在整个社会中要改变我们自己的形象，既要对我们的老板、员工、合作对象，负责也要对政府、社会环境负责，真正起到开发商的责任，负起来我们的社会责任。这就是我要讲的第三个方面，就是转变过程中我们如何转变我们的角色。
如果把我们的产品做好了，项目开发好了，另外对社会和谐、房价稳定做出我们的贡献，我想我们的形象会改变，我们的行业一定会变成一个受人尊敬的行业，我们的企业也能成为一个受人尊敬的企业，谢谢大家！
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