2007年6月28日
最近，海口楼市有个有趣的现象，市民对投资专业市场的热情很高。随着海口房价的升高，商铺投资却异军突起，越来越多的楼市投资客将目光由住宅转向地段较好、升值潜力看好的专业市场商铺。
专业市场商铺的投资，原来只限于这个行业的从业者，但现在有越来越多的市民投身其中。它的投资前景如何？它的投资风险又有多大？记者特意做了一个调查。
卖得好不等于经营得好
眼下的海口楼市，纯粹的商业地产项目并不多，而几个专业市场商铺是其中的亮点。目前海口的专业市场有海口赛格电子市场、三叶数码城、万佳广场、香港城、建材城等，这样的低总价小面积商铺在海口的商铺市场非常稀有，成熟商圈，靠近市中心繁华路段独立商铺一般总价都在１００万元以上，离市中心远一点的商铺总价低一些，但商业氛围还未形成。二是承诺的高回报率，海口在销的几个专业市场商铺都采用购买后前几年开发商返租并给予租金回报的模式，这种模式和酒店式公寓等投资物业比较相像。三是这些专业市场所描述的前景。据调查，它们都位于海口的近郊，临近交通要道及学校、机关、部队，它们都对外宣传是高起点高定位。
据调查，购房者热衷投资此类商铺主要在于其承诺的高额回报率。但卖得好是否意味着这些市场就经营得好呢？事实证明，市场的经营状况还有待于检验。一家市场２００６年开盘以来卖得不错，近日该市场开业。据开发商介绍，该市场一期１６万平方米已建成。业主购买并获得产权，其中绝大部分再返租给市场，市场受业主委托进行招商与出租商铺。最近记者来该市场看个究竟，发现这里市场的招商率为５０％至６０％。市场内开业的商铺寥寥无几。已开业的一家负责人告诉记者，开业后的经营状况一直不好，主要是人流量太少。
商铺投资关键看后期管理
有专家分析认为，在需求方面，海口零售业市场目前呈两种趋势。在商业类型方面，商业经营者对餐饮和服装类商铺物业的需求不断攀升，面对娱乐商业物业的需求量较小，这主要是因为海口娱乐市场的开放力度不够。从商业物业主体看，中小投资者异军突起，由此带动了小型商铺需求量的增加。虽然目前商铺销售火，但调查资料显示，海口已售商铺中仍有三成以上处在空置状态。一业内人士接受记者采访时认为，一个商业项目的成功不仅仅是销售上成功，关键还要看后期经营，但后者往往是许多开发商最为忽视的环节，将铺位卖个好价，根本不管将来投资人的利益是否得到回报。如果能采取“养鱼式”销售，即将商业前期规划与后期运营良性结合，让销售和招商工作同时进行，这样的商业项目后期才会健康发展。
市场商铺投资防三大风险
据对几家专业市场购买群体的调查，记者发现，经营户和海口的中小投资客占了绝大多数。从一家装饰材料市场看，现有家居市场过来的经营户占１／３左右，其他都是投资者。
投资专业市场的风险是什么？
一大风险就是市场经营风险。一位已有多处商铺投资经验的温州朋友告诉记者，市场商铺相比独立商铺，独立性和稳定性较差，如果市场经营不好，手中的商铺可能不但赚不到钱，还会成为“死铺”，转手也会比较困难。
其次是开发商的资源整合能力。
一招商负责人陆总认为，商铺不同于住宅，它有赖于周边的商业氛围，而市场类的商铺更讲究这一点。因为市场类商铺更讲究开发商的市场和产业技术背景，开发商的资源整合能力可能就决定了这个市场的兴旺，而这个市场的兴旺就决定了你手中的铺位价格的涨跌。
三是租金回报是否能兑现的风险。对于市场商铺常见的租金回报承诺，富岛律师事务所王律师认为，国家法律明确规定，开发单位不能承诺租金回报，如果你购买的市场商铺销售合同、经营合同签的是同一家公司，那就要当心了。但即便是分开签，租金回报是否有保障最终还是看经营公司的经营能力。如果经营能力不好，租金回报即使合同有规定也很难真正落实。
当然，要求一个市场一开始就生意兴隆也是不实际的，有一定的市场培育期也很正常。但关键是，投资者不能只盯着开发商承诺的高回报，眼光要放远，一定要考察周详，对经营公司的实力和市场的定位有信心，这才是商铺增值的根本保证。
来源:海南特区报
