秦虹-《结构供求平衡仍是调控重点》

秦虹：大家早上好，受会议的邀请，我们今天在这里有关政策问题与大家进行交流。两会结束了，按照政策工作报告的要求，今年的国民经济要实现又好又快的发展，经济增长的速度要保持在8％左右的增幅及实现这一目标，房地产仍然是重要的稳定性因素，如果说谈政策的话，我想今年的房地产政策的特点能不能以6个字来概括，就是稳政策抓落实。

    在连续几年的房地产宏观调控政策的指引下，目前房地产投资的增长幅度以及房地产市场的变化，正处于一个平稳的态势，这为今年稳政策奠定了有力的基础。这两年，房地产宏观调控的政策的一些效果引导下，全国大部分地区房地产的投资扭转了在03、04年几年高速增长接近30％的态势，进入了一个相对平稳的增长区间。06年的时候，房地产开发同比增长是21.8％，房地产投资增速的稳定确保了宏观经济运行没有因房地产业而出现大的波动，对全局经济的稳定，稳健增长起到了非常重要的作用。

    今年一季度房地产的投资仍然延续了06年相对平稳的增长态势，今年一季度大家知道，我们在投资市场上出现了很多大的变化，比如说今年一季度的股市出现了暴涨，前两天的报纸上评价是股市出现了天量天价，CPRI也出现了最高涨幅，但是相比而言，今年第一季度的房地产市场没有出现大的起落变化，所以说投资增幅和市场的相对平稳为持续稳定地贯彻落实各项政策提供了依据，也为我们今年稳政策奠定了良好的基础。

   

     今年的调控重点有几个方面。第一个供求结构平衡仍然是调控重点，今年仍然是继续贯彻宏观调控中一个非常重要的内容，就是调整结构。当前在房地产市场上，住宅价格的变化和城镇居民收入变化之间形成了越来越突出的矛盾，不同收入群体住房改善的速度，也发生了很大的变化，就是高收入阶层的住房改善速度加快，相对来说中低收入家庭住房改善的速度要慢很多。住房保障体系不完善也引起了很多关注，有关于民生的一些问题，所有这样一些都已经成为社会矛盾的焦点，就是在住房上这些问题都已经成为我们当今社会上的矛盾焦点，客观上来说，由于我们正处于整个社会的发展阶段，正处于城镇化、全球化这种快速发展的历史阶段上。

 消费结构升级也是这样，由于我国目前的消费结构升级的态势非常明显，城镇居民中中等以及中等偏下收入的人群目前正处于住房消费能力对收入的高敏感、高弹性阶段，也存在着大量地对住房的改善性需求。另外，由于整个社会层面还存在着大量地对房地产投资的需求，但是由于我们房地产投资、资本市场发展的滞后，房地产投资渠道非常有限，大量对房地产投资的需求，都集中在对实物地产上的投资，形成了自住性需求和投资性需求在市场上的竞争。

    总之，上面这些因素导致了在目前住房市场上的刚性需求、改善性需求、投资性需求多重叠加，历史上积累下来的未满足的需求以及对

未来住房的改善性需求都在短时期内集中释放，均衡供求关系就成为了当前政策的一个调控的重点。但是，我们国家住房的供应却受到了土地等资源的硬约束，那么在资源总量有限的情况下，政府积极主动地调整结构，优先满足一些自住性需求，有限满足困难群体的住房需求，限制奢侈性需求，促进供求结构的平衡，就成为了必然的正确选择，这个正确选择是适应当前事态发展变化和社会整体预期要求的政策，所以这项政策在今年一定会继续地贯彻落实下去。

    应该看到当前市场的一些态势已经初步出现了，地级以上城市有92％的城市也编制了发展规划，68％的城市已经公布了，新建商品房项目里面中小户型、中低价格的房子比重正在逐步提高，所以坚定不移地贯彻调整住房结构的宏观政策，实现供应结构的逐步优化，从长远来看有利于形成住房资源配置，向中低收入市场商品房倾斜，对稳定社会、构建和谐社会具有重要的意义。第一条就是结构的供求平衡，仍然是重点，因为当前的需求仍然是十分旺盛的，但是供给却受到土地等资源的硬约束。第二个方面，住房保障是政策的关键。今年温家宝总理在政策工作报告中说，政府要特别关心和帮助解决低收入家庭的住房问题，要加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改善经济适用房制度，经过改革开放二十多年的发展，我国城乡居民的住房条件在这些年的发展过程中，已经取得了明显的改善，到05年时，全国城镇住房自由化率已经达到了85.8％，如果按长住人口计算，人均住房面积平均为19平方米，如果按户籍人口计算，人均住房面积为26平方米，这样的数字表明，在前几年的发展支持下，城镇住房的绝对的短缺时代已经过去了，但是我们当前所面临的一个不可避免的问题是低收入家庭无法依靠自己的能力通过市场渠道改善自己的住房条件，所以低收入家庭的住房问题是我们当前的重点。

  解决低收入家庭的住房问题，一个很重要的政策就是廉租住房制度，廉租住房制度与其他制度相比有几方面好处。第一廉租住房通过政策补贴，可以与收入极低的收入群体相匹配，这样的特性决定了廉租住房应该是住房保障的最主要实现形式。第二个住房保障制度保障的是居住权，而不是产权，就是首先要解决无房住的问题，或者是解决低收入家庭里有起码的住房尊严的问题，住房供应体系中的第一关注可以主要通过租赁的方式解决，廉租住房的方式是比较合适的。第三廉租住房可以解决住房保障，提高住房保障有效性，可以剔除有更高收入家庭的生产投资性需求，对住房保障产生一些干扰。最后廉租住房还有利于实现住房保障的一些退出机制，通过租赁方式保障住房的封闭运行，重复地循环利用，来提高政府对住房保障投入的利用，我想廉租住房制度在今年会是最重要的一项政策。

  当前我国的廉租住房制度正在处于健全和完善的过程中，到去年年底，全国274个地级以上城市建立了廉租住房制度，宏观调控政策还把廉租住房建设纳入了地方政府的目标责任管理的举措里面去，促使地方政府提高对住房保障工作的重视程度。这几年国家已经推进了廉租住房制度，但是总体来看，廉租住房这几年的覆盖面比较小，地区发展不平衡，这是廉租住房制度的主要问题。根据建设部的调查，2005年城镇居民家庭中低收入家庭里面，享受低保的家庭里面人均住房面积在十平方米以下的住房困难户仍然有四百万户，四百万户政府通过廉租住房制度解决他们的居住问题，只解决了26.8万户，10％都不到，所以说住房制度已经开始起步，但是它的建立健全和完善这项制度，还需要很多的工作要做。去年下半年，中央已经提出要求各个地方将土地出让金净收入的5％用于廉租住房住宅建设，5％是什么概念呢，如果以2005年全国土地出让的收入来计算，5％就是109亿的资金可以用于廉租住房的保障，如果这一百多个亿能够真正地落实，对解决低收入家庭的住房困难会起到重要的作用，当然这109亿的资金全算大帐是这样的数字，同样也存在着地区发展不平衡的问题，土地出让金多的地方总额比较大，而一些困难地区经济不发达，土地出让金本身就少，提5％可能就很少，怎么样解决地区的平衡问题，也还需要一些相关的政策加以补充和调整。

  总之，关注民生，关注和谐，让市场体系和保障体系共同形成对全社会住房需求的全面覆盖，让全体人们都能享受到改革和发展的成果，是我们构建和谐社会、稳定社会的重要方面，体现在住房上就是把住房保障作为一个政策的关键。 第三个方面，就是规范市场秩序是当前促进房地产业稳定健康发展的一项重要政策。这几年来，我们房地产市场发展非常迅速，但是在发展过程中，市场不规范的问题一直是存在的，那么这个市场不规范，或者说当前在政府在规范市场秩序中最重要的是体现在两个方面，一方面是解决违规开发的问题，比如我们很多的开发企业未经批准或者不履行程序，擅自更改规划用途，不落实公建配套同步建设的要求，有的企业未取得施工许可证擅自开发等等，这样一些违规开发在过去的市场快速中在很多地方是存在比较多的，这是市场的重点。很多企业发布虚假信息来抬高房价，恶意炒作，倒卖房号，面积缩水，或者将验收不合格的产品擅自交付使用，这些问题在市场中存在很多，也是我们在消费者协会接到居民投诉最多的方面。这些问题的存在，严重干扰了房地产市场的正常市场秩序，损害了国家利益和消费者的合法利益，已经成为了社会不稳定因素，所以整顿房地产的市场秩序，今年这项工作已经启动了好几年，今年仍然会继续落实下去。

  当然了，规范市场秩序不仅仅是规范房地产企业他们的行为，还应该规范地方政府的行为，以落实地方政府的责任，所以从监督检查做起来，从制度入手，将规范市场秩序引入长效机制是一个方面。 第四个方面，是节能省地环保，是房地产领域的长期战略性政策。要从我国人多地少的国情和现阶段的房地产发展水平出发，合理规划建设，发展节能省地环保型建筑，完成政府工作报告所提出的目标要求，可以说对我们整个建设领域来讲，它的任务既紧迫又艰巨，先从节能方面来看，当前我们国家处于大建设、大发展的时期，目前我们的建筑规模巨大，发展非常迅速，每年全国城乡要建造20亿平方米的新建筑，这些新建筑的建筑面积大于各个发达国家当年兴建建筑面积的综合，我们国家是世界上最大的建筑市场，预计到2020年底，全国房屋建筑面积将增加三百亿平方米，此外我们既有的存量建筑面积非常大，2003年达到了420亿平方米，但是纵观我们的新建建筑和存量建筑，在这些大量的建筑里面，存量建筑里面仅有6.5％的建筑达到了建筑节能的设计标准，所以我们要实现政府提出来的节能、环保的目标，从节能方面来看我们的任务非常艰巨，我们的大量存量建筑才有6.5％达到了要求，住宅建设整个的能耗占到了全国总能耗的20％左右，房地产领域从住宅建设领域抓节能建筑，意义重大。从省地环保方面来看，我们国家面临的现实情况是人口众多，人均资源相对不足，生态环境存在能力弱，这是我们国家客观存在的、不可回避的基本国情，土地、能源、环境以及社会结构和人口的变化都会对未来城乡住房建设发展构成严重的制约因素。所以这样的一个基本国情决定了我们国家城乡建设的发展必须向紧凑型的方向发展，这就要求我们转变住房结构的生产和住房方式，大力提倡和合理引导住房建设与适度的消费模式，增强我们在住房领域的忧患意识和节约意识。同时，在环保方面要求，还要建设资源节约的社会，按照减量化、再利用、资源化的原则大力发展能够循环使用的建筑材料，大力发展环保的、健康的绿色住宅。今后相当长的一段时间内，这种节能、省地、环保型住宅建筑的发展，将会是我们住房建设的一个基本方针。

  当然，为了节能、省地、环保房屋的建设，或者旧房屋的改造，都是需要增加投入的，在当前社会整个认识层面还没有提高到一个统一的认识的情况下，对我们开发企业提供节能、省地、环保建筑产生了一定的压力和约束，因为增加投入，社会上不能认可，因为我们的节能看不见摸不着，节能环保意识如果达不到的话，可能对这个并不认可。面临这样的情况，我们重要的政策措施一个是通过强制性建筑标准的实施，要求我们的开发企业在新建建筑中加大节能环保的投入，其次我们采取一系列的有力的新政策来鼓励环保、节能型建筑的发展，通过政策的引导和支持，来实现节能、省地、环保型住宅。 总之来说，今年房地产的发展，从宏观经济层面和社会层面上都面临一个良好的发展环境，下半年十七大就要召开，房地产市场的平稳发展和我们政策的贯彻落实都会对我们整个今年的房地产健康发展起到很重要作用的作用和重要意义。谢谢大家！

主持人:非常感谢秦虹女士的精彩发言。