第三只眼：外商的投资转变

2007年3月12日

据英国综述，2006年上半年，国外投资者就已预算花费300亿美元购买中国的房地产物业，相当于2005年整个国家吸收外商总投资金额的一半。外商的投资热情并不难理解。据有关部门预测，未来几十年中国将有超过3亿人口从农村迁移至城市，而每年将有2000万人口需要买房居住。这样庞大的数字不难令外商投资者垂涎三尺。最新进入中国房地产市场的有英国地产发展商Grosvenor集团有限公司。该集团收购了位于上海的一处公寓住宅楼，计划对其进行装修并作为长期投资持有。同时Grosvenor集团还考虑建立一支专营中国房地产投资的基金。另一位新进者斯坦福管理公司也投资了3亿美元在上海市的一个房产项目上。至于一些长期存在的投资者，行动也毫不迟缓。新加坡的凯德置地集团在2005年销售了一批酒店，其中包括历史著名的莱福士酒店，他们计划将其中大部分的收益都用于投资中国。此外，荷兰国际房地产公司则在市场上投放了一只3.5亿美元的中国地产基金。随着中国经济以每年9％到10％的速度惊人增长，预计每年会有1500万至2500万人率先进入中产阶级行列。这些人不仅是自住房的购买者，还是购物中心、商场以及正在大量兴建中的酒店的潜在顾客。此外，还有美国、澳洲、英国等房地产市场资金的转移以及人民币升值预期吸引大量热钱等方面的原因，致使外资如弥漫在北京城内的沙尘暴一般，在2006年的春天迅猛地扑向中国房地产市场，掀起房地产业的新一轮炒作热潮。大部分新进来的外国机构资金都流向了北京或上海——这两个目前中国法律基础最稳固的城市，但是这些城市只有少量的能满足国外投资者要求的物业。同时，外国投资者一直对中国的甲级写字楼特别感兴趣，但在掀起建设高潮的中国房地产市场上，这样的写字楼在许多城市却很难得到。这意味着某些投资者不得不寻求其它的策略。有几家香港地产商，如长江实业及和记黄埔，还有香港瑞安集团等，都已在一些内陆城市如武汉和重庆等大力进行土地储备。摩根士丹利地产则通过购买将有沃尔玛商店进驻的购物中心的股权入手，在全国范围内大规模铺开它的收购行动。另外一种策略是开发酒店项目。2010年上海主办世博会，有关方面预计届时将有近7千万游客到访，上海市政府则称在未来5年内，上海酒店方面的床位数将会呈4倍增长。根据房地产投资及服务公司——仲量联行的数据显示，已经有16个豪华酒店项目在上海兴建。而随着2008年奥运会的临近，北京也正经历着类似的豪华酒店兴建热潮。　在中国政府两年多前开始收紧房地产银行贷款政策的时候，国内的开发商就已经开始寻找更多的外资合作伙伴。在一定程度上为了转移上述风险，中国政府制定了加大外国人在中国买房难度的措施，规定在华境外机构及工作、学习时间超过一年的境外个人方可购买自用、自住商品房，且必须采取实名制。并且，规定境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当申请设立外商投资企业，这就等于宣布了目前流行的海外投资手段的不合法性。此外，还规定投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50％。中国外汇监管部门发出警告称它会仔细检查所有汇出境外的房产交易方面的利润。此外，人们还担心政府限制房地产信托投资公司在中国的发展空间。同时，中国政府还设法限制豪华住宅项目的开发，要求开发商确保其新建住宅项目中的70％为小于90平方米的户型。而瑞银集团的分析师乔纳森·安德森认为，总体而言，外资对中国房产市场的影响不大，但是在北京和上海等大城市，外资确实是令豪华住房项目被大力发展的因素之一。近来，多数外国大投资者都在担心中国对财产权的保护力度及经济波动等方面的问题。只有少数外资，主要是香港开发商在中国大陆市场上的投入获得程度不等的收益。尽管如此，伴随着全球经济重心的转移，越来越多的外资正涌进中国房地产。

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