2007年3月5日
进入2005年，房产新政“组合拳”连番出击。此前一路高歌猛进的中国地产行业集体陷入低潮。中国房地产业冬天是否真正来临？中国楼市将何去何从？地产业如何面对政府宏观调控的习惯性动作？
新鸿基地产上海有限公司董事长邹益民认为：中国的房地产市场逐步的走向成熟，下一步应该靠做好自身的活才可以站得住市场。
各位朋友，刚才听了很多地产界的名人的演讲，他们讲了很多宏观政策方面的问题，企业如何生存的问题。我今天讲的是很细致的问题。为什么要讲这个问题，因为我的看法是：中国的房地产市场经过了十几年的发展，逐步的走向成熟，下一步应该靠做好自身的活才可以站得住市场。
中国市场的几个发展阶段
第一是九十年代的前期，这个时期，我们的住宅大部分是零散、点的开发，缺少小区的配套和整体规划、绿化也是比较少的，户型的设计也比较落后，主要是为了解决脱困，基本上没有物业管理，或者是以前的房管所改变的。
第二，九十年代后期，这个时期可以说是住宅市场快速发展的阶段，这个阶段里面，小区的总平面、建筑面积、房间的设计都做得很好，初步完善了小区的绿化和会所。也开始推出了全装修房，但是装修房屋的质量有一些做得好但是总体有差距。初步建立了物业管理的体系，但是专业化的程度不高。
这个时期的建筑外立面比九十年代初期要好很多，现在我认为住宅市场已经步入成熟期，这个时期将是买方市场，竞争会加剧，客户因为解决了基本的住的问题，客户的成熟对产品和服务提出更高的要求，在这种情况下，也就是我今天讲的从细化管理提高产品的本质。
细化管理提高产品的本质
首先产品的定位要细化，任何一个产品都要有细的需求的调查。这里做的是针对不低和外地的人，他们的的年龄、收入、教育对你的产品都有影响，这个地区是否适合做豪宅都要考虑。市中心做的都是普通的产品，反而在偏僻的地区做的确是很好的产品。这样可以细化。
针对不同的客户，是豪宅还是普通的住宅，可以看是大单位还是小单位。上海有很多的小区，清一色的三、四百平方米的住宅有很多，但是有一些是不需要做这么大的。
根据不同的客户群，住宅的功能的优化也是需要考虑的，究竟这个地区是否要有工人房，有一些家庭只是考虑工人不一定是24小时在家里，所以工人房是不同的，车库的问题在产品定位时都要考虑。
这些问题开发商都在做，只是做的时候，考虑得不细致，这里提的是产品细致的同时要提升空间。
我们看这两个图片，两个产品的大门，我们可以看到左边这个图，这个大门看起来很好，看细一点，我认为可以做得更好，我会觉得楼梯这么高，对主客不一定很方便，因为有老人和轮椅，即使是普通的人，上下班走这么高的楼梯不一定方便，高不一定是高尚的。
大门的上边刚好是二楼的阳台，上面有一些衣服，拍摄的时候他的衣服刚好不多，只是一个毛巾，大门的上面看起来就不好看。如果设计的时候留意这些问题的话，就可以避免。
还有一个门牌号码的问题，所有的住宅都要有门牌，如果小区不一定要摆设在这里，可以像右边这样作一个漂亮的门牌摆在这里。
大堂的布置也一样，我们可以看左边这张图，大堂在设计的时候，并不见得很细致的考虑过，而是根据大堂的位置，摆设几张沙发让客人座一下，窗户也是很小气的。
走廊也是一样的，现在可以看一看，现在国内很多的发展商做走廊的时候，处理得不是很细致的，有的时候将消防放火拴做得很明显，我认为应该做得封闭起来，让大家消防更加明显，看起来走廊会舒服一些。
走廊的天花顶也是一样的，左边的图并不是很高档的楼，装了天花和吊顶，感觉上比较豪华一点，但事实上，考虑到客人搬家，这样的吊顶灯并不合适，天花也不适合。
右边的天花感觉很好，灯并没有吊顶，感觉很实用。
对讲器也是很适合的，左边的拉了一个出来在大门边上，右边的作了一个改变，感觉很美。
垃圾桶，大家在等电梯的时候，如果将垃圾桶摆设在按纽底下，设计的得漂亮一点，等电气的时候就感觉很舒服一点，右边的这个垃圾桶是随便设计的，而且拜访的位置也不在电梯边，给人的感觉是不方便。
连接部位的色彩协调，左边上面是墙花，上面是白色，下面是黑色，黑白对比很大，做住宅的时候，地板不要显得这么生硬。右边处理得色调就比较好，处理了对比的问题。
广告牌也是一样的，这个广告牌就是电梯按纽，给人的感觉看起来不是很漂亮的广告牌，右边的广告牌配合后边的设置，给人的感觉是很精致的，要吸引人看广告，要将公告牌做得漂亮，给人一种享受。
物业管理细化，应该提升到客户服务的感觉。首先是物业管理从早期的餐饮开始，因为物业管理的工作人员，是最直接，经常和物业的公共设施打交道的，哪些部位应该安装开关、哪些有小毛病他们是非常清楚的。
物业管理还可以在交楼给业主前，参加发展商的预交楼，物业管理扮演着小买家的角色，去业主哪里，经过一次验收，验收后再交出来的话，从某种角度物业代表客户的角度去验收楼，进行把关。
完善物业管理的标准化，很多小区的物业管理就是做清洁和保安、日常维修的工作，有一些小区在这方面做得不够标准。物业管理还可以做一些增值服务，例如客户的室内服务等等，还有一些可以启动网上的投诉，让客户的服务可以直接反应到公司，这样可以促进物业管理的质量，也方便让客户了解到住户的具体要求，同时设立住户俱乐部，现在中国已经有了万科会、富力会，这些都是对客户联系的一种渠道。
物业管理还可以提供资产的服务，包括帮一些小业主帮他们出租房屋，作内部的管理，帮他们收取租金，这样的话就是整个资产的管理，而不单单是物业的管理。现在的中国房地产已经走向成熟，外面的变化是我们关心的，我们如何从自身的内部细小的部分做好，引起客户的忠诚度是每个发展商需要考虑的问题。
