面对流年不利的罗康瑞，喜怒无常的资本市场看来也动了恻隐之心。
近日瑞安房地产（0272.hk）卷土重来，再战港股，有消息称，其国际配售股份获得4~5倍的超额认购，占总发行股数90％。
"我不明白为何同一家公司，前后两次招股的市场反应竟然如此不同？"9月19日，即公开招股前一天，瑞安集团主席罗康瑞亮相香港举行的记者会，神态与三个月前铩羽而归时大不一样了。
但也许只有他自己心里真正清楚，这种轻松表白后面，有多少不为人知的苦涩。
低姿态出击力保不失
与6月份那次不成功的上市努力相比，瑞安房地产此次招股各项关键指标都明显下调。其中招股价由每股5.5~7.55港元调低到4.8~5.5港元，预计募集资金总额也由79.6亿港元降低到62亿港元（以最高定价计算），平均降幅约25％。
市盈率方面，6月份瑞安定出13.1倍的水平，与一般内地企业到香港上市的标准相近，但现在瑞安主动降低到9倍。
根据瑞安的计划，9月25日公开招股结束后，公司股票将于10月4日在香港联交所挂牌交易。罗康瑞在香港早前的投资者推介会上表示，"近日市场气氛良好，有信心可成功上市"。至于定价及集资额的下调，他认为对集团今后发展不会有大影响。
为了给此次上市保驾护航，罗康瑞还请来数位重量级人物助阵，汇丰控股前主席庞约翰与联交所前主席郑维健，均出任瑞安房地产独立非执行董事。
不过，资本市场人士普遍觉得，瑞安受到如此追捧，与其放低姿态，甚至有点低价"甩卖"的策略直接相关。
高速扩张资金饥渴
三个月前，内地宏观调控风暴骤起，全球股市又恰恰出现波动，瑞安招股遭遇冷场，只能以下限定价，罗康瑞临时决定撤退。如今却愿意以更低价格再图上市，个中委曲，可谓一言难尽。
瑞安近年在内地数个大城市经营的项目，无一不在位置上佳的中心城区，且都规模巨大。如上海太平桥项目（瑞安赖以成名的"新天地"只是其中一小部分）占地52公顷，创智天地占地84公顷，重庆化龙桥项目占地130公顷，武汉汉口天地项目占地约60公顷。以上发展计划，大多牵涉到旧区拆迁改造，所需资金更是相当可观。
最新消息透露，今年6月前后，瑞安还与昆明市政府签订了一份意向书，参与开发当地一个占地2到3平方公里的片区，区内60％~70％的土地用于兴建高档住宅。
据香港媒体报道，未来几年内，瑞安上马项目需要支付的地价款及后续投资，将会高达53亿港元，而今年还有26亿港元的债务到期。此外，罗康瑞近日在香港表示，将尽快偿还与上海社保基金有关的8.75亿元贷款。这又是一个不小的数目。
为了减轻资金压力，项目股权融资已成为罗康瑞的另一新招。据其上市保荐人之一德意志银行的报告披露，他们正为瑞安重庆项目引入策略投资者，计划出让30％的股权，迄今为止，已向香港信兴集团及基金公司Ocean Equity Holdings Limited出让19.8％的股权，套现10亿港元。
资料显示，信兴集团成立于1953年，老板蒙民伟，旗下包括信兴电器贸易、信兴科技、信兴电工工程等九家大型企业，地产并非其主营业务。而那家基金公司，则是2004年2月罗康瑞分拆成立瑞安房地产时引入的10家基金之一。
海外基金倒逼
香港发家、内地成名的罗康瑞，融资理念一向颇为超前。
自2004年以来，瑞安主要有三次重要的融资动作：2004年2月，瑞安集团引入包括花旗亚洲、美罗控股、渣打银行等在内的10家基金，筹资4亿美元，成立瑞安房地产；2005年10月，瑞安房地产配售3.75亿美元公司债券，用于武汉、上海项目拓展，主要客户依然是新老基金合作伙伴；今年6月准备上市之前，又从汇丰银行成功融资1亿美元。
但成也萧何，败也萧何。
业界人士分析，正是先后进来的这些机构投资者，迫使瑞安不得不"割肉"上市。比如，汇丰的融资条款中就白纸黑字地写明，若瑞安未能在2007年5月之前上市，必须回购这部分股份。尽管从公开资料中，无法获悉瑞安与其他机构投资伙伴谈妥的条件，但由不久前赴港上市的绿城等内地房企的身上，可以猜到罗康瑞面临多大的压力。
有媒体报道，今年1月绿城为准备上市，向摩根大通等机构投资者发行1.3亿美元可转债，其中强制性债券和非强制性债券各为6500万美元。按双方合同附件约定，绿城最迟必须于2006年下半年前到境外上市，否则后者有权要求绿城在未来18个月内兑现可转债，并补偿三年的债券利息及三年期的看跌期权。
在瑞安首次上市失利后，不惜冒险逆市登陆港股、并以明显偏低的股价上市的世茂房地产，据称也有发行可转债而受制于海外基金的内情。难怪绿城集团董事长宋卫平曾经公开感叹："（海外基金的）钱不是好用的。"
从财大气粗的摩根大通们的角度来看，通过这种近乎苛刻而又被视为国际惯例的财务安排，投资方可保资金绝对安全，潜在风险则转嫁给急于敲开上市大门的内地房企--资本市场形势走好，对房企上市融资就有利，一旦形势不妙，它们就只好哑巴吃黄连，有苦自己知。
社保基金案阴影未散
与上市历程一波三折相比，卷入牵连甚广的上海社保基金违规贷款案，也许是更令罗康瑞头疼的事。
在媒体爆出瑞安与此案有染后，罗康瑞出面承认，瑞安上海创智天地项目确实通过浦发银行办理过15亿元的委托贷款。
9月19日香港记者会上，罗康瑞再次回应此事，重申瑞安与社保基金并无直接信贷关系，经公司法律顾问研究之后，相信该笔委托贷款完全合法。但他强调，为免传言继续，集团将主动接触浦发银行，商讨尽快偿还已提取的8.75亿元款项。
从目前情况看，与社保基金案的牵连并未从根本上动摇罗康瑞的信心和决心。一般认为主要原因是所谓法不责众，历年来从上海社保基金贷款的企业很多，瑞安不过是其中之一，况且罗康瑞在上海苦心经营多年，人脉关系深厚，对城市发展的贡献也有目共睹。
"但社保基金案对瑞安上市冲击不小，"一位接近瑞安的不愿具名人士明确告诉记者，"这肯定会降低资本市场对瑞安的信心，更会影响招股定价水平。"
此外，如今调控风暴未过，国内地产业市场和政策环境与三个月前相比，并无大的利好变化，瑞安重点开发的上海、重庆等地，楼市走势亦不甚乐观，精明的机构投资者大都清楚瑞安严重缺钱才不惜代价再谋上市，不排除出现进一步压价的局面
