大连万达赴港发行REITs的失败，并没打击内地地产企业资产证券化融资的热情。
日前记者获悉，上海金茂大厦拟将旗下物业未来5年租金收入打包成资产包，设计成资产担保证券（ABS）上市发行。但据方案的设计者——海通证券副总裁金晓斌对记者表示，目前方案尚未通过证监会的审批。
某证券公司负责人则认为，由于投资主体上缺失和今年IPO的火爆，致使证券化产品颇受市场冷落。
方案尚未获批
按照中国证监会的规定，ABS产品的周期至少为5年，总收益不低于8亿元。以此计算，产品年均收益约为1.6亿元。而金茂大厦未来5年的租金收入能否达到此标准，要依赖于能产生稳定现金流的物业产品各自的收益。
戴德梁行投资部董事叶建成表示，商用物业可产生较稳定收益的部分一般为写字楼、市中心停车场、商场及一些观光景点等。以此分类，金茂大厦写字楼租金、停车场及88层观光厅均为可产生稳定收益的项目。
而第一太平戴维斯的数据显示，金茂大厦写字楼总面积为126856平方米，目前写字楼日成交价约为9元/平方米，月物业管理费约为37.25元/平方米，入住率为99%。以此计算，金茂大厦仅写字楼部分一年的收益最高便达11.31亿元。
作为国内最高和最大的观光厅，金茂88层观光厅自1999年起接待游客330万人次，2001年收入为4676万元，3年累计1.37亿元，平均年收益约4500万元。
此外，金茂大厦有100个车位及800个地下车位。记者虽经多方面打探，但未曾得知金茂大厦停车场每年收益数额。但叶建成认为，停车场产生的收益是相当可观的。“领汇基金即是将香港130个零售商场和约10万个停车场设施分拆上市，停车场的收益是相当可观的。”叶建成说。
“证监会的要求是硬标准，”金晓斌表示，“此外，写字楼收益与客户、租约期限及未来写字楼市场供求关系、陆家嘴发展等外部环境都将影响证监会对这一方案的判断。”
ABS有行无市？
从去年的REITS热潮开始，国内金融界和房地产界都开始把目光投向了资产证券化这一全新的融资领域。但投资者并没有因为地产商和金融掮客的热情而心甘情愿的买单。
“资产证券化项目遭受市场冷落，一方面的原因是因为IPO的重启分流了部分投资资金，另一个主要的原因是投资主体的缺失”，某证券公司负责人略显沉重地告诉记者：“虽然资产证券化项目看似框架已经具备，但是实际发行过程中仍将面临许多复杂问题。”
仲量联行商铺经理陆前锋也认为，ABS虽然是很好的融资工具，但在中国当前市场条件下，政府会更多地考虑到安全因素。
上述证券公司负责人还表示，该公司一直把资产证券化项目作为创新方向之一，成立了专门的资产证券化工作小组开展ABS产品的开发和设计工作，并且储备了多个资产证券化项目。然而由于资产证券化产品现存规模较小，再加上其他方面的原因，使得相关交易极为清淡。
分析该公司资产证券化产品发行受阻的主要原因在于，目前券商设计的资产证券化产品的目标对象是机构投资者，然而对于历来追求高风险、高收益的机构投资者来说，资产证券化产品的低风险、低属性注定了它不可能提供很高的收益，因而，难于获得机构投资者长期热捧。
为了扩大投资群体，今年5月证监会曾发布《证券投资基金投资资产支持证券有关事项的通知》，将资产证券化的投资群体扩大到了基金公司。6月份，一次上海市金融机构的内部会议上传出消息，保险机构等也在积极争取投资资产证券化产品的可能性。然而有保险资产管理公司人士表示，监管者对保险公司投资无担保无评级的次级债券仍不可能放行。
而对于物业资产证券化而言，项目的开展还存在其他的现实障碍。
“资产证券化的融资成本比从银行贷款利息要少2个百分点左右。这对我们非常具有吸引力”，某南京开发商拿着手里的开发项目融资计划书对记者表示，“可是税收、担保的问题是我们现在遇到的最大障碍。”
据该项目开发商介绍，资产证券化产品是以未来可预见的现金流为支撑的，这对他们而言已经不是问题。但是关于税收方面的细则还没有详细说明，这是目前最终融资成本的一大不确定因素。
其次是担保问题。作为直接信贷资产的主要持有者，银行在资产证券化业务中具有天然的竞争优势。在已经获准发售的资产证券化产品中，大都是银行来做担保的。除去担保费用高昂的因素以外，申报过程耗时太多也是让企业头痛的事情。
据上述证券公司负责人介绍，最近该公司在资产证券化产品的开发和设计中正在寻求银行以外的多种担保方式。
“中国资产证券化之路无论在体制还是市场成熟、认可度方面仍有相当长的路要走”，美国纽约大学房地产学院的劳伦斯·朗瓦(Lawrence J·Longua)教授意味深长地对记者表示
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MBS、CMBS与ABS
ABS: 资产担保证券（Asset Backed Securitization），它是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
MBS:住房抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Security），是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
CMBS：商业抵押担保证券（Commercial Mortgage Backed Security)，是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。
MBS与ABS之间的区别在于：前者的基础资产是住房抵押贷款，而后者的基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产。
