昨天我们研究所做了一期“易居论坛”，小范围内对近几年的房地产宏观调控进行了辨析，会议由我主持，由《完善我国房地产调控政策》课题组组长李战军讲解报告。报告在简述目前我国经济和房地产形势的基础上，针对现行房地产调控各项政策提出了研究意见，并历数了房地产主要调控政策难以落地的根源。勿庸质疑，在特殊的国内外宏观经济形势下，在我国房地产市场已出现明确下行迹象的情况下，宏观调控到一个“政策拐点”。

　　七月份中央会议决定把下半年的调控的指导方针由“双防”：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，转变为“一保一控”：保持经济稳定增长，控制物价过快上涨。作为国民经济的重要组成部分，中央对房地产市场态度鲜明：防止大起大落——实质是防大落。这就意味着，本轮紧缩型的房地产宏观调控警报解除，接下来将有所放松。

　　回顾可知，自上世纪90年代以来，中国房地产业有过三次宏观调控。第一次宏观调控始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题。第二次始于1998年，为了应对亚洲金融危机的负面影响，国家将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。但在快速发展过程中，不可避免地产生了诸多的矛盾，如局部投资过热、房价增长过快等。

　　于是，2003年以“121号文”为起点，开始对房地产业进行第三次宏观调控， 2004年，调控节奏加快，紧缩“地根”和“银根”成为两大重点，如实行“招拍挂”制度；2005年，实施了一系列全面、严厉、深入的调控政策，主要是“新老国八条”；2006年，调控再次升级，出台“国六条”及“国十五条”。2007年，宏观调控持续和加强的一年，如清算土地增值税、“国24号文”、“9.27房贷新政”、《土地储备管理办法》等。2008年，房地产宏观调控继续，但新出台政策的数量已较前几年大幅减少，政府开始密切观察市场走向。

　　第三轮房地产宏观调控的总体思路是正确的，属于紧缩型调控，调控的主要目的是稳定房价、优化住宅供应结构、抑制开发投资过热、规范市场秩序、加强住房保障制度建设等。从本质上讲，本轮宏观调控是在宏观经济偏快增长、固定资产投资过热、国内外流动性过剩、国家倡导节能降耗的背景下，为房地产开发热、投资热、炒房热降温，以促我国房地产业更加健康、稳定的发展。
 
　　值得关注的是，本轮宏观调控的效果显现经历了一个较长的过程，2005年长三角受“国八条”影响较大，对全国房地产市场而言，直到2006年调控效果才有所显现，全国房地产开发投资同比增长21.8% ，70个大中城市房屋销售价格比上年上涨5.5%；然而2007年全国楼市强劲反弹，经历了一波高增长，全国房地产开发投资同比增长31.8%，70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%（指数价格），全国商品房价上涨15.38%（成交均价）。

　　从2007年11月份开始，全国楼市开始出现调整，宏观调控效果明显显现，至今，全国绝大部分大城市都出现成交量明显下跌、房价盘整或下跌的现象。今年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比上涨0.0%，这是近几年首次出现月度环比不再增长，按目前全国楼市趋势，接下来很快会变为负增长。实际上，更能反市场真实情况的二手住宅价格环比增幅，今年5、6两个月已开始连续出现负增长。从“国房景气指数”看，2007年11月达到高点，然后持续下跌，今年6月下降至103.08，下半年有可能跌进不景气区间（100以下）。可以说，第三轮房地产调控的预期目标正在逐步实现。

　　那么，未来一段时间宏观调控将何去何从？6月13日，胡锦涛总书记在省区市和中央部门主要负责同志会议上发表重要讲话，强调要“加强和改善宏观调控，增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，把握好宏观调控的重点、节奏、力度”，还提到“要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。”今年我国宏观经济走势错综复杂，CPI高企、外贸顺差增幅减小、股市暴跌、经济面临下行的风险，持续四年多的紧缩型宏观调控有必要进行调整。

　　就房地产市场而言，经历了去年的过快增长之后，今年显示出向下调整的迹象，市场有进一步趋冷的可能性，房价亦存在明显下调的可能性。如果房价大跌将引发金融风险，甚至拖累经济增长，因此下半年房地产宏观调控将会更加灵活而富有弹性，部分原来紧缩型的政策可能会有所松动，如个人房贷政策将会更加支持自住需求。综而言之，2008年，本轮紧缩型房地产宏观警报已解除，调控重点正由防市场过热、房价大涨，转向防市场过冷、房价大跌。如果明后两年房地产市场持续低迷，则极有可能会展开新四轮宏观调控，但其性质是扩张型的，或者称之“救市”。