今年以来，在美国次贷危机影响下，两家最大房地产贷款公司股价深幅下跌，日本最大的房地产公司倒闭。美国房地产感冒，中国房地产会不会打喷嚏？我们该如何看待房地产行业的周期？房地产行业将如何行动？这些对购房人有哪些影响？

    本期，我们请来国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松研究员，为我们探究房地产市场的走向。

    高负债运作开发商将面临资金链断裂

    主持人:房地产作为一个资本密集型的市场，对国际资本市场的反应也十分敏感。在席卷全球的次贷危机和通胀的双重压力下，将对房地产产生何等影响？

    巴曙松:次贷危机作为金融波动，其实体经济方面的原因，是美国房地产市场的泡沫破灭和大幅的调整，中国房地产市场的价格调整或多或少与此有关，从去年开始的全国范围内的房地产成交量下跌,恰恰证明了房地产行业的流动性不足。

    通货膨胀对于房地产市场的影响，应该从供给和需求的不同角度进行区分。供给方面，对于开发商而言，由通胀引致的紧缩性货币政策或者信贷控制，特别是经济回落导致的交易量的大幅萎缩，是最为明显的两个压力，这也是当前引起开发商资金链紧张的决定性因素之一，一些习惯于高负债运作的开发商很可能面临资金链断裂的困境。需求方面，通货膨胀直接造成了人们实际购买力和收入预期的下降。

    对于房地产的需求可以区分为两大类:一类是由于真实的购房需要而引致的刚性需求，目前中国持续的人口红利和未来正在加速的城市化进程，支撑了巨大的刚性需求，这一类刚性需求的存在成为房地产市场向买方市场转化的最大阻力。这个方面的需求目前最为关键的制约因素是，收入水平的上升和购买能力的积累，特别是相对于目前已经大幅上涨的房价来说更是如此。

    另一类是投资性需求，目前在国家一系列政策的影响下，如央行在二套房、房贷额度上进行的非常严厉的控制，这一类需求受到了明显的抑制。不可忽视的是，当前的通货膨胀还造成了原有的一部分投资性需求向供给的转化，在通胀引致信贷紧缩、中小企业贷款困难的情况下，一部分企业或企业主会出售持有的投资性房产或地产，以缓解自身的经营性资金压力，从而释放出部分供给。