深圳断供潮越闹越起劲，近期还出现了炒房客破产的一个典型案例：69套房产归零，曾经的亿万资产灰飞烟灭。1998年楼市泡沫破灭后，香港也曾出现10多万“负翁”，其中多属自住客，并没出现大规模的房贷断供潮。而对于投机者来说，房子一旦沦为负资产，握在手中已无任何价值，因此房价跌幅最大的深圳目前已出现房贷断供现象。

　　在过去几年、尤其是去年的房价飙升中，很多投机者只追求房屋价格增长，而忽视了房产投资的一大“铁律”：租金收益率是衡量投资价值的根本标准。与股市相似，短期炒房可以获取暴利，但也隐藏着巨大风险。只有投资租金水平较高的物业，投资回报才可能是稳定的、低风险的。

　　因此，投资者有必要分析购租比——即房地产售价与月租赁价格之间的比值。国际经验表明，购租比的正常范围应该在100-230之间。目前，我国大中城市的购租比普遍偏高。曾有一项调查表明，2005年北京、上海、杭州等地的租售比已分别达到300、360和470的高危水平。这意味着这三个城市，投资房地产收回本钱的时间分别需要25年、30年和40年，即便不考虑长期利率风险，这个比例也显然已经严重偏离投资价值。

　　经过近两年的房价飙升，全国很多城市的购租比更加恶化。不妨以上海租赁指数办公室2007年6月的数据为例，分析上海住宅的购租比状况。分别选取三个不同的板块、不同类型的房屋加以比较。一是塘桥板块的售后公房，两房租金为1650元/月，户型采样面积为62-70平方米，按户均面积66平方米和单价15000元/平方米计算，其购租比为600。二是世纪公园板块的普通商品住宅，两房租金为4250元/月，户型采样面积为90-120平方米，按户均面积105平方米和单价25000元/平方米计算，其购租比为618。三是高档住宅中凯城市之光，两房租金11600元/月，户型采样面积为100-120平方米，按户均面积110平方米和单价40000元/平方米计算，其购租比为379。

　　上述售后公房、普通商品住宅、高档住宅的购租比换算成年收益率，分别是2%、近2%、3.2%。可见，越是高档住宅，租金回报率越高。事实已经很清楚，目前上海的绝大部分住宅没有什么投资价值，豪宅和服务式公寓还可以考虑，其他城市与上海类似。

　　豪宅和服务式公寓租金收益率之所以较高，因为其房客多属境外人士或高收入阶层，尤其是境外高管都享受高额租房津贴。所以，近几年海外基金整栋收购上海高端住宅的热情持续不减，其用途多是改造为服务式公寓出租。

　　那么，现阶段还能投资房地产吗？我认为，在眼下全国楼市低迷的情况下，并非所有的市场皆“雷池”，那些购租比较低，租金回报率较高的细分市场依然可以考虑。除了服务式公寓外，高端写字楼和商业用房也是不错的选择。

　　目前，上海甲级办公楼的平均租金为1.04美元/平方米/天，销售价格约4040美元/平方米，购租比为130，理论租金收益率为9.2%。事实上，由于越来越多的跨国公司入驻上海，近几年高端写字楼的租金增幅明显超过售价增幅，当然中低档写字楼的租金收益率要低于高端写字楼。商业用房的租金收益率主要与地段有关，中心商业区的沿街铺面和知名购物中心的租金收率较高，保持在8%左右，而郊区的社区型商铺的购租比偏低，租金回报不容乐观。