杨红旭：上海高端住宅市场，还能挺多久？

2008年7月24日　新浪博客　网友评论 0 条

　　楼市低迷，高端住宅也受影响，但是相对于中低档住宅，这一市场的情况却又乐观那么一点点。回头看看近几年的市场演变，或能一窥端倪。

　　2003年至2005年一季度，上海房地产市场一片繁荣，在投资和投机现象普遍存在的情况下，高端公寓市场由于其天生的稀缺性和高回报率而倍受炒家追捧。比如作为全国住宅第一高（申请有世界吉尼斯记录）的世茂滨江花园曾红极一时。世茂滨江花园2001年首开先河地找梁朝伟拍了一部广告短片，后来又联合境外五大代理行全球发售，知名度和美誉度逐渐累加至全国无双，而且销售销业绩非常抢眼。
　
　　2005年“国八条”出台后，上海市场经历了一次大幅振荡，量价齐跌，高端公寓市场亦一片惨淡。2006年上海楼市开始趋于平稳，尤其是海外基金掀起了一波高档住宅整幢收购热，陆家嘴中央公寓、华山夏都、翠湖天地等多个高档住宅项目被整栋收购，总量达到38.5万平方米。在海外基金投资热情的带动下，上海高端公寓市场有所好转，但仍不乐观。戴德梁行下专营高端住宅中介业务的泛城租售关闭门店，仲量联行高调宣布2007年将从内地住宅市场收兵；这两家贵为“五大行”的重量级经纪商涉足的都是高端住宅市场，由此反映出中介机构看淡市场前景。

　　孰料，2007年上海楼市重新经历一波大势。从成交结构上分析，高端住宅更受青睐，比如4月商品住宅8000元/平方米以下价格段成交比重环比3月下降4个百分点，而15000元/平方米以上价格段比重则上升4个百分点。从个案上也能看出些倾向，比如新天地板块的单价5万以上的翠湖天地御苑、济南路8号等楼盘持续几个月出现热销势头。接下来，重点分析一下2007年7月至2008年5月的相关成交数据，以观察近期市场态势。

　　在这期间，上海市典型高端公寓市场累计成交面积21.4万平方米，成交总套数1014套，成交均价39931元/平方米，平均单套面积221平方米，平均单套总价841万元。2007年9-12月，由于财富海景花园、晶品公寓、仁恒河滨城的大面积户型出现集中成交，单月套均成交面积均超过250平方米，套均总价均在1000万元以上。从均价上来看，2007年11月主力成交项目财富海景花园的成交均价高达54655元/平方米，受该案成交影响，当月单套成交均价飙升至50000元/平方米以上。

　　2007年9月开始，典型高档公寓的新增供应出现断档，销售进入收尾阶段，整体成交量开始下滑；2007年12月，财富海景花园、仁恒河滨城推出新房源，在2008年1月随即表现在了成交数量的上升。从中不难看出，高档住宅市场依然保持着较为旺盛的需求，当市场出现新增供应后，需求随即转化为成交。

　　从成交面积和价格上分析。此期间典型高档公寓成交1014套，150–200平方米较为适中的户型是高档公寓成交面积的主力段，共成交552套，占总套数54.4%。1000万元以上的户型是高档公寓成交总价的主力段，其次为800-1000万元、500-600万元的产品。三个档次的成交数量相差无几，可见高端住宅市场的客户对于价格的敏感度并不高，只要产品符合需求，房价并不会成为限制成交的主要因素。面积在150-200平方米且总价在500-600万元之间，是上海市典型高档公寓中的主力集中成交户型。

　　从购房客户群体分析，国内客户是需求主力。这期间的成交数据表明，大陆客户仍占举了绝对比重（占总量的65%），港澳台客户比重为19%，境外客户占到了总量的16%。从典型高端公寓成交客户来源分布情况分析得，上海本地客源的比重明显超过江浙地区客户，约占总量的三分之一。江浙地区客户中，又以浙江客源居多，比重达到了23%，江苏地区客户仅占8%。其中锦麟天地的客户集中在上海、江苏两地，而仁恒河滨城及御翠豪庭的浙江地区客户比重则高于其他项目。

　　总体而言，投资上海豪宅的主要有境外群体和境内群体两类，境外群体以香港和台湾客户较多，也有部分欧美华侨，他们多数选择中长期投资，出租几年以后择机转卖；境内群体则以江浙一带投资客居多，比较喜欢炒短线。