从紧货币政策下，又遭遇房屋销售不畅而导致资金回笼缓慢，负债率普遍很高（根据去年房地产上市公司年报，内地房地产企业资产负债率不少高达80％以上。多家房地产上市公司的年报显示，其经营期末现金流只有负债额的10%左右）的房地产企业融资艰难，开发商纷纷遭遇资金瓶颈。

　　大量项目被迫加速开发使资金需求空前加大

　　在近年来的房地产项目投资过热惯性和土地新政等政策的作用下，大量的项目被迫加速开发，使得房地产业资金需求空前增大，房地产企业普遍感觉到资金紧张。

　　来自国家发改委数据称，今年1-5月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%，增幅比去年同期提高4.4个百分点。住宅完成投资6806亿元，增长35.0%。全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%。全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%，增幅比去年同期分别上升4.1。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%。房地产开发竣工面积增长18.2%，增幅比去年同期上升1.3个百分点。全国新开工项目84368个，计划总投资27212亿元。今年1-6月，全国房地产开发完成投资13196亿元人民币，占固定资产投资的近三分之一，同比增长33.5%，这一增速比去年同期高出５个百分点。全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米，同比增长9.9%。只是，尽管今年1-5月，全国完成房地产开发投资9519亿元、同比增长31.9%、高于同期4个多百分点，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元、同比增长24.3%，全国房屋施工面积19.57亿平方米、同比增长24.9%，流入房地产资金增加3000多亿；尽管今年1-6月，全国房地产开发完成投资13196亿元人民币，占固定资产投资的近三分之一，同比增长33.5%，这一增速比去年同期高出５个百分点。

　　以上数据正说明，大量项目在金融政策和土地新政等政策的作用下而被迫加速开发，使得房地产业资金需求空前增大。目前房地产开发商普遍遭遇资金链紧张问题已不争的事实。

　　房地产销售不畅开发商难以及时回笼资金

　　由于现存的高房价一方面严重透支了未来的有效需求，又现实性地成为了阻碍房地产交易活跃的重要因素之一。在多方面因素共同作用下，在房地产销售方面，已是全国性的成交大幅下滑、房价普降。如今，房地产业的景气度已跌回一年前。

　　6月18日，国家统计局公布的数据显示，5月份，国房景气指数为103.34，与去年同期的103.32点基本持平，与 4月环比回落0.73点。7月18日，国家统计局公布的数据显示，6月份，国房景气指数为103.08，呈现双回落。比去年6月同比回落0.55点。与 5月环比回落0.26点，已是连续第7个月环比回落。而6月份的房地产开发投资分类指数为104.79，比5月份上升0.71点，同比上升1.94点。而与此同时，资金来源分类指数为100.19，比5月份回落0.63点，同比回落2.03点，说明资金面已偏紧。

　　此外，在个人消费贷款方面，金融政策依然不见有松动的迹象。6月以来，上海各家商业银行正在逐个接受检查，以核实二套房贷政策执行是否有所松动。北京、上海等重点房地产区域的二套房房贷政策，在执行方面已经有了进一步收紧的趋势。虽然，由上海市房地产交易中心牵头，联合上海市住房置业担保公司、建设银行、工商银行、中国银行、农业银行这四家银行，以及上海市房地产交易资金管理有限公司和衡联投资、凯弈投资和信义房产三家房产中介，对二手房交易实行全过程监管和服务。通过这套系统，二手房交易模式已由原来上家必须付清银行贷款才能卖房变为了二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。但这种有松动二套房房贷政策之嫌、与央行此前叫停的转按揭政策冲突的“二手房带抵押交易”，在上海试行20天之后已经被突然暂停，甚至不排除彻底叫停的可能。

　　这些说明，二套房房贷政策依然难以松动，房地产业的景气度已经下落，将继续加速消费者的观望。开发商通过加快销售回笼资金而缓解资金压力，正变得更加艰难。

　　金融政策继续从紧，房地产融资空前艰难

　　如今，不但销售缓慢使得销售回笼资金变得艰难，而且通过银行或资本市场融资的通路也不畅，全行业性资金缺口庞大，不少开发商已普遍感觉资金链可能断裂的压力。

　　国泰君安的一份研究报告指出，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7-9月将是开发商资金链最紧张的时候。还有学者利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析得出结论称，仅中国房地产上市公司这一群体，今年资金缺口4000亿元人民币。当然，相比大多数融资渠道多、自由资金状况相对要多的大开发商而言，中小开发商的日子很难过。

　　目前，对于房地产开发商而言，不但从银行融资已是困难，而且通过资本市场融资也不容易。自5月份以来，尽管保利地产（43亿元）、万科地产（59亿元）、北辰实业（17亿元）、中粮地产（12亿元）、新湖中宝（14亿元）产和招商地产（80亿元）等房地产上市公司的债券融资申请相继获得管理层的批准，但相对全国几万家房地产企业来说，这些企业所占比重不大。而有更多希望IPO上市或增发筹资的房地产开发商，在国内外资本市场上相继受挫。

　　在赴香港进行境外IPO融资方面，根据香港联交所资料统计，目前有来自广东、上海、重庆、厦门四地的11家内地房地产企业计划赴香港上市。这些企业的拟融资规模超过650亿港元。其中，有8家广东房企，分别是深圳卓越（15亿美元）、佳兆业（3亿美元）、利海（至少2亿美元）、星河湾（8亿至10亿美元）、东莞中惠（6亿美元）、花样年（5亿美元）、昌盛中国（10亿港元）以及此前中断上市计划的恒大地产（103.6亿至165.76亿港元）。其他三家分别是重庆龙湖地产（10亿美元）、厦门宝龙地产（3亿美元）、阳光集团上海恒盛地产（8亿至10亿美元）。只是，由于中国房地产市场已经异变，房地产投资回报预期较前已大为降低。今年以来，继恒大地产上市计划被迫搁置之后，已有昌盛中国、宝龙地产、上海恒盛地产、星河湾地产等房地产企业已经搁置或放缓或叫停了在香港的IPO计划，上市时间遥遥无期。这11家房企能否如期在香港成功上市融资，尚存变数，甚至可以说是前景难以乐观。

　　在房企境内IPO融资方面，6月24日，来自中国证监会发审委消息称，在经过2008年第88次和第89次会议讨论后，北京方恒置业的IPO申请被拒之门外，成为了今年内地房企A股上市首发申请被拒的第一家，让遭遇融资困境的内地中小房企再一次感到了寒意。

　　虽然金地集团6月3日公告称，拟公开增发不超过7.2亿股A股股票，计划募集资金总额限定在不超过85亿元。而早在去年8月，金地集团就提出了募集资金总额为180亿元的增发方案，但这一计划一直未得到证监会的批准。此外，栖霞建设也拟公开增发不超过1.2亿股募集99676.8万元资金净额，但未必能得到证监会的批准。

　　进入7月，由于过度的拿地和扩张，导致陷入了极其紧张的资金链困的境珠江地产，在不久前刚从北京建设银行贷了1.5个亿救急后，一直广传将在今年六七月登陆A股的传闻几近被击破，舆论称再度延后登陆A股。

　　有媒体报道称，在从紧货币政策下，有出现资金链紧张的开发商通过地下金融借高利贷一笔高达15亿。

　　从目前种种迹象来看，在今年下半年，无论是通过银行融资还是通过资本市场融资，房地产企业的严峻融资形势依然难以改变。

　　抛盘、卖地、退地、出让股权，开发商纷纷做空市场

　　事实上，由于房地产市场已经异变，消费者观望继续，成交低迷，开发商普遍性遭遇到资金链吃紧的问题，一些闹“钱慌”的开发商已经开始纷纷卖地或出让股权以求自保。

　　万科2008年5月14日将其所持有的经营东莞“地王”的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，及其欲转让上海土地传闻，一度引起舆论轩然大波之外，

　　昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等，不惜以被扣罚数千万元乃至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价，纷纷退地自保。继“福州地王”退地之后，上海志成企业发展有限公司，承担或将损失达到1.1亿元的土地出让金定金的风险，正式退订其于2007年9月以超出底价3.14亿元250%达11.04亿元拿到的“普陀地王”即普陀长风生态商务区4号东南地块（折合楼板价约1.64万元/平方米）。再起后，在南京，因为拿地的开发商没有按时缴纳土地出让金，南京江宁文华街附近的两幅住宅地块，在离去年11月16日被一家开发商竞价拿到手不到8个月后的7月，已经被国土部门依法收回，开发商可能被没收5490万。

　　此外，各地目前盛行的房地产开发商抛盘、出让股权风潮，正持续冲击着中国房地产市场。

　　在6月底，数家房地产企业登陆北京产权交易所、上海联合产权交易所的股权转让名单。一些央企纷纷借道产权交易所拍卖属下房产企业股权。中国华润总公司挂牌5700万元转让所持重庆置尚房地产开发有限公司40%的全部股权。北京华瑞无线通信设备安装有限公司、北京通信服务公司、北京电信投资有限公司和北京电信实业集团四家股东准备转让所持一家中型国有控股企业北京市电信房地产股权。国家发改委宏观经济研究院也拟以仅997.95万元的挂牌价格转让其持有100%股权的中等规模的国有独资公司中国华联房地产开发公司的85%产权。

　　据上海产权联合交易所挂牌信息显示，位于宝山顾村的新天地荻泾项目将以6.54亿元整体转让，项目中包括18万平方米尚未进入销售渠道的土地以及在建项目。按照6.54亿元转让金额计算，该项目土地的楼板价，相比去年7月跌价1300元，仅为5000元/平方米左右。此外，佳成商厦、耀江国际广场和松江开元地中海商业广场3个项目在近期先后被整盘叫卖。位于外滩街道183街坊地块项目兴力浦大厦、九江路酒店工程项目、凤阳路601号项目静安豪生大酒店，目前也在向外抛售。

　　7月1日，深振业发布公告转让特皓、建业公司股权，以获取相应的资金支持解决公司自身资金需求问题。

　　7月11日，新鸿基地产发布公告称，将2007年底取得的成都“攀成钢”商住发展项目60%股权原价转让给恒基地产和九龙仓。2007年12月17日，新鸿基以约31亿元价格（以底价1200万元/亩成交）取得该幅土地，至今尚未开工，新鸿基已为该项目垫支了约23亿元，现该项目以原价转让。

　　事实上，在全国各地，还有更多的房地产开发商正在或正准备抛售项目或出让股权。而根据目前房地产形势来看，随着时间的往后推进，还将有更多的开发商抛售项目或出让股权。其最主要原因之一就是，一方面房地产市场已经从卖方市场异变为买方市场，消费者正高度观望，房屋销售变得困难，使得一些开发商的经营成本大增。另一方面，更由于目前的宏观经济形势依然异常严峻，决策层必然出重拳打击通货膨胀，使得房地产金融形势将继续严峻。“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，从开发商纷纷抛盘、卖地、退地、出让股权来看，说明不少开发商在纷纷看空、做空市场。而这种来自开发商内部的看空、做空市场，则可能进一步传导至消费者的市场心理上，使得消费者进一步加速观望。

　　通胀强化金融从紧预期，市场将加速洗牌

　　7月17日上午10时，国家统计局在2008北京国际新闻中心公布了今年上半年国民经济数据。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超在今年上半年国民经济运行情况新闻发布会上介绍称，今年上半年,中国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨7.9%。其中，城市上涨7.6%，农村上涨8.6%。6月份居民消费价格(CPI)同比上涨7.1%。在新闻发布会上，李晓超说，当前中国面临通货膨胀和就业两个较大问题，这就需要在经济增长与控制物价之间选择一个平衡点。根据目前中国的社会经济实际情况和国际经济形势，摆在决策层面前的首要任务之一，无疑是及时有效地打击通货膨胀。“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，决策层可能将主要在财税方面想办法，采取必要的减税、提高出口退税及其他财政性措施等办法，以防止经济下滑，而不会因为防止经济出现可能的下滑而松动金融政策。这就是说，打击通货膨胀仍然是最重要的工作目标之一，从紧的金融政策将继续从紧。而且，为打击通货膨胀，决策层不排除采取不对称式加息等更强硬措施的可能。

　　因此，下半年，根据目前的房地产实际情势来分析，在继续从紧的货币政策和从严的土地政策下，房市无疑将继续消费者已经形成的一致看跌观望，房地产销售形势依然难以乐观，房地产开发商普遍性遭遇到的资金链吃紧的问题依然难有改观，希望通过加快销售以回笼资金解决资金缺口的压力将加大，房地产洗牌或将加速。

　　或可预期的是，在从今年下半年开始的一段时间里，一些闹“钱慌”的开发商“大佬”（主要是2008年前大量买地囤地的大中开发商），因过度囤地导致资金链出现问题而可能“瘦身”，或拓展其他产业领域混业经营而“变性”，有些甚至不排除破产的可能。同时，更有一大批开发商小个（主要是资金实力、市场营销实力相对要弱的中小开发商，尤其是一些项目公司），则将因加剧洗牌而被淘汰出局，成片退出房地产开发领域。其中，以项目公司为甚。一大批项目型公司的“字号”，在做完项目之后就“消失”。有的甚至可能项目还没做完，就将被收购项目而“消失”。至于具体到每个城市会有多少数量或有多高的比例，则因不同市场而不同。这是因为，大量的中小开发商主要是区域性的开发商，尚未实现跨区域开发经营。如《广州日报》报道称，在这轮调整中，广州约九成以上的中小开发商可能会被淘汰。

　　无疑，在房地产开发商群体中，一些大佬可能“瘦身”、“变性”或“破产”，一大批小个被淘汰出局，将可能成为此轮房地产调整中表现得最血腥的场景。表面看，导致这种“血腥”的原因是因为资金链出了问题，而深层原因则是由于房地产市场在政策、市场等因素作用下的发生了异变，由于之前的高房价透支了未来需求和价格空间而导致消费者观望。而即将降临的阶段性供大于求的严酷局势，在资金面继续吃紧的情况下，则将进一步加剧同业之间的残酷竞争，从而加速房地产业的洗牌。