杨红旭：中国楼市此次调整或达3年

2008年7月9日　新浪博客　网友评论 0 条

    眼下出现一个怪圈。中国楼市形势错综复杂，中国宏观经济同样走势暧昧，世界经济亦陷入迷魂阵。而这三者又是密切相关的，也即中国楼市的走势已不再是内部因素起绝对主导作用了，外部的经济因素和政策因素越来越有力地影响着市场运行轨迹。

    6月10日，中国股市大跌，上证综指跌幅7.73%，深成指数跌幅8.25%。直接原因是，6月7日央行上调存款准备金率1个百分点，目的是加强银行体系流动性管理，反映出股市投资者对从紧货币政策持续加强的忧虑。而国际因素亦不容忽视，越南金金融危机之忧，外围股市下跌影响，原油期货价格大幅上涨，创出每桶140美元的新高。

    我国的股市和楼市之间内在联系紧密，像一对“亲兄弟”，表现出共进退的特征。台湾股市和楼市发展历史表明，二者之间联系密切，股价与房价是正相关关系，而且股价对楼市的影响，比楼市对股市的影响大，通过研究1982-1990年数据，股价变动1%，房价则变动0.56%。地震已为我国楼市再添一层凉，近期股市出现大幅走低，持续在3000点以下低位沉迷，对楼市绝不是什么好消息。股市造富功能的降低和丧失，将使更多的资金回流银行，与专业投资机构相比，普通民众对投资风险的厌恶程度要高得多。央行数据表明，自去年11月开始，资金已连续7个月持续流回银行。

    从国际经济层面分析，美国次债危机造成的负面影响仍在继续，由此导致投资市场的低迷和经济增速的下降。与此同时，大量游资爆炒原油，导致油价持续飙升，加上粮价等其它物品价格的上涨，全球性的通货膨胀难以避免。国际货币基金组织认为2008年世界经济将增长2.6%，比2007年回落1.1%；英国经济学家智库则预测今年世界经济增长率为2.6%，回落1%；亚太经合组织预测世界经济增长率为2.1%。为了抑制不断高企通货膨胀，欧美央行都把加息提上议事案头，从而纷纷关闭本轮降息的通道。

    从国内宏观经济来看，要想在世界经济下滑的情况保持一枝独秀，具有很大的难度，人民币的升值已影响到国内产品出口的竞争力，外贸顺差开始下降，原油、粮食、铁矿石等价格的上涨为我国输入通货膨胀。国内同样面临经济趋缓和通胀的双重压力和这样一对矛盾，从紧的货币政策在压抑通货膨胀的同时也有可能使宏观经济出现“拐点”，虽然5月份CPI回落至7.7%，但同月的PPI却增至8.2%，而后者的高潮几个月后就会导致前者上升。

    从紧的货币政策对楼市绝对是负面影响，既压抑开发信贷，又紧缩购房贷款，从而在供给和需求两个环节都注入“冷凝剂”。下半年如果货币政策得以放松，则对楼市回暖无疑将起到助推作用，目前部分城市已出现个人房贷放松的现象，楼市下调最历害的深圳四大国有银行，纷纷入降低房贷门槛，而北京亦推出公积金贷款新政：90平方米以下的经济适用住房、限价房，购房人申请公积金贷款，首付款将降到购房款的10%。通货膨胀现象对楼市的影响不确切，总体而言，如果消费品价格都在大涨，资产价格没有理由大跌，但短期甚至是中期调整势不可免。值得关注的是，如果今后几年我国经济步入衰退期，那么居民收入及就业率都会下降，这也会使房地产业的增长速度必将同步放缓。1990年股市和楼市泡沫破灭前，台湾经济保持8-9%的高增涨，之后至今，已降至4-5%的中速增长，而股市和楼市再也没能回到历史高峰。

    另外须关注的是境外热钱在楼市中的动向。今年热钱进入内地房地产业的规模依然在扩大，但随着近期人民币升值速度的放缓以及对奥运后经济走向的担忧，外资抛售物业的现象开始突显，比如近期李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”以44.38亿元出售上海的世纪商贸广场；再如摩根士丹利拟11亿元抛售已持有5年之久的锦麟天地酒店式公寓，这是大摩第一次将上海持有项目出售。当然，接盘者也多是外资机构。而且，全球资产管理巨头黑石集团近期以11亿元买下上海长寿路一商业项目，这是黑石集团在中国楼市的首单买卖。由此可见，外资机构对内地楼市的看法有所差异，但已经没有前两年那么乐观了。

    就中期而言，国际和国内宏观经济对楼市的负面影响要大于正面影响，很有可能使全国楼市步入一个为期3年左右的调整期，这是相对于过去两年非理性繁荣而言的；但不一定是低谷，价格也难以大跌，成交量将比2007年会明显下降，但城市化和工业化进程决定了市场总需求不会剧降。全国区域市场分化趋于明显，总体而言，一线城市下调压力较大，其次是二线城市，中小城市走势稳健。华南地区楼市下跌形态非常明显，华东正处于下调的前期阶段，估计下挫幅度小于华南。