二是房地产市场

    什么是市场？经济学对市场的定义是市场（market）是买者与卖者相互作用并共同决定商品和劳务的价格以及交易数量的机制（《经济学》第十八版，第23页）。

    按经济学的理解，只有当商品的定价权在市场，并由投资者（生产者）与消费者双方博弈，最终决定交易价格与数量。那么由政府决定了消费对象的廉租房不是市场；政府拥有土地使用权并决定销售价格与消费对象的经济适用住房肯定也不是市场化的；政府用最高价者中标方式取得土地收益并严格限定市场销售价格与商品规格，并限制性选择消费对象的“两限房”同样也不能算是市场化的。因为这些都不符合经济学对市场的最基本定义。如果硬将这些都装入市场的篮子里无非是对市场和经济学的侮辱。

    中国改革之前有许多票证式的商品，也有商品的交易，但却没有人认为中国是市场经济。交易并非市场化的唯一标准。因为那些商品的价格、生产方式与资源配置都是非市场化的。而如今在市场经济的大背景下，那些有交易特征的产品如果失去了市场的定义特征（无买者与卖者的定价权），同样不能认为是市场化的。而只能认为是政府行为的非市场化的计划性产品。

    就像中国政府定价的电、汽、柴油等产品，是非市场化的商品，是计划管理下的产品。一字之差却是市场经济与计划经济的性质差别。如果将这些产品非要列入市场经济的范畴之内，只能让市场失灵，得出市场无效的结论。

    错并不在市场，而在非市场化因素的干扰破坏了市场机制的作用体系，败坏了市场经济的名声。

    房地产市场的投资似乎是中国经济过热的罪首。但请问中国的统计数字中什么时间将市场化产品的投资单独公布过。在城镇固定资产投资中有个所谓的房地产投资，但其中许多是非市场的部分，是社会保障的部分，那么笼统的谈房地产与房地产市场或房地产业则是完全不同的概念。

    用于房地产建设投资中，有市场的部分、也有大量的非市场的部分。如北京近1亿平方米的开复工中真正属于完全商品房的建筑约只有一半略多。2003年实行对房地产实行严格的调控措施的信息基础恰恰就建立在这两者严重不分的统计之中。实际自1998—2003年之间市场化商品房行为的竣工总量仅为11.8亿多平方米（不含2.6亿平方米的开发商建设的经济适用住房），而非市场化的部分高达18.8亿平方米。如加上开发商建设的2.6亿平方米的经济适用住房，大约为2：1的比例关系。说明市场的总量很低，而非市场化的总量巨大，但所有的板子却都打在了开发商的市场行为上。真是到了欲加之罪、何患无辞的地步了。

    恰恰是这种混乱的概念与统计让市场承担了非市场化因素的责任，却又不能用市场看不见的手进行调控的原因，也是许多的舆论与民众拼命的攻击市场、政府行政措施拼命的调控市场但却毫无效率和作用的原因。错不在市场，却对市场进行调控，岂不是错上加错。最终打击了民众的消费信心，并最终只能让市场遭到更为严重的破坏。

    真正属于市场的商品房每年的竣工量不到5亿平方米（包括大量的非住宅建筑），住宅商品房按户均算不到400万套，交易量不过2.5万亿元，又如何能让宏观经济产生这样大的拉动与影响呢？忽略了非市场化的巨大总量，而仅对市场部分打板子的行政措施又如何会达到预期的效果呢？

    这也就是自2003年以来连续多年让市场并不听从行政措施指挥的重要根源。

    市场只面对高或中高收入的家庭，这是中央与国务院文件定的调子，也是中国住房政策的重要改革之一，所以才有了商品房是给富人盖的前提。

    市场除了承担中高收入家庭的住房问题与住房改善责任之外，并不承担社会保障问题即解决穷人（或低收入家庭）住房困难的责任。市场尤其不是公共利益的再分配工具。那么对完全市场的管理是否政府还有权去决定产品的规格与标准呢？政府又何苦要将市场的责任与保障性责任挂钩呢？市场有何苦要为中低收入家庭建造保障性住房承担责任呢？

    市场中的商品定位是根据市场的消费人群分类的。有建头等舱的、也有建公务舱的、自然也会有建经济舱的。就像有人专造飞机、有人造火车或汽车一样。但政府对市场的管理与行政措施则是必须都要统一，至少70%的产品是统一化的小户型或普通商品房，真是让市场都自觉羞愧，买者与卖者的权利都被合并于政府的指令之下了。

    非市场化的部分在行政的指令之下不但没有逐步的缩小，反而在逐步的扩大，那么中国还要市场经济吗？什么时间房地产市场能不再被非市场化的因素所干扰、恢复其市场的本来面目。冯仑先生说目前的市场无人喝彩，其实是因为政府在大大的压缩市场的份额，从土地资源、产品规格到金融政策都在大大的压缩市场的份额。因此不是市场无人喝彩，而是从上到下都在为计划经济的倒退喝彩。

    明确了中国的住房政策和市场的定位就可以清楚的知道是否拥有第二套住房既不是个资源占用的问题，也不是住房中的人权问题，更不是市场中的投机与投资问题，而是要不要市场经济的问题，要不要递次消费的问题。非要强加在市场头上许多顶非市场因素的帽子，不过是给政府向计划经济倒退找一个能欺骗群众的好理由罢了。其实政府完全没有必要把公共产品缺失而造成的社会矛盾推给市场，不如干干脆脆的重新退回到实物分配的全民保障制度上去算了，那时至少不用费心出台那么多的行政调控措施，反而是自己打了自己的嘴巴。

    《房地产管理法》是为建立市场经济而出台的法律，法律中对房地产企业的性质做了明确的论述，这才有了市场中的经济主体的地位与责任。

    请问房地产法中是否有房地产企业可以在国家划拨的土地上进行商品房开发的规定吗？有可以在划拨土地上建设与经营房屋并获利的规定吗？有房地产企业必须进行廉租房或经济适用住房的规定吗？有在依法出让的土地上必须生产两限房的法律规定吗？有价格不能随行就市调整的规定吗？……

    在依法行政的国家，企业对市场的预测是以法律为基础的，但如果政府可以不以法律为依据而任意的解释与用非法律的行政手段改变法律的规定、改变市场的预期，那么还有什么市场经济制度可言。

    而央行和银监会的信贷管理的通知恰恰是仅仅针对于商业性房地产信贷，只严格的控制了市场的部分（包括个贷），而对非市场的部分大开方便之门，岂不知非商业性的投资与竣工比例原本就大大超过了商业性的部分，难道中国真的不要市场经济了，不要住房市场化了吗？

    如果是为了控制固定资产投资规模为什么不优先压缩非市场化的部分，因为这部分对拉动消费的能力最差。尤其是为什么不先压缩楼堂馆所等非生活必须的公共产品呢？为什么不先压缩与民众生活利益和市场无关的行政与事业性建设开支呢？单独对商业性房地产开发实行严控大约恰恰在于根本就不知道或不了解市场所真正在房地产投资中所占的份额与比重远远少于名义上的房地产投资，而只有市场的部分是民众可以自由进行消费选择的部分。

    在推行市场经济的改革大潮中，单独出台专门针对市场经营、开发、消费进行严控和打击的信贷文件，似乎是与建立市场经济的国家制度针锋相对的进行抵制与破坏，并不能给市场的稳定与健康发展带来任何益处。