今天，如何看待中国的房地产呢？年初我套用一本财经著作的名字，提出了一个说法，就是——伟大的博弈开始了！

　　市场是买卖双方力量的博弈

　　市场经济，说一千道一万，实际上是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权、话事权，就会在市场上说了算。这些年，中国许多城市、特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降趋势。一夜间，买方由“被动挨宰”，开始有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面，是房地产各种相关力量博弈的结果，通过博弈寻找新的市场平衡。我的预测是，房价还要降，并可能至少“消灭”三分之一的房地产老板。

　　从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上，当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，调控就是要调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动，而造成这种情况又是因为有五把斧子劈柴烧火造成的。

　　现在大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪，因为有五把斧子劈柴烧火，促成了高房价。哪五把斧子？一是正常需求，然后是正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费以及恐慌性购买。

　　伟大的博弈开始了

　　房地产宏观调控尽管喊得响，但很长时间无法奏效。温总理今年在政府工作报告中指出“房地产等资产价格上涨过快”，但是市场上对于房地产是否过热一直在争论，总有一种声音认为热度是合理的。由于要照顾四面八方的利益，调控的力度始终有限，几年来调了三次也没能调下来。只见楼梯响，不见人下来，不仅许多开发商不相信政府会动真格的，老百姓也从观望到失望，再到观望，半信半疑。

　　2007年国庆的时候，我预感到十七大以后，宏观调控将会显出效果。一是股市泡沫随时会戳破，二是楼市会出问题。我对一些朋友说赶快卖股票，之后他们问我，你不炒股怎么看得那么准？我说正因为我既浸泡在市场中，但又不具体操作，置身“市”外更超脱，才能够对大的宏观趋势看得更清楚。为什么已经明摆着的事情，身在其中的人往往就看不出来呢？这就是人性的弱点，总是心存侥幸、心存幻想。像击鼓传花一样，一是不相信鼓声会停，二是认为自己肯定不会是最后一个，都希望自己得利而把风险转嫁给别人。

　　我当时感到，如果股市和楼市不出“问题”，中国经济要出大问题；新的中央领导层形成后，为进一步落实科学发展观，一定会大力抓调控；还有就是美国次贷危机对全球经济的影响正逐渐在中国显现，加上通货膨胀的威胁，到了不得不动真格的时候了。果然，这以后行情迅速出现逆转，从极端的疯狂开始转向理性、审慎，甚至是悲观。在这种背景下，买家与卖家，伟大的博弈开始啦！

　　楼市的逆转，终于使买卖双方的决定权从卖方手里转到了买方。四把斧子放下了：一把斧子——投机性购买行不通了，有媒体称温州炒楼团自酿苦果，成为“暴利的终结者”；第二把斧子——投资性购买也不干了，资金紧缩期间，现金为王，落袋为安，大家调整过冬；第三把斧子——超前购买也暂时放下了，年轻人不着急了，要等一等，看看再说；最后，市场一平静，恐慌性购买也就不恐慌了。只剩下所谓的刚性需求，如果不是急等着住，恐怕也会等等看。现在很多楼盘已经降价销售，表面没降的也是暗降，还有买房送宝马车的。显然在买方与卖方的博弈中，买方已经占了上风，原来房子一天一个价时，人们排队买房，现在主动权回到了买方手里，人们买涨不买跌，市场就是如此。而不少发展商按原来的形势部署今年的盘子，做好了摆一万人筵席的准备，现在只来了10个人，他们怎么办？

　　企业要准备过冬

　　我一直讲房地产企业要准备过冬，现在冬天才刚刚开始，数九寒天！俗话说：一九、二九，怀中揣手，三九、四九，冻死猪狗……现在才是一九、二九的时候；三九、四九冻死猪狗，那谁是猪，谁是狗啊？下一步可能会出现“卖儿卖女卖青苗”的状况。很多人对冬天的到来还抱着怀疑的态度，还硬撑着与市场较劲。我演讲时曾对广东的地产老板们说，你们赶快“卖儿卖女卖青苗”吧。有人问我，有那么严重吗？怎么个卖法？我说：整体卖，也许你还可以全身而退，收回的钱用来保家里的大人。我看冬天来了是好事。只有冬天来了才能结束浮躁，结束所有人搞房地产都赚钱的局面，让真正的强者成长壮大起来。

　　我在内蒙古当记者的时候看到过一个现象。本来十亩草地最好只养一头羊，但是牧民急功近利，一亩地放养了十头羊，造成草原的沙化。当人类自己解决不了问题时，老天爷就来调节了。一夜之间突降暴雪，当地人称之为白灾。白灾过后很多瘦弱的羊

　　吃不到草都死掉了，只有非常强壮，能够把雪拱开吃到草的羊才能活下来。等到春暖花开的时候，90%的羊已经死了，只留下少数强健的羊，享用丰美的水草。而今天房地产的冬天来了，对于房地产商来说，长期来看，中国房地产二十年的黄金期是存在的，但最大的考验就在于，如何能够在今天的严冬生存下来。

　　万科就很聪明，作为“带头大哥”带头降价出货，现金为王。他们的思路很清晰，腾出空间兼并收购，继续做大。而且为以后扩大规模准备了一个武器，搞房地产集成。通过麦当劳式的工厂化生产，控制成本提高效率，迅速扩张。