总体而言，2008年房地产行业格局将发生重大变化，房地产将回归理性。具体表现为：需求剧减、供应剧增、一线城市普遍房价下跌，部分开发企业面临资金压力而退出市场，房地产供求关系开始扭转，地产股股价严重缩水，投资客大规模撤离……

　　□ 2008年宏观调控的主方向将是什么？

　　2008年调控的主方向将不仅仅只是抑制房价的上涨，而是抑制房地产的整体过热。因此将利用市场和行政两种手段同时抑制需求和控制投资，并通过各种措施迫使囤积的土地和房源加大供应速度。依靠盘活存量的资源来解决供应问题，而不是继续加大投资。

　　其一，调控的核心目标是降低房贷在贷款中的比例，减少金融风险。这也将成为2008年的宏观调控的主基调。政府将更多的应用金融工具进行调控，通过同时控制面向普通购房者的房贷以及面向开发商的开发商贷、抵押贷款。因此明年可能房地产行业大部分开发企业都将面临严重的资金风险。目前楼市从表面上看是房价上涨过快，实际上核心问题是投机成分过大。目前中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。这也是国家宏观调控政策的深层次原因。本次中央经济工作会议首次提出要防范金融风险，就是主要针对房地产过热而来。

　　其二，加大打击开发企业屯地行为力度，盘活存量土地，将成为08年调控的另一主基调。同样，由于大量土地囤积在流通环节，也客观上导致土地资产被严重高估。从笔者掌握数据，2001年初至2007年5月，开发商累计购置土地22亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米,加上近期多个城市成交的地块，近10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。由于目前国内规模较大的土地持有商都是上市公司，为了抬高股价、大幅融资，上市房企非理智的屯地行为，无意中将土地价值高估的风险转嫁到证券市场。同时，通过开发贷款，土地风险又转嫁给银行。

　　其三，会加大保障性住宅的供应力度。

　　□ 预计将出台五大宏观调控手段

　　编者按：杨少锋接受采访时，提到六大可能出现的调控措施。第一条就是“从紧的货币政策”，他说，明年调控对行业影响最大的应该是央行加大对各大商业银行房贷的控制力度，可能会采取“双限政策”，即限制每个银行的房贷规模的同时，限制投放速度。整体银根紧缩已经定调，而且将主要针对房地产行业。话音未落，当天晚上中央经济会议决定明年实施从紧的货币政策，杨少锋大胆的预测瞬间变成了现实。也因此，六大可能的调控手段变成了五个，因为其中第一个预言已经得到印证。剩余五大等待市场检验的预言为：

　　其一，2007年以来，大量的上市房地产企业利用资金和资源优势大规模囤积土地、哄抬房价，并通过抬高股价将风险转移给股民，而持有者财富暴增(看2007年富豪榜就知)，造成大量财富向少数人过度非正常集中，这种情况已经引起中央高度注意。因此，针对地产寡头的一些措施可能会出台，就像近期对碧桂园的土地储备情况的清查。

　　其二，预计物业税可能明年会在部分城市开始试点。同时针对房地产企业的税收稽查将全面展开，尤其对价格飙涨的项目。

　　其三，针对土地囤积的清查将越来越严格，预计类似于2007年北京收回八宗用地的情况在大量一线城市将经常上演。

　　其四，政府将进一步介入房地产开发行业，承担百姓安居工程，并引导开发企业转型介入保障性住宅市场。

　　其五，预计还将进一步提高利率。

　　□ 加大保障房供应消化行业泡沫

　　中国房地产不能完全市场化，或者说政府应当把房地产和住宅进行区分。政府对保障性住宅的政策性倾斜，甚至提出了“经济适用房面向中产阶级”，其出发点可以解释为：绝大部分低收入者、中等收入人群的住宅需求都应该由政府解决，余下的小部分富裕阶层的高端需求交给市场。而这，也是温家宝总理最近表态的诠释。

　　由于政府把占据市场需求最大的中低端人群都涵盖在保障性住宅范围之内，未来几年，市场对商品房的需求将大大降低，从而根本上解决目前严重被扭曲的“供求关系”，虚高的房价将不可避免的受到影响。而房地产企业投资热情也将大大降低，近期广州新供应土地遭冷遇就是最好的一个例证。因此，这一措施对减少房地产行业投资过热将产生巨大的作用，有利于中国房地产行业泡沫的消化，并促使房地产行业走向成熟。

　　在保障性住房大量供应、刚性需求得到满足的前提下，商品房的价格上涨将得到抑制，其投资价值也会受到较大影响(政府同时还将采取各种措施加大商品房投资成本)，商品房需求将大幅下跌，供给的减少幅度将远远比不上需求减少，所以商品房价格也将回落。

　　由于政府对住宅的介入，商品房土地供应减少，房地产市场势必将进行一轮新的洗牌，大量不成熟的开发企业或者盲目扩张、大幅屯房屯地的开发企业被市场淘汰将是不可避免的趋势。

　　□ 土地市场将集中洗牌

　　08年土地政策的主基调一是盘活存量土地，二是加大保障性住宅用地的供应。正如笔者前文分析，由于目前囤积在市场上的存量开发用地土地高达10亿平方米，加上其他囤积的建设用地，实际上存量的土地足够未来5-8年的开发需求，如果政府能够坚决执行“单宗土地建设周期不能超过3年”等措施加大打击屯地行为，商品房用地供应量实际上将大大增加。由于银行贷款受到限制(央行规定不得向屯地及屯房企业贷款，并加大开发贷款及房贷的门槛)，市场购买需求减少、按揭贷款审批严格，房地产开发门槛大大提高，许多中小开发商将没有能力对手上土地完成开发，迫使这部分开发企业退出市场。因此08年也将是一个土地市场集中洗牌的时候。

　　□ 北京房价奥运会后将下跌

　　在国际上，几乎所有的国家在奥运会之后都出现房价下跌，其中关键的原因就是在奥运会之前投资者和普通购买者都会认为房价将持续上涨至奥运会，因而出于看好投资前景或者担心房价上涨而选择尽快进入市场。同时，开发商也会认为奥运会之前房价不会下跌，进而捂盘惜售、大幅提价，从而在供求两个方面都看好奥运节点之前楼市走向，房价预期增高成为一个普遍现象，最后则是预支了奥运之后相当长一段时间的楼市升值潜力。一旦奥运结束，购房者心态将恢复理性，开发商也少了看好房价坚挺的理由，被预支抬高的房价必然会出现松动，回落到一个合理的水平，所以，奥运会之后北京房价一定会回落，但考虑到北京这个城市的特殊性，回落幅度不会大到让市场崩溃。

　　□ 深圳楼市泡沫被挤出

　　2007年来几乎所有政策集中打击的都是投资性购房需求，因而投资和投机成分越大的城市，泡沫被挤出的可能性就越大，所以2007年来投机成分最大的深圳，受到新政影响也最大，由于深圳本地人口稀少，住宅需求主要靠外来人口支撑，刚性需求比例非常小，泡沫被挤出之后，深圳楼市盘整将非常痛苦，整个房地产行业将为2007年以来的疯狂付出非常沉重的代价。

　　□ 上海房价将回调

　　上海作为中国的经济中心和人口最多的城市，其城市的住宅消费需求主要是刚性需求，因此虽然这一轮房价涨幅也非常大，但支撑楼市的刚性需求依然强劲，受到政策打击相对小很多。但即便如此，07年上半年以来，上海的房价涨幅也远远超出了市场可承受的正常范围，现在的房价在很大程度上已经将本地的自住需求排除在外，楼市未来走势一样靠外来人口和投资需求支撑，08年也一样将面临因宏观政策带来的盘整，房价将略有回调，但房价的回调主要体现在二手房而非一手房。

　　□ 福州等二、三线城市房价波动会较小

　　由于中国特殊国情，每一个城市所处的发展时机都不一样，房地产行业的发展阶段也不一样。因此，过冷、合理和过热三种情况同时存在于目前的二三线城市。所以，判断他们的房价是否合理需要根据实际情况，但应该说，受到一线城市影响，目前相当一部分二三线城市房价整体也或多或少的存在一定泡沫，08年的调控是针对全国的，因而二三线城市也将不可避免的受到影响，但影响会较小，而且政策体现也会滞后。

来源：东南置业