中国房地产报：此次祖国大陆地产商组团赴台考察，规模之大尚属首次，在岛内亦引发强烈关注，将中城联盟会议安排在台湾的目的是什么？

    冯仑：这是去年中城联盟的决定。中城联盟准备在台湾开一次会议，顺便增进对台湾市场的了解，而中城联盟在台湾也有2个成员单位信义房屋和乡林建设。信义房屋不但是联盟成员，还是中城联盟旗下基金的投资人，他们也有兴趣邀请我们赴台访问。

    这次中城联盟考察团大概有3个特点。第一是人数多，有中城联盟30多家会员单位；第二是属于工作性质；第三，整个团队专业性很突出，都是公司高层和专业负责人。这不同于以往的观光旅游活动，主要活动安排是去台北、台中、台南、高雄等地考察各种房地产项目，然后和同行开会讨论。仅正式大讨论就有3场，包括一个两岸的房地产高峰论坛。

    中国房地产报：通过这次考察，您有什么新发现？

    冯仑：现在台湾很多媒体都在引用我的“8字概括”，叫做“从容用心，急促用力”，前者指的是台湾地产商，后者则指我们祖国大陆开发商。台湾地产商在激烈竞争的环境里打拼了几十年，心态变得很从容，做事极其用心。因为市场竞争太激烈了，不用心、不搞差异化就会死掉。而相比来说，祖国大陆市场属于卖方市场，规模大，盘子实，开发商给人的感觉就是没有用心，拼命盖房、卖房就可以了。

    在这背后透露出来几个信息。第一，就是台湾的市场狭小，所以回转余地不如祖国大陆。他们往往做了几个住宅项目以后就没有什么可以做了，再做项目也不可能做太大，也没有那么大的土地可供利用。我了解到，台湾最大的开发商市值在300亿～400亿新台币之间，大约合100亿元人民币，在祖国大陆这样的市值就要排名到20名以后了。

    第二，就是企业竞争的成熟度很高。台湾地区的人均GDP在13000～14000美元之间，祖国大陆人均GDP才2000多美元，像北京这样的大城市才达到6000～7000美元。可以这么说，祖国大陆市场是一个饥饿的市场，台湾市场是一个饱和的市场。

    第三，在台湾，房地产项目都比较小，所以老板都是亲力亲为，很少谈战略的。反正股东是自己，项目经理是自己，老板也是自己。所以，他们一听要搞产业化，听到万科动辄做几十万平方米的项目就“傻眼”了。但是台湾的企业做事情很用心，而目前台湾上市公司股票的市盈率很低，在这种情况下，两岸期待互动。

    中国房地产报：台湾地产界的行业环境如何？是否也像祖国大陆一样，把房地产当成公共话题？

    冯仑：岛内对房地产业的讨论不像祖国大陆这样热衷，买不起房子的当地老百姓就会说“要努力挣钱”，至少可以让自己买得起像新加坡组屋的那种房子。我们在爬台湾玉山的时候，我们的导游与他的两个孩子就住在组屋，但是他没有什么怨言，就是努力奋斗而已。

    我感觉到台湾同胞的专业观念很强，做事的心态也比较平和，这对房地产市场的培育是有利的。

    台湾岛内地产业也不是经常出台政策，房地产公司的地位和其他行业的公司没有区别，不会特别限制也不会特别照顾，这样很好。

    中国房地产报：您认为祖国大陆可以从台湾地产界学习到哪些东西？

    冯仑：第一就是用心做产品，产品有精准的市场定位，地产商善于研究市场的差别化。第二就是决策者管理市场的专业化程度比较高，导致企业对未来的预期比较清晰，大家都很守信用。第三，台湾的本土设计师也具备较高的水平，可以建造出101大厦那样的第一高楼，给世界提供了很多创新技术。

    此外，非常值得一提的是，台湾的拆迁工作是对祖国大陆有特别借鉴作用的。在大量拆迁时，当地都有一整套完整的规划操作方案。

    祖国大陆在做旧城改造项目时，往往把原住民动迁到城市外围，让新的更有钱的人群迁入。而在岛内，旧城改造被称为市地重划，有的是行业主导的，有的是企业主导的。所有的利益相关者可以一起坐下来谈判，整个地块交给建设单位重新规划整理后，公共设施用地及重划费用由重划区的土地所有人，按受益程度比例分摊。分摊的形式也可以划出相应面积给政府或企业用于公共设施建设，尽管原住民的土地面积减少了，但整个区域的价值得到提升，而市容改造的目标也达到了。

    台湾同胞很愿意去那些被划入重划区的地方居住，因为附加值很高。在将来祖国大陆拆迁越来越困难的时候，这种运作模式是可以借鉴的。

来源：中国房地产报