聂梅生会长解析高房价

聂梅生会长解析高房价

　　10月23日“2008中国绿色地产（东北）高峰论坛”新闻发布会在哈尔滨举行，全国工商联房地产商会会长聂梅生莅临哈尔滨出席此次新闻发布会，并亲自为全国工商联房地产商会黑龙江传媒中心的成立揭幕。在会上，聂梅生会长就目前的房价问题谈了自己的看法。她认为，高房价是股市、土地、外资等方面共同作用的结果。

　　高地价助推高房价

 　　７月２４日，长沙新河三角洲经营性用地国土使用权进行公开拍卖，经过近１小时的竞价，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司联合竞拍，以９２亿价格拍得此地，溢出挂牌起始价（４６．３８亿）高达４５．６２亿元，将近翻了一番，新河三角洲也一举成为长沙新地王。

 　　“为什么他敢举牌？长沙的地价真的就这么值钱吗？”聂梅生对此表示质疑。她说，１０月份的时候她和几个发展比较良性的地产商谈这件事时，他们说了实话：举牌拿地的时候，开发商是亏本的；这块地耗上一、两年，账面开始趋平；到了第三年或者第四年，开发商就开始大赚。聂梅生说，这三年实际上就是一个升值的过程，或者叫做炒作或者泡沫，这在全国已经形成一种态势。

 　　聂梅生说，楼价的上升不是一个单一的原因，它是和土地有关的，土地价格一涨，楼房的价格肯定要涨。聂梅生说，这其中还存在一种现象：坐车。比方说，某个开发商把一块地拍高了，他把房价定到了７０００元／平方米，它周围的地块这时候就“坐”了这块地的“车”：另一块地是前两年圈的，楼面价可能就２０００元／平方米，但是因为紧临着新拍的地块，人家都卖７０００元了，对不起，他也卖７０００！这就是同地同价原则，一块地价格上去了，周边价格全跟着上涨。这样一来就麻烦了。

 　　疯狂股市助推高地价

 　　开发商拍地的钱从哪里来呢？经过了几个月的反复琢磨，聂梅生终于从金融领域找到了问题的答案：到股市里圈钱！她说，由于银行收紧了银根，致使开发商从银行拿钱这条路被堵死了，这就逼着大的开发商走做大、上市的路子。所以，尽管屡战屡败、屡败屡战，潘石屹的企业还是上市了。这样的例子还有好多，比如说“碧桂园”，它也是通过股市这条路，如今成了国内第一大“地主”。

 　　聂梅生说，开发公司上市前要“装”什么？“装”土地！因为那时可经营的物业还没有形成，除了土地以外没有其可以作为上市资产的东西。而中国股市的火爆，造成房地产企业市盈率非常高，国际上房地产企业正常市盈率是２０－３０％，我们国家的达到２００－３００％，比普通的上市公司要高达１０倍。这样，开发商“装”进去的土地价格都跟着股市上升，而且速度非常快。“这时候开发商圈的不是银行的钱，而是股市的钱，更是股民的钱。所以开发商不怕高举牌。非上市公司３０亿不敢举牌的土地，上市公司９０亿都敢举！”

 　　外资进入助推房价

 　　另外就是外资，聂梅生说。外资通过多种渠道进入了中国房地产市场，一是外资买中国上市公司的股份，比如说目前在哈尔滨搞开发的国内某知名开发企业，该企业是在香港以Ｈ股上市的，香港本来就是全世界的金融中心，外资可以直接购买该上市公司的股份，然后搞房地产开发。所以，这个开发企业的钱是在股市圈的，而且圈的是外资。二是外资可以直接和我国的优秀房地产企业合资。外资企业看哪个国内企业的土地好，经营管理也好，就可以直接合资，直接对接。三是个人投资。比如某外资企业在国外圈了１００个准购房者：留学生也好，华侨也好，还是想在中国创业的老外也好，每个人圈一百万美元，直接进入中国的购房市场，成为散户，这种情况在北京是非常多的。四是银行上市。中国的很多银行都在境外上市，中国的金融体系在银行上市之后变成一个非常开放的体系。外资进入中国以后直接推动了房价的上涨。

 　　聂梅生表示，外资的进入带来了一种新的机制，我们要通过他们的机制来促进我国机制的发展。金融体制的开放是有风险的，但这种风险要学会应对，它会促进我们房地产市场健康的发展。

 　　聂梅生认为，房地产自身是解决不了房地产市场自己的问题的，一定要对股市、土地、外资等环节通盘考虑，才能从根本上解决房地产市场的问题。