昨天我为第一财经日报写了一篇关于提高房贷首付的社论，重点是从银行体系防范风险的角度进行阐述的。没想到，昨天晚上央行和银监会的通知就下发了。那么，今天我再从提高个贷首付的影响力方面做简要分析，以飨近来老是夸我的（占少数）和老是骂我的（占多数）网友。

　　先从整体上界定其功能及效果。房地产宏观调控的手段很多，提高个贷首付属于金融调控方式，与加息相似，其功能在于紧缩信贷，提门购房门槛，抑制投资、投机行为。总之一句话，为过快膨胀的市场需求泼点凉水。理论上如此，但是否真的能使市场降温，绝非可以盖棺定论。因为正如近三年已连续九次加息，但全国楼市仍牛劲十足，房价高昂头颅。因为推动楼价上涨的因素非常多元，相当复杂，如果其它因素都没改变，则单靠幅度不大的提高首付比例，无异于杯水车薪。

　　那么，提高首付比例对于不同类型的购房者又能怎样？受影响最大的当属自住需求，其中又可分为三种情况：一是首次置业者，首付是他们购房的最大门槛，尤其是中高收入的年轻人，虽然月薪较高但苦于积储有限，提高首付直接制约其购房。当然，目前主要商业银行都未提高第一套房贷的首付，然而如果未来全面紧缩房贷，他们也将不可避免的受到影响，至于银行是明着来还是暗里来，那是其自由。二是富裕家庭的改善型需求，如购买别墅或高档公寓，由于其财力较强，提高首付对其影响不大。三是普通收入家庭的改善型需求，他们财力一般，已经有套房改房，或其它居质量较差的私有房，有二次置业的需要，若提高第二套房的首付比例，对其影响最大。

　　对于投资和投机者而言，提高首付的负面影响比较微弱。这其中又可分为两种情形：许多真正有钱的投资客并不太依赖于银行贷款，尤其是持续的加息，贷款利率已明显升高；对于有一定资本又特别喜欢买房，甚至是短线炒房的投资者而言，他们倾向于利用银行贷款的杠杆作用，提高首付对他们会有一定程度的影响，其实也正是政策着重打击的对象，其投资行为往往潜藏着很大的风险，但即便如此，他们也有进行规避的手段，比如借用亲友的身份证买房。

　　综而言之，提高个贷首付比例，直接的、整体的影响力并不大，毕竟各家商业银行并不是“一条心”，优质个贷依然是他们抢食的对象，而且还会变着花样争业务。但是，最值得购房人谨慎的是，提高首付反映了央行、银监会、部分商业银行对于目前楼市过热及其所隐藏风险的忧虑——对购房者亦同理。这一“间接效应”有可能会引发市场心理预期发生改变！完全有可能使楼市上涨步子放缓，个别热点城市则有可能出现“阶段性拐点”！