图为中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生
主持人：在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控，加强住房政策等等导向下，房地产行业在转型期如何进行创新，如何解决资金与发展的瓶颈，下面我们有请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌发表他的独到见解，顾云昌先生是中国房地产及住宅研究会副会长、教授，20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1998年进入中房协工作，任副会长兼秘书长。
顾云昌:各位朋友，大家上午好！非常高兴参加今年的新浪地产创新峰会。根据创新的概念，主办单位要我讲一讲房地产金融创新的问题，我的题目是《加快房地产金融创新》。
大家知道金融是现代经济的核心，是经济发展的主导，而房地产又是国民经济的重要支柱产业，两者加在一起，房地产金融意味着什么？房地产金融对于中国房地产业的发展，对于金融的发展，对于国民经济的发展，对老百姓的生活都至关重要。如果说没有房地产金融的发展，不会有今天的房地产市场，不会有80％多的家庭都拥有了自己的住房。
我想今天讲下面五点意见。
第一点，堵与疏，就是讲房地产市场上的堵与疏。大家知道我们现在正在关心房地产新政、国八条、国六条，中心意义是什么呢，稳定住房价格，为什么要稳定住房价格，是房价降得太快还是涨得太快，大家肯定都会说房价涨得太快所以要稳定住房价格，为什么房价会涨得太快，什么原因，社会说法太多了，从经济学和市场法则来看，房价涨得快，主要是由供求关系决定的，市场经济告诉我们供大于求，再涨也涨不快，供不应求，越紧张，涨得越快，国八条和国六条干什么的，就是要调整供求关系，供求关系平衡了，房价就涨得慢了。这一点从经济学和市场情况看，是很清晰的。所以我们国八条和国六条是调整供求关系的一个文件，现在的问题是什么现在是由于需求过旺，供应相对比较紧张，或者说相对过旺的需求我们的供应显得紧张了。在北京大家很清楚，好的楼盘还没有开盘就卖光了，有些地区几乎没有什么楼盘供应，所以使北京的房价涨得很快，在04年以前的北京楼市不是这样的，所以房价比较稳定，联系了广州、上海等其他地方，都有这样的规律，为什么需求旺盛呢，很清楚，我们现在的需求一个是自住性需求很旺盛，改善性的、自住性的，这个由于我们的家庭收入不断提高，我们的收入不断增加，大家的支付能力提高了，大家都要改善住房条件，我们恩格尔系数的下降，用于住房消费的支出开始增加，我们的市场已经变为房车时代，在这个时代中必然是大大增加住房需求。
第二方面，中国处于城市化快速发展的时期，带来了巨大的房地产需求，这就是造成了今天房地产市场上需求旺盛的主要原因。在自住性需求旺盛的同时，还有就是投资需求旺盛。我们的国八条和国六条就是打击投资需求的，主要是现在的社会上存在一个资金流动性过剩，因为资金流动性过剩，所以使我们的需求很旺盛，人们有了钱干什么，有的是钱啊社会上，个人、机构有钱干什么，有钱就要投资，没有投资，就会低利率、负利率，有两个投资方向，一个是股市和楼市，在股市不旺的时候，楼市一枝独秀，带来了旺盛的需求，越是发达地区需求越旺盛，越是像北京、上海这样的城市需求越旺盛，越容易推动房地产市场的发展。在这样的情况下，我们要把耕地保护作为国策，要缩紧土地，就意味着我们的供应不能扩大，我们的固定资产投资不能太快，降低固定资产投资速度，我们又是这样一种供应相对不足的情况。这就是我们现在楼市的情况。我们的金融在楼市中起到什么作用呢，为什么讲到堵和疏呢。我们现在的政策主要是采取堵的政策，什么叫做堵？需求过旺了，需求不要进入楼市里面，要控制需求，把流动性过剩尽可能堵在楼市外面，炒楼的要控制，投资者不希望更多的投资，用堵的办法，但是我们现在的需求太大了，仍然不可掉以轻心。像北京、上海的城市房价还在涨，房价涨得快的地方，国家还得堵住，不堵不行。现在看来如果要解决这个问题，很大的问题就在于我们社会的流动性过剩问题，著名经济学家认为当前房价上涨过快的主要原因就是资金的流动性过剩。在资金流动性过剩的情况下，在控制土地、耕地保护的情况下，我们刚才已经说过了，我们稳定房价的任务很重，有什么方法能够疏解呢，从房地产的角度怎么来做呢，我觉得房地产金融应该起到它的作用。因为流动性过剩问题，是金融政策、货币政策或者我们的进出口顺差等各方面的原因作为的，从大的宏观方面需要国家经济调控，降低流动性过剩，减少对楼市的压力，但是从本身的房地产行业来说有没有办法疏解呢，我认为是有的，通过金融的疏导，因为我们现在大家看到了压力在哪里，一方面我们银行的借贷是这样的，一方面对房贷是收紧的，控制房地产的抵押贷款，另一方面我们看到银行在抓紧个贷的发行，个人住房抵押贷款是各家商业银行所重视的，甚至我们知道有些地方的商业银行比如民生银行恐怕也在积极地推行个贷，甚至有一些银行正在做给推行个贷的人奖励或者回扣，这就造成一种形势，就是房贷是收紧，个贷是放开的，对于房地产的开发商的贷款是收紧的，对房地产的购房者个贷是放开的，这样就加大了供不应求的状况，我们看到去年的住宅的供应量比上半年下降了，这里面和调控有关系，也有跟开发商的资金链比较紧张，放慢了开发速度，我们需要供应量，调整结构、调整总量，但是供应了增加不了，需求量很旺，我们的统计数字表明我们的销售面积远远超过于竣工面积，大概是0.8比1，这里面没有可比性，但是可以看出问题，06年的住宅销售面积和住宅竣工面积是0.8比1。如果打通疏通渠道，把老百姓的钱不是去买房子，去疏通到开发商那里去，我们去减少买楼，增加供应量是这是不是有利于增加供求关系，减少流动性过剩或者改善流动性过剩的问题，在房地产金融方面是不是可以发挥这样的作用？我觉得房地产市场要进一步改善，应该是疏导结合，而不是光采取堵，堵到一定程度是堵不住的，要疏通渠道。第二个问题，单独化与多元化，就是房地产金融的单一化和多元化。单一化大家要清楚，我们中国房地产金融目前为止主要是靠银行的借贷来解决房地产市场的问题，我们的股市有了，但是股市的比重占房地产市场中的比重很低，现在实际上在房地产金融方面存在很大的问题，一个叫做错位，一个叫做梗阻。错位就是从行业来说，我们的开发商，我们的行业是资金密集型的行业，没有拿国家开发的资金，全部是开发商自己自筹的，通过金融渠道融资部门的帮助，但是我们现在开发商需要钱的时候借不到钱，需要买地时借不到钱，买地后要开发也要借钱，但是说四证、五证不全不能开发，我们的金融和房地产配合上有一个错位；还有一个是梗阻，我们的老百姓、机构有钱，没有地方去投资，除了银行以外，很难找到第二个像样的渠道，当然现在有基金和股票了，但是还不够，开发商除了向银行借以外，找进口企业、国外企业融资以外，就千方百计民间融资，这些融资一分两分都有，大量的资金拥堵在银行里面，梗阻在银行里面，银行又不能随便借出来，国家的指标控制，房地产金融现在就是错位和梗阻，这就是我们房地产金融的现状。办法在哪里？其实刚才说的这样的情况下，我们实际上开发商加大了融资成本，通过市场融资，通过民间融资，通过典当融资，成本加大了，这个成本加大，最后必然会反应到房价里面去，融资容易出现问题，再加上由于融资困难所以会降低供应、建造、开发的速度，这些都是反过来又推动了房价。我讲房地产创新在哪里？就是要变单一性的融资为多元化的融资，打开其他融资渠道，不仅仅是靠银行这个间接的融资，而应该更多地靠我们资本市场直接融资来发展我们的房地产金融，股票、债券、基金等等，都应该在中国房地产金融当中发挥作用，但是遗憾的是，直到目前为止，我们这方面，除了股票，股票前几年国家有几家上市，最近上市的很少，有的企业在借壳上市，有的在海外上市，基金也好、信托投资基金也好、债券也好，目前还没有发展很好，成熟的资本市场在发达国家里面，房地产的融资渠道是多元化，银行不是单一的渠道甚至不是主要的渠道，主要的渠道通过了产业基金、信托基金、债券、证券化的形式来达到融资的目的。所以根据国际的经验，国际成熟的经验，我们应该借鉴国际经验，结合中国情况进行创新。有人说不是创新，也可以说是创新，因为人家已经有成熟经验了，当然在中国具体的经济环境下面，如何进行中国市场的创新，这是一个难题。据我所知，我们国家的金融部门，都在积极地探索、研究多种融资渠道问题，我也参加了多次会议进行探讨，国家领导这方面也是非常忠实的如何开拓融资渠道，住宅产业发展基金问题、信托投资基金问题、企业债券问题、抵押贷款证券化的问题，都已经进入到我们的议事历程，现在的问题就在加快它的步伐。如果能够这样实现，对行业来说是大有益处的，能够为楼市创造一个更好的条件，特别是把原来投入银行的钱通过直接融资的渠道进入到我们的行业里面。另外一点就是可以降低融资成本，正常的渠道，对于降低融资成本是有利的，对于降低开发成本、稳定房价会起到积极的作用，还有就是有利于提升我们企业的素质，在这些直接融资的过程中，要求我们的开发企业要规范化运作，要透明化，你的企业能够上市的企业、能够融资的企业肯定是好的企业，能够把项目变成好的项目，能够促进好的项目诞生，如果企业太差，不透明、不规范，融资的话就没门，所以开辟多元化融资渠道特别是直接融资的渠道，是客观上促进我们行业素质的提高、产品的提升、市场的健康。这是我讲的第二点。
第三点，房地产金融风险的集中和分散。在讲房地产拓宽融资渠道的问题，有人说这样做是为了给开发商说话，这些话讲得偏激了，的确融资渠道的打通是为我们房地产融资产生好的作用，这也没有什么坏处，房地产是重要支柱产业，它的融资打通了对于房地产市场是好的事情，我们为什么现在对房地产监管要加强，从银行、金融来说，因为房地产是容易产生泡沫的部门，搞不好就会造成中国的金融风险，中国台湾、香港、日本他们产生了房地产泡沫，然后和金融危机、金融风险联系在一起。对于房地产市场的敏感度，银行、金融系统比我们行业系统更加敏感。房地产一旦有风险，一旦出现泡沫，有人说一旦出现崩盘，首先影响的就是金融，金融在中国就是银行，银行又是国有银行，房地产的安全问题就是国家经济的安全问题，我们现在的风险和银行挂在一起，我们现在一旦有风险，风险是集中在国有银行，集中在国家的金融安全。
第四点，个人分享与共享。一般人认为房地产开发的重要成果主要是开发企业和房地产行业在享受发展的成果，利润很高，有超额利润等等，买房人也享受了实际成果，如果打开房地产的融资渠道，能够把老百姓手里的钱吸引到房地产开发中来，发展的成果就不是我们行业独享，而是全社会的买债权、股票、基金的人共同分享。不光是房地产发展当中，房地产开发过程中产生的，就是说我们已经成熟的物业，我们已经进入了运营当中的商场、酒店、写字楼商务性的物业，如果通过这样的瑞士形式来购买物业，物业产生的资金收入就会对于购买瑞士的人群、投资机构来享受，这样的发展成果大家共享，所以说我们创新的过程中也是我们房地产的发展成果给全社会分享的过程，这就是社会和谐更加推进了。应该说一个成熟的楼市，一个成熟的房地产市场，一个健康的房地产市场应该是大量来分享楼宇的收益的市场，而不是分享楼宇涨价的市场，现在我们因为没有投资渠道，有了钱怎么办呢，山西挖煤的两麻袋钱放在售楼处，我买楼，为什么，他没有投资渠道，如果有基金、有房地产债券，就可以去买基金、买债券，这样买楼就加大了需求量，如果这个钱是提供给开发商，就不会加大楼宇的虚拟需求。所以我们要引导大家不要去投资实物性的物业，而去投资虚拟性的物业，就是转移我们的投资方向，分享我们共同的成果，这样的市场是一个比较稳定回报的市场，是一个好的、健康的楼市，这样经济就顺起来了，就通畅起来了。我们最关注房地产的投资融资问题，也能够解决，人们提出的预售问题，现在很多人呼吁取消预售，但是有很多的困难，我们的资金渠道没有打通，如果融资渠道打通了，就能够为取消预售创造条件。在融资渠道单靠银行的情况下，取消预售的确给行业带来很大的困难，因为中国的行业产业的实力还不够，一系列的问题都和房地产金融创新联在一起。
第五点，调控与保障。房地产创新对于房地产市场调控的功能和住房功能保障的作用，刚才讲到了房地产金融对我们调控楼市的作用，通过房地产金融有利于楼市的健康发展，许多国家利用金融杠杆来调控楼市，比如通过利率、汇率、股市，现在金融市场上一个是准备金率提高和利率提升，都对调控楼市起到一定的作用，还要看到房地产金融对于住房保障的部分，我们考察了很多国家，很多的市场经济国家会利用金融杠杆来发挥住房的保障。比如说我们现在公积金政策贷款，利率比较低，使我们的中低收入家庭起到一定的推动作用，通过降低首付款的比例，甚至于政府的贴息给中低收入家庭买房起到一定的推动作用，首付原来要20％，但是经过政府担保只要5％，首付款不要等到十年付，我工作五年就可以付了，首付款降低了，政府担保了，使这些人尽早地进入我们买房的行业。另外还可以搞一些政策性的银行，像德国的住房银行，像日本的住宅金融公库，都是对中低收入人群买房发挥它的金融作用。总之，通过住房金融来降低买房的门槛，通过住房金融来减少环保带来的负担，通过住房金融，我们昨天在讨论当中谈到了房地产投资基金，可以通过廉租房的形式来发展房地产投资基金，这样就可以通过房地产投资基金推动房地产的发展。房地产金融创新成为房地产健康发展的一个关键，也是我们加强住房保证的一个重要关键，大家回顾一下，今年的两会上我们的总理政府工作报告当中提出一句话，叫做必须保障房地产市场健康持续发展，第一项就是我们的住房建设和消费模式要建立，第二加大中国特色的住房保障体系，第三就是要继续稳定房价，第四项任务就是要推进整治市场秩序，地方负起责任，这个跟房地产金融创新都有关系。中国房地产金融的创新已经到了十分紧迫、非常重要的时段，关键要突破，我们要在房地产创新上实现突破。谢谢大家！
主持人:感谢顾会长的精彩发言，
yangshixin