“上市前，许家印曾要求一家外资土地评估公司，直接将恒大启东万亩地块估价为300亿元。但评估公司认为土地价值没有这么高，恒大通过临时更换评估机构才达到这一目的。”

　　恒大地产集团董事局主席许家印再次陷入一场艰难的自我救赎之中，这次他选择了“成本价甩盘”。看来只有从天而降的巨额资金才能帮许家印收拾眼前的烂摊子——由于待开发土地储备达到了惊人的4000多万平方米，这相当于2个万科、1.5个碧桂园的待开发土地储备，由此带来的是至少40亿元以上的土地出让金欠款。此外，截至今年8月底公司还面临着超过10亿美元的机构投资者高息借款。现在的问题是许家印能够再次成功拯救恒大地产吗？恒大地产能够实现自我拯救吗？

　　恒大遭遇第二波危机

　　9月6日，沈阳恒大城开盘，当天8.5折销售，带装修销售价格为4600元/平方米左右。9月8日，南京恒大绿洲花园毛坯房真实销售价格4600元/平方米~5000元/平方米，相比南京市江宁区物价局对这一楼盘的核价7480元/平方米，降幅高达35%。“此次恒大地产的甩盘行动至少要持续2个月的时间。”一时间，有关恒大资金再现危机的传言再起。

　　这已是恒大地产危机的第二波。“可以想象的是，参与此前几轮私募的外资投行现在又要去勒许家印的脖子了。”北京一位资深地产分析师说。恒大地产危机的第一波危机发生在去年3月，当时，恒大许家印凄惨地宣布公司中止上市，最后通过私下募集6亿美元资金，危机才得以暂时缓解。

　　昨日，恒大一位高层私下对记者表示，部分媒体对恒大此番降价行为存在误解，“降价的幅度和持续的时间均有夸张之嫌，恒大本来打算仅在十一黄金周期间以优惠价销售。”这位高层指的降价行为其实是指恒大地产的大面积打折计划将在全国各个主要的在销售项目中实行。

　　对此，北京一位地产界人士评价说，“恒大的大规模降价行为，加剧了外界对其资金安全的担心”，现在，恒大最不想让人谈论他的资金问题，虽然这情况确实严重。

　　市场的担心不无道理，在此之前资本市场上估计恒大的负债率已接近90%，面临至少150亿元的资金支出压力。值得注意的是，据《每日经济新闻》了解，参与此次降级销售的13个楼盘，主要是恒大在上市之前积累下来的了四、五百万平方米的准现房。这也从另一个层面说明，恒大在上半年新盘开发乏力，其资金压力不容小觑。

　　从这次降价行动来看，恒大计划用募集到的资金来满足其巨量土地储备中尚未支付的出让金和现有项目投入，以缓解高负债压力。对恒大整体计划而言，这无疑是资产最终变现的最重要一步。不过，有市场人士指出，“即便恒大能如期完成这50亿元的销售任务，其资金紧张程度仍不会有明显的改观。”

　　土地储备状况堪忧

　　据《环球企业家》报道，位于江苏南通启东市的恒大启东金碧天下项目，距寅阳镇镇中心10余公里外的海滩上，一条蜿蜒伸展后消失在远处海岸线的堤坝将海水与滩涂隔开，整个堤坝合围的面积达6平方公里之巨，恒大声称占其土地储备总量近1/3，“要想从北京或者广州到达这里并不容易，需先乘飞机到南通，然后坐大巴到启东，再包一辆私人运营的面包车颠簸半个多小时才能最终到达这座滨海小镇。”

　　据《每日经济新闻》记者了解，恒大在2006年底已在此围海造田10000亩，在其招股说明书上该地块估值达到了344多亿元人民币，占恒大旗下总估值的1/3，是许家印上市的重要筹码。

　　当时，有恒大高层表示，在恒大看来，这块土地因其独特的地理位置而拥有极大的潜在商业价值。隔着不到3公里的海湾，就是上海的崇明岛。不过，当地政府拟建的连通两地的跨海域大桥，因种种原因而一再推迟，而这块地的价值也大打折扣。

　　就在9月8日，有外资地产投资机构负责人告诉《每日经济新闻》，“上市前，许家印曾要求一家外资土地评估公司，直接将恒大启东万亩地块估价为300亿元。但评估公司认为土地价值没有这么高，恒大通过临时更换评估机构才达到这一目的。”

　　这家投行负责人继续透露说，“按照300亿元的土地评估价格，恒大启东项目的楼盘楼面地价将攀升到3000元/平方米，而现在启东在售楼盘的价格也就在3000元/平方米到4000元/平方米之间。显然，这个评估价格非常的可笑。”

　　另据记者了解，恒大在最近1年内暴增的土地储备项目多数类似江苏启东的项目。在湖北省武汉市，恒大亦在某山区县圈地万亩。了解情况的武汉地产界人士对《每日经济新闻》透露，“现场皆是未进行土地一级开发的土地，恒大的地块几无利用价值。”

　　知情人士表示，“事实上，恒大在早期拿地的过程中，非常谨慎，旗下的楼盘项目也有很高的升值潜力。但在2007年做完第一轮私募后，许家印的拿地行为越发大胆，甚至不理智起来，有不少类似江苏启东的问题地块占据了公司资产的大部分。”

　　市场分析人士指出，“考虑到单纯的价格因素，在市况不好的情况，碧桂园储备的土地是可以出售的，但恒大储备的大部分土地则很难找到新的接盘者。”

　　恒大“割楼”战本周六成都提前开打

　　昨日，记者在成都调查后发现，恒大此次降价行动将提前到9月13日启动。据悉，参与活动的恒大城此次“优惠”的房子有两栋，都是33层的高层清水房。恒大地产成都公司总经理熊敏表示，此次降价活动是在全国范围内的一个统一行动，成都有恒大城和恒大绿洲两个楼盘加入。

　　昨日下午，记者发现恒大城门口已停了不少的车辆，一名保安称最近几天前来咨询的顾客增多了将近五成。据一名售楼小姐介绍，购房者除可享受8.5折的优惠以外，一次性付款打折后还可享受3%的优惠，而按揭则有1%的优惠。以一套面积为92.83平方米的15层房子为例，单价4303元/平方米，按揭方式优惠后的价格为3621元/平方米，降682元/平方米，降幅15.85%；一次性付款降755元/平方米，降幅17.5%。

　　恒大地产上市计划或已流产

　　资金全面吃紧的情况下，恒大上市进程再起波澜。有地产中介人士暗示，“恒大地产2008年完成上市的计划或已流产。”而仅在数月前，恒大董事局主席许家印还对上市表现出谨慎的乐观。

　　此前，《每日经济新闻》曾报道称，“广州恒大地产集团已要求高盛、美林和瑞信3家上市保荐人向港交所提交新的财务信息和股东资料，以便加快上市步伐。据香港方面消息，恒大方面希望在9月中旬能够预售新股。”遗憾的是，根据最近的香港联交所网站显示，恒大上市工作仍处在停滞中。

　　曾参与组织了恒大两次私募的一位中介人士告诉记者，“没有按照许家印要求完成上市进程的主要原因是，美林等前期私募投资者在上市的态度上并不积极。”据悉，美林、高盛、瑞信是此次恒大赴港IPO的承销商。其中美林2006年接手了许家印控制下的雅立集团及其附属公司40%的股权，作为代价，美林支付给恒大7.6亿元人民币。

　　2006年11月29日，恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以恒大地产1/3股权作押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。根据恒大地产上市的招股说明书披露，按照双方的约定，恒大地产若在2008年之前实现上市，其回报将不少于股票发行总价值的30%；若在2008年6月6日前完成上市，其回报则不少于40%；若至2009年完成上市，则承诺回报将不少于70%。

　　双方约定，上市后，机构投资者股权将稀释至3.66%；许家印则以持股68.16%重新实现对恒大地产的全权掌控。另外，上市后恒大将以部分融资偿还1/3的结构担保贷款，其余款项将于2012年8月到期前偿清。恒大甚至还承诺，若在2009年10月31日前仍未达成上市，则向贷款人售出认沽期权。

　　对此，有北京资深地产分析师表示，股市不好的时候上市，显然是这些私募投资者不愿意看到的。“他们宁愿把恒大的上市延后，以便取得更多的公司股权。”

　　目前，对恒大来说，显然它并不希望上市这一游戏就此结束。不过，与恒大曾有过业务联系的投行人士说：“恒大是自己把自己做烂了。”之前，针对恒大中止上市的事件，SOHO中国董事长潘石屹曾说过这样一句话，“过分的扩张、贪婪，做超出自己能力范围的事情一定会受到惩罚。”