北辰实业将下半年的销售面积定为32万平方米，是上半年的近两倍，是去年全年的1.5倍。

　　在2008年的中期报告中，北辰实业似乎没有理会信贷紧缩的宏观政策及房地产市场浓厚的观望气氛，与大多数房地产公司下调今年销售面积不同的是，北辰实业将下半年的销售面积定为32万平方米，是上半年的近两倍，是去年全年的1.5倍。去年全年北辰实现的销售面积为21万平方米。

　　借力奥运实现热销

　　上半年北辰抓住奥运商机，奥运媒体村及香山清琴等房地产开发项目得到了顺利的推进和持续热销，公司的销售实现了快速增长。上半年销售合同金额为22.87亿元，较去年同期大幅增长76.4%，累计现金收入19.6亿元，较2007年同期大幅上升50.6%。销售面积达到16.4万平方米，上涨122.7%，而同期整个行业的平均降幅为45%-50%。

　　在普通住宅方面，作为公司2008年重点项目的奥运媒体村项目，自2007年10月推出以来，一直受到市场追捧。2008年4月26日媒体村二期项目开盘后，不仅创造出"4天销售7个亿"的优异成绩，而且销售价格也较一期有所提高。截至2008年6月底，媒体村一、二期累计实现销售26.28万平方米(2450套)，累计销售率达64.40%。

　　在高端别墅方面，报告期内，香山清琴项目实现结算收入人民币67308万元和结算面积2.64万平方米(79套)，同时实现销售合同金额人民币44130万元及销售面积1.27万平方米(41套)，销售价格也再创新高。

　　在上半年销售取得优异成绩的基础上，北辰在中报中表示，预计2008年下半年，公司发展物业新开工面积约48万平方米，力争实现销售面积约32万平方米，合同销售额约31亿元。这一比例较上半年有了大幅的提高。

　　虽然下半年房地产市场的短期波动可能仍将持续，但北辰实业在其中报中称，房地产市场的发展前景仍将向好。并且随着奥运会的召开，公司地处亚奥核心区域内的投资物业和零售商业，都将面临巨大的奥运商机和升值潜力。广发证券分析师沈爱卿在其分析报告中表示，随着奥运会的召开，北辰实业由于地处亚奥核心区域，其持有的投资物业和零售商业都将面临巨大的奥运商机和升值潜力。

　　据了解，北辰实业1997年由国家体改委正式设立，并于同年在香港联交所上市。其前身北辰实业集团成立于1990年，受惠于奥运会，当时北京市政府为配合举办第十一届亚运会，委托北辰实业集团的前身建设一个具有酒店、会议、展览、写字楼、公寓及其他配套设施的商住兼具的项目--亚运村。

　　亚运会结束后，北辰实业集团开始出租亚运村内各项物业及设施，开展物业投资和物业开发等经营工作。2006年10月，北辰实业回归A股，成为内地唯一一家同时在沪、港两地上市的房地产企业。

　　在奥运项目建设招标中，北辰实业成功中标两个奥运项目--奥林匹克公园国家会议中心项目和奥运媒体村项目。且其旗下7个项目，直接承担"四店、两村、两中心和一场馆"的奥运接待服务任务，公司旗下零售商业场所-北辰购物中心也位于奥运商圈内。这些都是公司收入的亮点。

　　收入增长缓慢 盈余能力低

　　报告期内，公司成功发行了17亿元的公司债券(资讯,行情)。报告期末，公司的货币现金为34.6亿元，资产负债率为62.7%，在公司的负债中有43.2亿元的预收帐款。"2008年上半年，公司的经营性现金流量净额为8.5亿元，而大多数单纯做房地产开发的房地产商的经营性现金流量均为负值。"广发证券分析师沈爱卿表示，"北辰还拥有中国银行(601988,股吧)等多家银行的超过60亿的授信额度。因此，公司面临的资金压力不大。"

　　公司2007年上半年和下半年经营活动现金净流量均为负值，主要是公司购买大量土地，特别是长沙项目支付了大量现金，其中项目公司注册资本0.8亿元，向母公司借款63.62亿元，2008年上半年，公司在没有大量购买土地的情况下经营活动现金净流量转为正数。同时公司取得大量借款并且发行公司债，公司资金较为充沛。

　　2008年上半年，北辰实业营业收入为16.73亿元，同比增长0.25%，营业利润为3.43亿元，同比增长6.96%，净利润为2.47亿元，同比增长16.77%。公司2008年上半年，公司净利润增长幅度要远高于营业收入增长幅度，主要是因为期内结算的房地产项目别墅项目，毛利较高。著名财务专家刘姝威在对北辰实业中报做点评时表示，尽管北辰的财务状况比较好，但公司的收入增长缓慢，盈余能力低。

　　2008年上半年，公司净资产收益率为1.6%，远低于同业水平。刘姝威认为，"原因之一是公司持有大量的自有物业，靠出租和自己经营酒店获利，不过从公司近几年来看，虽然房地产行业出现了鸡犬升天的现象，但是公司净资产收益率一直较低，甚至低于银行同期存款利率水平，说明公司盈利能力和支持管理能力总体较低。"

　　沈爱卿也表示，尽管公司财务状况良好，但北辰尚需解决盈利能力较低的问题。"公司盈利能力较低的主要原因之一是公司的三费率(管理费用、销售费用、财务费用)较高，而管理费用率的高企又是三费率较高的一个重要原因。"

　　资金压力加大

　　截至2008年6月30日，公司资产负债率62.68%，处于公司历史高位。2008年，公司计划实现开复工面积217万平方米，新开工面积119万平方米，竣工83万平方米。长沙项目总建筑规模约500万平方米，其中地上建筑面积380万平方米，目前公司正进行相关前期准备工作，北辰表示力争在2008年四季度开始桩基础施工。中信建设证券分析师张朝晖认为，上述项目的陆续开发给公司带来较大资金压力，拓宽融资渠道，加速公司现金回笼是公司当务之急。

　　截至2007年12月30日，公司在建拟建项目(包括出租物业项目)共14个，规划建筑面积619.85万平方米，尚未结转建筑面积534.75万平方米，主要分布在北京和长沙。上述土地储备能满足公司未来三年开发需求。

　　但张朝晖认为，尽管公司土地储备较为丰富，但开发所需资金庞大。并且2007年获得的长沙开福项目规模较大，公司享有80%权益，土地出让金总价为92亿元，因土地出让金的缴纳有时间限制，这对公司现金支出造成一定压力。因此他认为，北辰在2008年会放缓扩张速度，减少购地支出。公司在北京的开发项目中，除香山清琴、碧海方舟为别墅等高端物业外，基本以中档商品住宅为主。"这部分住房虽需求量较大，但受保障用房的冲击较大，这将对公司毛利率造成影响。"