顶着“招保万金”的招牌，招商地产想不引人注目都难。

　　7月28日下午，中国房地产TOP10研究组发布的“2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10”显示，招商地产名列第四。中国房地产TOP10研究组由国务院发展研究中心企业所等权威部门组成。

　　事实上，招商地产已连续多年获得TOP10前四。入选证券时报主办的2007年最有价值上市公司百强榜，只是招商地产获得的数不清荣誉中的一个。

　　全国布局卓有远见

　　 招商地产前身为蛇口招商港务有限公司，初创于1979年，1993年6月7日即在深交所上市。但是公司进入地产行业的时间较晚，初期主要局限在深圳地区。

　　2004年，招商地产开启了全国化战略。招商地产总经理林少斌表示，之所以在2004年走向全国，是因为公司经过多年调整和自我变革，在组织结构、专业能力、多元化融资渠道、经营效率等方面，已积累了相当优势。

　　经过3年的全国布局，招商地产的开工量和可销售资源逐步递增，07年后开始大幅增长。在2007年，招商地产的区域布局走向全国12个城市，新开工面积和在建面积分别达到134万平米和139万平米，而到2008年，招商地产将有58个项目同时推进，在建面积将达到300万平米，可销售面积将接近80万平米，为07年的2.16倍，09年这个数字将继续攀升到120万平米。

　　卓有远见的全国化战略的推行，不仅提升了招商地产的规模实力，提升了跨区域管理和控制和能力，更为重要的是，通过成功执行全国化战略，招商地产的业务中心由主要集中在深圳本地逐步转移到3＋X区域，实现了区域布局的优化，区域集中的风险得到有效分散。从2008年可销售资源的区域分布来看，深圳本地占比下降为25％，珠三角、长三角和环渤海区域占比分别达到26％、31％和13％，其他二三线城市及区域占比达到5％，形成了成熟的3＋X销售区域。全国化战略的正确执行不仅增强了招商地产的规模实力和抵抗风险能力，更为迎接下一阶段的行业整合奠定了良好的基础。

　　调整期寻求突破

　　从去年4季度开始，国家紧缩银根的政策使长期依赖银行输血的地产行业遭遇釜底抽薪，业内不断爆出地产商因缺钱而倒闭，或者变卖土地的新闻。很多房地产企业被迫放慢了脚步，选择了观望。

　　面对调整，招商地产也非常谨慎，审时度势，对市场形势迅速做出判断、迅速做出调整是优秀房地产开发商应具备的能力。但是，调整期并不缺乏机会，招商地产并没有全面收缩，而是在等待合适的机会。

　　“国家不断出台的系列调控政策是为了解决前期房地产投资规模过大、住房供应结构不合理和房屋价格上涨过快的问题，从整体和长远看，将促使行业朝向更健康、理性、规范的方面发展。在这一背景下，行业资源将面临重新整合，优胜劣汰机制将逐步完善，行业集中度将不断提升”。招商地产总经理林少斌表示，“我们08年还是要找好的地，在这个调整期是拿地的好时机。公司的实力是体现在低潮的时候你一样可以把事情做得很好。”

　　正是基于这个判断，招商地产并未收缩战线。林少斌表示，“今年的土地储备工作是对我们的考验，战线依然集中在‘3+X’区域。公司也寻求和别的单位合作开发项目，比如和TCL、番禺区政府的合作。”

　　不过，面对市场形势，招商地产对经营策略也进行了局部调整。公司主要从三方面寻找对策，一是明晰产品发展战略，二是加快标准化和绿色技术的研发，三是扩大大区总部的权限管理、缩短决策链条。此外，在提高周转率方面，公司还提出了创新营销手段，加快销售的策略。

　　受益于一贯稳健的作风，招商地产的土地储备质优价廉，具备较高的含金量，这也正是招商地产不放慢脚步的底气所在。目前，招商地产在四个直辖市和深圳广州的土地储备合计759万平米，占全部土储的68％。其中，低密度土储占住宅类土储的57％，密度低于1的部分占住宅类土储的19％。此外，招商地产的土地成本占总成本的比例均不超过40%，全国土地储备平均楼面地价不过2612元/平方米。如此丰富、优质的土地储备和较低的综合土地成本不仅使公司具备了抵御风险的能力，更可能为公司带来可观的收益。

　　招商局提供强劲后盾

　　根据计划，招商地产2008年将有58个项目同时推进,总规划建筑面积达到543.74万平方米,其中续建项目13个，规划建筑面积92.06万平方米；新建开工项目30个，规划建筑面积288.78万平方米，这离不开巨大的资金支持。值得指出的是，作为招商地产大股东蛇口工业区的控股股东，招商局在资金方面通过各种方式给予招商地产强大的支持，弥补了公司依靠自身力量融资不足的缺口，并使其在资金成本上获得了远低于其他同行的优势。

　　 当然，招商局的支持还远不止于此。成立于1872年的招商局集团，现为香港四大中资企业之一，2007年利润总额超过200亿，净利润超过110亿，总资产2159亿，管理总资产15020亿，在央企中按照利润总额排序为第11位。根据招商局集团的战略布局，房地产开发是集团未来五年与金融、港口共同发展的三大核心产业之一。作为集团内唯一的房地产上市公司平台，将相对薄弱的地产业通过招商地产做大做强无疑是集团战略布局的重中之重。

　　招商局在历史上负责蛇口工业园区和漳州工业园区的成片开发，在这两个开发区拥有丰富的低价土地储备。这些区域正在经历产业升级、居民收入水平提高和旧工业区改造。根据成熟度适时将优质资产注入上市公司，不仅是大股东对股改承诺的兑现，更是支持招商地产做大做强的实质之举。此次拟增发注入的土地，正是大股东资产注入的又一步。

　　根据招商局的规划，未来五年内将把蛇口海上世界片区建设为一个以高尚住宅为主，集居住、商业、文化、娱乐、商务公寓、酒店、写字楼、观光旅游等多种功能的综合性地区，形成富有特色的海滨城区。此次拟通过增发注入大股东的土地，就位于深圳蛇口地区集海上世界片区。未来海上世界商业片区的特色和前景无疑将提升这部分新增土地的潜在价值，深港合作的进一步深化更将使蛇口最先受益。而值得期待的是，未来当基础设施和当地需求足以支持房地产开发的时候，招商局集团和其他关联企业还会进一步将优质资源陆续注入招商地产，这将给招商地产带来强劲的增长潜力。

　　产业布局进退自如

　　招商地产因积极倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产”等开发理念，并因合理的产业结构布局所带来的丰厚经常性利润被业界誉为“最具抗风险能力的房地产开发商”。

　　其中，持有型物业和水电费收入，是招商地产的一大特色。在持有型物业管理方面，招商地产对自己开发的高档住宅项目实行持有型物业管理，包括园区供电供水和房产中介等服务性收入都为公司的业务收入做出了不小的贡献，2007年，公司投资性物业的经营和房产中介服务的业务收入增长率分别达到了25%和71%。

　　2007年招商地产持有的投资性物业租赁面积为55万平米，整体出租率由06年的91％上升至95％，租金收入达到3.83亿元，比上年同期增长25％。优质的投资性物业为公司提供了稳定的现金流，未来持有投资性物业仍将是招商地产经营战略的重要内容。

　　“以前，这部分资产其实争议很大，因为资产基数大，而收益增长速度比较缓慢，会影响公司净利润增长速度。”招商地产董秘刘宁表示，“但是现在，因为房产行业正在经历深度调整，我们这部分物业因为收益稳定，有稳定的现金流，反而成为最抗跌的资产。”

　　除上述盈利模式外，招商地产一直在尝试寻求一些新的开发模式，譬如投资产业园区。目前公司在广州番禺清华科技园和深圳光明科技园的投资项目正稳步推进。而在京津地区也寻求机会进行做特色的产业园区的尝试。

　　借助在高端项目建设和管理上积累的丰富经验，招商地产的住宅项目被赋以更高的附加值。在“家在，情在”经营理念的推进下，通过温馨家园的成功打造，招商地产获得了越来越多购买者的认可。据介绍，在上半年结算项目不多的情况下，招商地产房地产销售金额已经接近20亿元。公司新开盘项目北京公园1872、上海海德花园二期均取得了良好的销售业绩，销售进度明显高于预期。其他计划开盘销售的项目也在按原计划推进，公司没有调整年度销售计划的情况。