保利地产资金链之忧

2008年7月16日　中国证券报　网友评论 0 条

　　保利地产弱市拿地，实际上还迫于自身发展的压力。按照保利目前的开发速度，每年开发600万平米的建筑面积，公司要保证两到三年的开发储备，握在手里的可供开发的面积必须保持在1700万平米之上。
　　在去年土地拍卖市场最火爆的时候，各地“地王不断”。过去高价拿到的土地如今压得许多房地产商喘不过气。保利地产同样在去年取得了一批土地，这些土地是否也会成为保利地产今后的一个负担呢？
　　对此，宋广菊表示，保利去年所拿的一些高价地，主要在核心城市，而且所占比例也非常小。由于土地的稀缺性，从目前来看北京、上海、广州的土地供应仍然非常紧。核心城市的核心地段土地资源更稀缺，基本上属于无地可供的局面。广州今年以来就基本上没有推出像样的地，去年大规模推出的地块也大多在偏远的地段。所以地价在这些地区今后基本上要维持在一个高位。目前公司在广州地区平均楼面地价是3000多元，因此不会有什么太大的盈利压力。在获取项目方面，无论行业好坏，保利地产一直都采取稳健发展的原则。每次获取项目时都设定了严格的立项标准，要求项目具有非常明显的地段优势，目标收益率在15%至20%，因此项目的安全边际相对比较高。
　　资金链之忧
　　保持发展速度，在低迷期获取廉价的土地资源，固然没错，从长远来看的确是有利于长远发展。但房地产业作为资金密集型行业，面对国家银根紧缩，房地产商普遍感到资金极度匮乏的状况下，多处拿地是否会影响保利地产的财务安全?
　　按照保利地产2007年年报及2008年一季度季报显示，公司经营性现金流分别为-93.7亿元和-58.9亿元，2008年公司整个房地产直接投资将高达300至350亿元。保利地产一季度末资产负债率已达到71.8%。
　　“保利地产的资产负债率实际上并不高，扣除一些不需要偿还的债务，公司真实的资产负债率只有40%左右。”宋广菊解释说。
　　从债务结构上来看也比较合理，公司偿债风险低。截至2008年3月31日，公司流动负债208亿元，扣除不需实际支付的预收帐款125 亿元后，公司实际流动负债83亿元，占公司资产总额的17.8%。
　　在银行贷款方面，保利地产好像也并没有外界想象中那样困难。2008年1-3月，公司共取得银行借款44.28亿元，同比增长158%，充分显示出各银行在信贷额度收紧时期对公司的青睐。截至2008年3月底，公司在工、农、中、建及多家股份制商业银行共拥有银行授信额度300亿元，尚未使用的银行授信额度达到120亿元。在贷款利率上也没有提高，绝大部分银行是按照贷款基准利率来执行的，因此也不会大幅度增加公司的财务费用。
　　而在其他融资渠道方面，保利地产同样具有优势。保利地产一直坚持资产经营与资本经营相结合的战略。继2006年IPO之后，07年公司紧接着进行了增发，募集资金达到68亿元。而在本周，公司又获准发行总额43亿元、五年期的固定利率公司债，询价利率区间为6.50%-7.00%。
　　作为保利集团下属公司，保利地产在资金方面也得到了大股东及兄弟公司的鼎力支持。除此次公司债发行由保利集团提供担保外，7月1日，保利地产发布公告称，公司将在20亿元范围内接受保利财务有限公司提供的担保业务，以及可在20亿元范围内接受保利财务有限公司提供的贷款等资金支持业务。
　　除了融资外，保利地产认为保证资金链无忧的最关键因素是“能卖楼”。凭借上半年过百亿元的认购销售额，公司预计全年销售额可超过200亿元，这才是公司保持财务稳健，长远持续发展的基础。掌声留到最后