嘉德置地首发商务园基金瞄准工业地产REITs

2008年7月3日　中国房地产报　网友评论 0 条

　　外资正在拓展中国房地产的想象边界，这一次的主角是嘉德置地和国内的工业地产。
　　6月24日，新加坡最大房地产上市公司之一的嘉德置地联手中信信托共同发起的“中信—凯德科技园区投资计划”正式成立。这是中国第一个按照国际私募基金模式实行设计和管理，投资于科技园区股权的私募基金。
　　据悉，目前的资产包中只有IBM中国区总部一个项目。鉴于嘉德置地此前在房地产信托基金领域的经验，有业内人士分析，嘉德置地此举不仅在于盘活旗下资产，更长远的目的是对REITs的考虑。
　　值得注意的是，在“限外令”管制以及国外巨额热钱流入纷纷遭质疑之时，中信-凯德私募基金的成立却是得到中国银监会同意并支持的项目。
　　似乎并不是一个意外。在此之前，仲量联行刚刚发布的关于中国商务园区投资报告中称，商务园区将成为国内外房地产商争相“饕餮”的盛宴。
　　基金出炉
　　据中信信托方面透露，该信托计划为组合投资，预计投资3~7个项目。“目前中凯科基金的资产包中只有IBM中国区总部项目。此后还将继续在国内挑选其他科技园区物业，但具体数目尚不能确定。”但嘉德置地新加坡总部方面透露。
　　嘉德置地和中信信托以成立合资公司的形式共同管理中凯科基金。在这个名为“中信凯德(北京)管理咨询有限公司”的合作载体中，嘉德置地充当资产管理人角色，中信信托担任基金受托人。
　　据悉，中凯科基金首期规模为5亿元，已于6月6日募集完毕。嘉德置地认购了其中50%份额，另外50%则由中信信托通过发行“中信凯德1号科技园区股权投资集合资金信托计划”，由国内投资者和投资机构认购。
　　其实早在3月底，中信信托公司网站上就挂出了“中信—凯德1号科技园区股权投资信托计划”的招募信息。在具体的信托计划说明中，关于风险一栏，每个投资项目，嘉德置地均以自有资金与信托计划按4∶6的比例共同投资、共同退出、共担风险。最终认购比例却确定为50%。
　　彼时，最初发行规模定为5.4亿元，预期年收益率为10%～20%，首期投向仅为北京，此后将考虑上海等重点城市科技园区的商务房地产(商务房地产博客|商务房地产新闻)项目。
　　据信托计划信息发布，目前资产包中IBM中国区总部项目位于中关村软件园的红钻大厦，其租客为IBM中国研发和创新中心，目前出租率100%，项目2007年～2011年平均年租金收益率为8.29%。
　　另据中信信托内部人士透露，目前已具备多个储备项目，收购谈判进展顺利。
　　“相比商业写字楼物业，工业园区的物业一般租期比较长，收益率更稳定。所以，风险系数应该比较小。”北国投信托总部总经理何晓峰在接受本报记者采访时表示，由于收益率并不高，因此国内信托公司在园区类信托业务中并不常见。“如果真能实现10%～20%的收益率，就几乎是很高的收益率了。”何晓峰表示。
　　筹谋工业地产REITs
　　据信托计划信息发布，该信托计划为组合投资，预计投资3~7个项目。“如果嘉德置地将这个项目当作一个长远考虑，那么目的应该不仅仅是盘活自身资产的初衷。”某业内人士表示。
　　中信信托副总经理陈一松表示：“这是国内第一只科技园区股权投资私募基金，合作方嘉德置地已在新加坡管理着多只上市房地产投资信托基金，具有很好的房地产金融管理经验，因此希望通过此次合作以实现双方优势互补。”中信信托也是国内监管层指定的两家REITs试点之一，在国内是少有的几家对REITs深入研究的信托公司之一。
　　嘉德资产管理有限公司中国区总裁林明彦先生也表示：“中凯科基金有助于解决中国房地产业和金融业当前发展的瓶颈问题，有利于实现两者的紧密结合，减低金融行业的风险。”此前的2006年12月，凯德中国零售房地产信托基金(Capita Retail China Trust，CRCT)在新加坡成功上市，CRCT总共打包了7家中国的零售商厦。
　　“事实上，从工业地产领域切入的确是‘限外令’下一个难得的保护膜。更何况工业地产资本化，打包成基金相比写字楼等商业物业在国内环境下更切实可行。”信托业内人士邓举功表示。
　　据仲量联行于近日发布的《中国商务园区报告》中显示，目前中国的商务园区总面积大概为1700万平方米，其中超过60%的面积集中在上海、北京、大连和广州四个城市。至2010年，中国商务园区的总面积将不止翻一倍，达到约3800万平方米。未来，成都、苏州、西安和天津市场的供应面积预计也将会有较快增长。
　　“在上海和北京这样的一级市场，非中心化趋势正在推动市场转变，从而造成租户组合综合化。在二线城市，政府对城市经济重心的规划在商务园区需求的驱动中扮演了重要角色。”报告显示。
　　戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新闻)投资部董事叶建成表示：“由于园区经济一般影响了当地政府招商等事关政途的重要事情，因此在外资进入审批时会适当降低一些难度。”此前有媒体报道，商务部已适当将外资进入地产的审批权下放至地方。
　　“目前市场上符合国际投资标准的项目很少，再加上不透明的商业环境，这两方面都限制了开发商和投资者的扩张计划。尽管大多数投资者都采取谨慎的策略，但他们普遍对未来五年的市场发展前景看好。”报告分析认为。