经济观察报 记者 王凯 美国时间4月19日，在美国西北大学的凯洛格商学院大讲堂里，200余学生正在聆听一位中国房地产老板的富有激情的招聘演讲，考虑是否将简历投给这个东方国度的“最赚钱的行业”。

　　张华纲，金地集团有限公司（以下简称“金地”，600383）总裁，正是演讲台上的主角。

　　自4月9日登机赴美起，他带领着招聘团队，马不停蹄地在美国斯坦福大学、哥伦比亚大学、哈佛大学、麻省理工大学、芝加哥大学、西北大学6所知名高校商学院进行专场招聘，寻找可以支撑金地未来金融战略的高端人才。

　　符合他心意的高端金融人才，一定要会从事房地产金融分析、投资分析、房地产基金管理。而这一切需求都源于张华纲为金地建立的新战略——与瑞士银行 （以下简称 “瑞银”）合资成立的房地产基金投资公司(即离岸公司)——做人才储备。

　　转型

　　“房地产金融将成为金地新的战略方向，新的利润增长点。”张华纲这样宣称。

　　继年初宣布与瑞银合作以来，他已为投资基金公司的筹备投入大量人力物力。此次远赴重洋，网络人才，也是这一“新的利润增长点”奠基工程之一。

　　在众多地产公司 “疯狂找钱”的近况下，张华纲否认金地“缺钱”。金地今年一季度财报也显示，资金余额达到了62亿，截至目前已获取土地需要在未来支付的地价总额30亿左右。另外，金地手中还有低利率的8亿元银行贷款。

　　出资与瑞银成立基金公司，在张华纲看来，能够把公司价值最大化，而不是在信贷紧缩下，去寻求资金支持。他认为此举能借助美国的金融优势与成熟的房地产开发成果，融合中国地产与金融。

　　早在2004年，金地就已经开始探索地产与金融结合发展的相关模式，与国际、国内著名投资银行、私募基金合作开发多元化的融资平台。此次与瑞银的合作，将实现金地独立的运作基金投资业务，打造全新的海外融资平台，这在国内房地产行业尚属先例。

　　地产融资新途

　　“无论外资通过何种方式进入，都被外汇管理局通过外汇结算牢牢把握。”北京世邦魏理仕投资部高级经理黄建斌表示。

　　自2006年始，监管部门限外金牌不断，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件)、《外商投资产业指导目录 (2007年修订)》相继出台。但在美元较长时间贬值预期情况下，更多的国际游资开始流向亚洲等新兴市场，瑞银就位列其中。

　　马克·艾兵豪斯归结投资中印房地产的原因是，“因为这两个国家的经济仍在高速发展”。他表示：“事实上，一系列限外政策的实施，只是增加了外资进入的政策门槛，但市场形势却一直没有变化，因此国内房地产市场对于外资仍是具有较强的吸引力。

　　高度的保密性、减免税务负担、无外汇管制等特点，是众多公司与投资者选择海外离岸公司投资模式的主要原因。

　　据熟知此操作程序的业内人士介绍，金地与瑞银采用的这种模式，经过商务部审批成立的离岸公司，其属下的境外资金入境时只要通过外汇管理局进行外汇结算报批，就可以进入国内房地产市场。

　　“而在国内、国外两端时，离岸公司资金在币种兑换、资金调拨上有很大的自由，基本不受国内外汇管制等政策影响。”华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎表示，这种自由，提高了境内外资金综合利用的效率，降低了公司的运营成本。

　　据其介绍，如果将来通过转让离岸公司股份再融资，则资金将不受任何外汇管制，直接进入内地公司账户。但通过增资、涉外股东借款、转股等方式再融资，则需向商务部报批。

　　“其实调控只是暂时的，从长期来看，中国房地产市场是极具投资价值的。”刚刚从美国回来的张华纲一点不担心。

　　“国内多年来虽然调控频频，但是总体收益率是不错的，不管是毛利率，还是净资产回报率都很好，这是他们看重的。”

　　目前金地已经完成基金所有法律文件和公司设立准备，并完成了在美国的路演，在5月和6月会继续在中东、欧洲和亚洲进行路演。整个募集工作在按照计划有序的进行。

　　按照金地、瑞银双方计划，一期募集金额将在2亿~3亿美元，双方各占50%的比例，投资目标为国内房地产的住宅项目。“金地将有沈阳的一个项目作为种子项目参选，其他项目都在市场上寻找，如果一期情况好，二期会增大到8亿到10亿美元。”对于募集资金的前景，张华纲十分看好。

　　埋伏新人

　　张华纲总算不虚此行，他说：“中国概念受到热捧，从现场应聘情况来看，选择面很宽。”

　　金地集团人力资源部总经理徐家俊已经收到了很多来自美国高校的人才简历。他说：“很多在校的MBA，他们一般最少都有6年的从业经验，最多的甚至已工作12年，另外，他们的亚洲背景，对我们开展国内房地产投资业务有很多便利条件。”金地也将通过电话等方式做进一步的沟通，人员配备会尽快到位。

　　在国内，金地的校园招聘之路开始于1996年，当初的“优秀毕业生”们很多都成为今日集团和分公司的“要员”。但张华纲表示，“即将开始的房地产基金投资业务，国内人才稀缺。即使有，成本也会很高”。于是，金地把目光撒向了海外。

　　“四五年前我们就开始琢磨这个事，花了很长的时间”，张华纲认为，“虽然现阶段大环境不太好，但是长期是看好的，我们认为好戏才刚刚开始，所以急切需要高端金融人才来发展新业务。”

　　在赴美之前，张华纲还与这些美国高校的房地产研究中心取得联系，下一步将争取与这些高校房地产研究中心合作，对房地产投资和基金管理模式、房地产证券化和REITS研究、房地产企业的并购、中国地产行业与国际金融市场结合的可行模式等课题上进行广泛合作研究。