2006年4月20日
相比众多上市公司喜人的业绩，亿城股份（000616.SZ）交出的成绩单只能用平淡来形容。但是业绩发布5个交易日以来股价却大涨25％，领涨地产股。
主营、净利双降
年报显示，亿城股份2005年主营业务收入6.8亿元，比上一年减少71.62%，实现净利润3218万元，比上一年减少80.13%，每股收益从2004年的0.57元下降为0.11元。
一位熟悉亿城的人士指出，亿城从酒店转型为房地产开发，在人员专业化、战略安排上准备不够充分，再加上结算上出现了一些问题，导致公司在2005年步入低谷。
但亿城董事会秘书陈志延并不同意这种说法。“亿城比较好的项目都在2004年进入结算回收期。而且当年的碧水云天等项目都属于中端产品，契合市场的需求，所以业绩好是理所当然的，去年仅有万城华府一期一个竣工项目，并且开盘均价才1.4万元/平方米，我们预计价格还会上涨，所以采取了‘捂盘’策略。”
“根据会计原则，房屋必须竣工验收、完税后，才能计入利润。亿城一部分房屋没有竣工，另一部分还没有销售，所以只能反映在预收账款上。这影响了公司的利润。”亿城董事会办公室主任孙福君给记者算了一笔账，2005年主营业务收入有6.8亿元，预收账款有8亿元，去除掉2004年一些反映在2005年报表上的收入，去年实际收入达13亿元。
此外，2005年3月28日，亿城以转让华顿国际投资有限公司股权的方式出售了三里屯“3·3”项目。“因为是以转让股权的方式进行，转让价款未计入营业收入。这也掩盖了亿城去年的营业收入。”孙指出。
此前的2005年2月22日，亿城通过控股子公司深圳市道勤投资有限公司以4000万元收购北京万城置地房地产开发有限公司40%股权；同时以增加征地补偿费的方式向海淀乡人民政府支付1.37亿元。
据介绍，万城置业是亿城和万柳集团的合资公司，作为海淀乡政府土地一级开发商的万柳集团占股40%。出于风险方面的考虑，万柳有意提前退出，亿城趁机下手。
“因其开发的万城华府项目一期已于2005年8月开始竣工结算，此次交易实现收益4179万元，其中2005年度实现2559万元，占公司利润总额的56.35%。”孙指出。
但是一个不争的事实是，一直到去年10月，亿城一直处于项目断档期。上述人士指出，去年平淡的业绩报表主要归因于亿城房地产收入流不稳定、季度业绩不均衡。亿城未来的发展思路应该是争取季度业绩的均衡。
今年业绩看涨
对于一年一个项目结算的弊端，亿城已经看得十分清楚，陈志延坦言，这是因为亿城资本规模偏小，他们也一直在尽力改善。
2004年公司曾考虑A股再融资，但是由于资本市场暂停再融资，亿城扩大资产规模的计划流产。今年管理层再融资政策向已完成股改的公司倾斜，而亿城的股改要到6月份才开始。陈志延明确表示，今年已不再寄望A股再融资。“现在只能踏踏实实地做项目，增加净利润，等到明年再考虑再融资，扩大资本规模。”
土地储备方面，2005年10月18日，亿城以4亿元拍得苏州工业园区三宗17.28万平方米的居住用地。此前一个月，亿城以2亿元取得北京海淀区西北旺镇约19.85公顷的规划建设用地。至此，公司拥有在建及储备项目103.16万平方米。
渤海证券研究员曹旭特表示，一直以来，亿城没有土地项目的增加，2005年土地储备的增加是很大的进步，未来几年业绩的平稳增长有了保证。
陈志延指出，今年华府二期及三期的部分收入会反映在2006年年报上，而万柳地区现在已经不再批地，作为这一地区惟一一个在售高端项目，万成华府销售十分看好，华府二期现在预售不到一半，但合同金额已达7.6亿，仅这一个项目下来，就能保证今年业绩比去年好很多。
另据陈志延介绍，苏州项目今年即将开工，北京亿城天筑项目也将在4月中旬开建，9月正式销售，加上去年10月开始预售的天津亿城山水颐园项目，这些在建项目能保证未来一两年业绩保持在一个较高水平。
融资方面，不久前亿城刚完成5000万元的信托融资。今年1月20日，亿城还获得中国农业银行10亿元的综合授信额度。
国信证券日前的研究报告显示，亿城股价重估价值高，重估净资产值为10.45元/股，目前合理估值在8元左右，2006年公司将跳跃式增长，预计未来3年每股收益分别为0.60元、0.94元和1.36元。这也解释了为何年报黯淡，但却出现5个交易日大涨25％的现象。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：王晓伟)
